■樓市動(dòng)態(tài)

　　今年年初從東莞公積金新政出臺(tái)，到央行降準(zhǔn)、降息，再到降低二套房首付及二手房營業(yè)稅“5改2”，市場(chǎng)迎來樓市政策寬松高潮。在樓市政策重拳出擊下，東莞的樓市也迎來了春天。在東莞目前住宅高存量壓力下，眾多房企搶跑入市促成交。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，東莞住宅整體新增面積達(dá)180萬平方米，同比去年大幅上漲114%，創(chuàng)下歷史同期高位。另外，一季度東莞住宅網(wǎng)簽面積134萬平方米，僅次于2013年同期成交量。

　　一季度東莞有26個(gè)純新項(xiàng)目上市

　　去年，全國樓市呈現(xiàn)一片低迷，庫存量持續(xù)走高，政府接連出臺(tái)“930”新政、降息、公積金新政等刺激了樓市，改變買賣雙方的預(yù)期，帶動(dòng)全國樓市成交小幅回升，同時(shí)也促進(jìn)了東莞樓市的發(fā)展，讓2014年底東莞樓市走出翹尾行情，開發(fā)商推貨信心也大增。

　　據(jù)瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2015年第一季度，進(jìn)行加推的項(xiàng)目約60多個(gè)，共有26個(gè)純新項(xiàng)目上市，約占總供應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)近四成，開盤的項(xiàng)目約有20個(gè)，如廣源陽光里、田禾盧浮公館、客天下琥門、宇豐名苑、禮頓金御海灣、碧湖東岸、匯龍灣等純新盤都積極入市，給樓市帶來了不小沖擊，一定程度上支撐了成交量的上升。

　　此外，在樓市回暖可期形勢(shì)下，房企推貨力度和節(jié)奏都有所加快。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度東莞樓市有8個(gè)項(xiàng)目的住宅推貨量達(dá)5萬平方米以上，而去年同期只有2個(gè)；過六成項(xiàng)目的供應(yīng)量超2萬平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短短的半年內(nèi)樓市就經(jīng)歷了四次政策提振，政策出臺(tái)的密集程度與力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，目前樓市政策環(huán)境的寬松度可以與2009年媲美，樓市或?qū)⒂瓉砼海恍┓科笞ゾo上市最佳時(shí)機(jī)，即使是在銷售淡季也要搶跑市場(chǎng)。據(jù)東莞中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，一季度東莞住宅整體新增面積達(dá)180萬平方米，同比去年大幅上漲114%，創(chuàng)下歷史同期高位。

　　“以價(jià)換量”仍是房企推貨主線

　　政策利好不斷涌現(xiàn)，坊間也不斷傳來“漲價(jià)”的風(fēng)聲?！?·30政策”出臺(tái)后的首日，3月31日下午，萬科旗下南部灣萬科城、萬科金悅香樹等在售7個(gè)項(xiàng)目同時(shí)聯(lián)合發(fā)起“零點(diǎn)行動(dòng)”，即在4月1日零點(diǎn)前，旗下在售所有產(chǎn)品不漲價(jià)、銷售中心不打烊，購房者可以下班后到心水樓盤去選房。隨后，碧桂園也發(fā)布消息：“東莞碧桂園基于社會(huì)責(zé)任，暫緩漲價(jià)，迫于市場(chǎng)壓力，我們僅限一周。”對(duì)此，萬科、碧桂園表態(tài)暫不漲價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，東莞目前仍處于高庫存狀態(tài)，房價(jià)大幅上漲的空間不大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月28日，東莞住宅市場(chǎng)庫存量為614.33萬平方米，環(huán)比上升3.13%，同比上升27.11%，并創(chuàng)下歷史新高。根據(jù)過去一年的市場(chǎng)消化成績計(jì)算，2月份東莞住宅市場(chǎng)消化周期為12.1個(gè)月，消化周期已持續(xù)3個(gè)月拉長。

