■本報(bào)記者 趙翰露

　　在今年萬(wàn)科集團(tuán)的年報(bào)推介會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)公開了萬(wàn)科去年的一項(xiàng)研究成果。這項(xiàng)研究，觀察了全球27個(gè)經(jīng)濟(jì)體40年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，并試圖從中歸納出導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升或下跌的原因。研究認(rèn)定兩個(gè)內(nèi)因和一個(gè)外因與房?jī)r(jià)下跌有較強(qiáng)相關(guān)性，而目前中國(guó)在這幾項(xiàng)因素上，都有著不錯(cuò)的表現(xiàn)。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮據(jù)此推定，未來十年，我國(guó)住宅行業(yè)總體安全。

　　萬(wàn)科報(bào)告摘錄：

　　我們研究發(fā)現(xiàn)，27個(gè)經(jīng)濟(jì)體中，除了德國(guó)，幾乎都發(fā)生過房?jī)r(jià)大漲。5個(gè)經(jīng)濟(jì)體曾經(jīng)發(fā)生過房?jī)r(jià)連續(xù)上漲超過10倍的情況；7個(gè)經(jīng)濟(jì)體發(fā)生過5倍-10倍房?jī)r(jià)上漲。日本房?jī)r(jià)曾連續(xù)上漲30倍，西班牙曾連續(xù)上漲25倍。概括地說，過去40年，這27個(gè)經(jīng)濟(jì)體一共出現(xiàn)61次房?jī)r(jià)大漲。（見圖示）

　　然而，大漲并非都帶來大跌。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，61次大漲后，有14次出現(xiàn)大跌，有47次沒有出現(xiàn)大跌或者下跌。究竟怎么看房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大漲或者大跌，又如何判斷，當(dāng)今中國(guó)，是在14次中還是47次中？這是一個(gè)需要求解的問題。

　　這項(xiàng)研究的目的，就是找到區(qū)分這兩種情況的指標(biāo)。我們發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)上使用的房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、按揭收益率等，都不是有效指標(biāo)。它們都無法通過過去40年歷史數(shù)據(jù)的驗(yàn)證。

　　我們最后找到重要指標(biāo)有三個(gè)，其中有兩個(gè)是內(nèi)因，即經(jīng)濟(jì)體自身情況決定房?jī)r(jià)上漲或者下跌。這兩個(gè)內(nèi)因指標(biāo)，一個(gè)叫作“居民部門（注1）利息保障倍數(shù)”，是用“居民部門儲(chǔ)蓄”除以“上一年利息支出”。這個(gè)倍數(shù)有一個(gè)臨界值——1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全。

　　第二個(gè)指標(biāo)，“新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力占用比例”?！靶路棵x市值”等于“私人部門房屋新開工套數(shù)”乘以“當(dāng)年新房均價(jià)”（注2）；居民最大購(gòu)買力等于“居民部門總儲(chǔ)蓄”加“居民部門信用凈增長(zhǎng)”，再減去“居民部門本年利息支出”（注3）。這個(gè)指標(biāo)，80%是危險(xiǎn)臨界點(diǎn)，60%是安全臨界點(diǎn)，越高越危險(xiǎn)，越低越安全。

　　另外一個(gè)指標(biāo)是外因。有一些經(jīng)濟(jì)體并不是因?yàn)楸旧碓驅(qū)е孪碌?，而是因?yàn)槠渌麌?guó)家尤其是周邊國(guó)家房?jī)r(jià)下跌而受到?jīng)_擊，在這種情況下有一個(gè)重要指標(biāo)是“經(jīng)常性賬戶順逆差”。所有因外部沖擊導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫破滅的經(jīng)濟(jì)體，均處于逆差狀態(tài)。

　　結(jié)合這兩個(gè)內(nèi)因指標(biāo)看中國(guó)目前的情況。

　　首先，從“居民部門利息保障倍數(shù)”來看，中國(guó)現(xiàn)在處于絕對(duì)安全位置。臨界點(diǎn)是1.5倍，而中國(guó)目前實(shí)際是11倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個(gè)指標(biāo)往下走，達(dá)到1.5倍幾乎不可能。從這個(gè)指標(biāo)基本可以判斷，未來10年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是安全的。

　　第二個(gè)指標(biāo)“新房名義市值對(duì)居民最大購(gòu)買力”。中國(guó)的這個(gè)指標(biāo)沒有上一個(gè)指標(biāo)那么好，但是目前相對(duì)處于好的位置，高于安全臨界點(diǎn)，而且最近三年這個(gè)指標(biāo)呈現(xiàn)向下趨勢(shì)。

　　綜上所述，我國(guó)住宅行業(yè)未來十年總體來看是安全的，基本不會(huì)發(fā)生房?jī)r(jià)“斷崖式下跌”或房地產(chǎn)泡沫破滅。

　　財(cái)經(jīng)檢索

　　注1：居民部門，指的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中經(jīng)濟(jì)主體的一個(gè)分類。國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算將所有經(jīng)濟(jì)主體劃分為非金融企業(yè)部門、金融企業(yè)部門、政府部門和住戶部門（即居民部門）；居民部門即所有住戶組成的部門，包含買房和未買房者。下同。

　　注2：新房名義市值中的“新開工套數(shù)”僅指住宅，包括商品住房和出售型的保障住房；“當(dāng)年新房均價(jià)”中的“新房”同上。

　　注3：“居民部門總儲(chǔ)蓄+居民部門信用凈增長(zhǎng)-居民部門本年利息支出”這一公式中，“信用凈增長(zhǎng)”指的是居民部門貸款的凈增額，等于本年末居民部門貸款余額減去上年末居民部門貸款余額。