　　第一季度樓市成交復(fù)蘇明顯，同時(shí)也為接下來的樓市成交提供放量的“窗口期”，預(yù)計(jì)第二季度樓市成交有望進(jìn)一步升溫，但由于全國大部分城市仍然面臨著去庫存的壓力，價(jià)格上升的幅度有限，“以價(jià)換量”仍是房企推貨策略的主線。

　　不過樓市逐漸回暖，房企或會(huì)收緊樓盤的優(yōu)惠力度。譬如低首付、幾萬抵幾萬、幾萬抵幾折、認(rèn)籌享幾折等仍是促銷的常見手段。此外，在營銷節(jié)點(diǎn)上，2015年第一季度房企借力元旦、元宵節(jié)、婦女節(jié)、植樹節(jié)等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行加推或促銷活動(dòng)，讓春節(jié)后樓市迅速升溫，從春節(jié)淡季中走出來，同時(shí)借力“央行二次降息、套型可靈活轉(zhuǎn)變、二套首付下調(diào)、營業(yè)稅5年轉(zhuǎn)2年”等政策節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推貨，快速刺激了有意向的客戶入市。

　　瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示：2015年第一季度東莞商品房成交面積約150萬平方米，同比上漲近三成，其中住宅成交同比上漲36%，好于去年同期，非住宅約21萬平方米，基本與去年同期持平。

　　后市新增供應(yīng)規(guī)模將加大

　　新政的利好將為持續(xù)升溫的東莞樓市行情增加助力，二季度樓市可期，“銀四”市場(chǎng)行情也將好于3月的“小陽春”。

　　據(jù)悉，近兩年東莞樓市的潛在供應(yīng)量巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“銀四”供應(yīng)市場(chǎng)預(yù)計(jì)其供應(yīng)規(guī)?；?qū)⒋笥?月份，供應(yīng)量或?qū)⒃?0萬平方米以上，其中中熙香堤公館、豐華悅園、金地琥悅、御景東方花園等純新項(xiàng)目將上市；從區(qū)域上來看，4月房地產(chǎn)熱門鎮(zhèn)區(qū)推貨相對(duì)活躍，如虎門、寮步、松山湖等鎮(zhèn)都有新品或新盤上市。

　　從供應(yīng)的結(jié)構(gòu)來看，雖然政策鼓勵(lì)改善性需求，但短期內(nèi)70—100平方米剛需產(chǎn)品仍是主流，此外100—130平方米改善型產(chǎn)品仍將保持增長態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)此，瑞峰置業(yè)認(rèn)為，在各類利好政策相繼釋放的刺激下，購房需求將得到進(jìn)一步的釋放，信貸以及政策環(huán)境上的相對(duì)寬松，客戶入市意愿將加強(qiáng)，預(yù)計(jì)二季度成交量將明顯的上漲趨勢(shì)。

　　“剛性需求主角位置或被弱化，因?yàn)槟壳案纳菩托枨蟛粩嗟玫秸呱系闹С郑虼丝深A(yù)測(cè)后市樓市改善型戶型成交占比將逐漸增大。此外，在政策利好之際，房企或?qū)⒈M快出貨，減少庫存，因此可預(yù)計(jì)今年二季度乃至于今年下半年，房企推貨將相對(duì)積極，樓市的供應(yīng)量將在高位上持續(xù)運(yùn)行。”瑞峰置業(yè)表示。

　　另外，瑞峰置業(yè)認(rèn)為，從目前東莞樓市行情上來看，去庫存將是重點(diǎn)，因此不會(huì)出現(xiàn)大面積大幅度的提價(jià)現(xiàn)象，不排除個(gè)別熱銷項(xiàng)目的漲價(jià)，但對(duì)整體價(jià)格的影響不會(huì)太大，樓市房價(jià)將保持平穩(wěn)運(yùn)行。