一大片裸露的土地，一大批在轟鳴聲中忙碌的建筑機(jī)器，臺湖，這塊位于京東南五環(huán)外的區(qū)域正處在熱火朝天的建設(shè)之中。這個“樓市新貴”吸引著萬科這樣傾向于大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)紛紛前來。截至目前，萬科、泰禾、世紀(jì)鴻、東亞等企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐該區(qū)域，而臺湖也成為近一段時(shí)間以來庫存高企的區(qū)域之一。盡管如此，3月30日，萬科聯(lián)合體還是義無反顧地以20億元的價(jià)格在臺湖再收一宗地。在業(yè)內(nèi)人士和進(jìn)駐的房企看來，占據(jù)京津冀一體化橋頭堡重要位置的臺湖未來是可期的，雖然目前配套尚不齊全，但賭的就是未來。

　　萬科聯(lián)合體20億再入臺湖

　　3月27日，包括萬科聯(lián)合體、住總、建工三家競標(biāo)主體現(xiàn)身北京市土地交易大廳，共同角逐通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-020等地塊F2公建混合住宅用地和4-1-034等地塊F3其他類多功能用地的歸屬。3月30日，北京市國土局發(fā)布公告稱，萬科聯(lián)合體以現(xiàn)場最高報(bào)價(jià)20億元摘得該宗地。折合平均樓面價(jià)約為7723元/平方米。至此，北京萬科已在臺湖取得017、014、005等5宗地，共計(jì)建筑面積約85.9萬平方米。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，刨除該地塊中的回購部分以及必須持有部分，純商品房部分高達(dá)1.74萬元/平方米。不過，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，萬科可售部分的地價(jià)在1.2萬元/平方米左右。萬科比較傾向于連片拿地，大規(guī)模開發(fā)，這樣有更大的發(fā)揮空間，容易形成規(guī)模優(yōu)勢。臺湖區(qū)域目前仍是處女地，未來的前景廣闊。

　　根據(jù)招標(biāo)文件，該宗地建筑規(guī)模近25.9萬平米，位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)亦莊新城。東至站前街次渠路道路中線，南至站前街南六街道路中線，西至次渠西一路道路中線，北至亦莊站前街南紅線、站前街南四街北紅線。

　　對于拿下的這宗地，北京萬科表示，臺湖占據(jù)京津冀一體化橋頭堡重要位置，優(yōu)越的區(qū)位價(jià)值以便捷通達(dá)的交通路網(wǎng)備受市場矚目。

　　臺湖庫存量超5000套

　　臺湖區(qū)域憑借著大規(guī)模的土地儲備、良好的地理位置以及富有遠(yuǎn)景的規(guī)劃，近年來晉級為北京樓市的新貴，但隨著出讓土地的開發(fā)周期，目前區(qū)域里在售項(xiàng)目數(shù)量較多，庫存壓力較大。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，臺湖區(qū)域目前在售項(xiàng)目有9個左右，產(chǎn)品類型主要分為兩類，一類是以潤楓領(lǐng)尚、泰禾1號公館、首開、萬科臺湖新城·公園里等為代表的70年產(chǎn)權(quán)普通住宅，因品質(zhì)、交房期限、裝修程度不同，售價(jià)在22000-29000元/平方米之間；另外一類則是以東亞尚品臺湖、泰禾1號街區(qū)、首開萬科臺湖新城·V公館等為代表的50年產(chǎn)權(quán)商住，單層單價(jià)基本在15000-17000元/平方米左右。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，2011年該區(qū)域住宅項(xiàng)目售價(jià)也僅不到15000元/平米，新項(xiàng)目高位入市主要源于地價(jià)的高企，例如2013年5月泰禾取得的最后一宗宅地折合樓面價(jià)高達(dá)近20000元/平方米。成本的攀升使得房企不得不通過提高項(xiàng)目品質(zhì)來提升售價(jià)，泰禾1號公館、首開萬科臺湖新城·公園里均為精裝修產(chǎn)品。雖然項(xiàng)目本身品質(zhì)得以提升，但是由于區(qū)域整體發(fā)展仍較為落后，區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套不足使得這些項(xiàng)目銷售情況不容樂觀。除泰禾1號公館憑借LOFT產(chǎn)品及科技住宅的硬件銷量穩(wěn)定外，萬科臺湖新城·公園里2014年3月取得預(yù)售許可的202套房源，截至目前一年時(shí)間僅銷售了164套，去化速度堪稱緩慢。普宅項(xiàng)目消化緩慢，商住產(chǎn)品也不容樂觀，東亞尚品臺湖2014年9月開盤453套，截至2015年3月6個月的時(shí)間僅實(shí)現(xiàn)成交63套，而該項(xiàng)目已取證的存量更是高達(dá)1800余套。

　　值得關(guān)注的是，目前臺湖板塊商品房存量在5000套左右，而2015年該區(qū)域月均成交量僅為123套，另外部分項(xiàng)目后期產(chǎn)品也陸續(xù)將進(jìn)入市場，因此板塊內(nèi)供大于求的現(xiàn)象較為明顯。任啟鑫認(rèn)為，雖然隨著政策放松的不斷明朗化，以及整體市場的逐步回暖，臺湖區(qū)域成交也將出現(xiàn)一定幅度的上升，但是相對區(qū)域內(nèi)較大的存量，項(xiàng)目銷售情況依然堪憂。

　　產(chǎn)品力是核心競爭力

　　雖然庫存還在上升，銷售起色不佳，但基于對未來前景的看好，開發(fā)商們還是很有信心，只是需要在這個區(qū)域更下功夫，用心打造產(chǎn)品。

　　“臺湖區(qū)域的地價(jià)是五環(huán)附近最低的，黃村2.5萬元/平方米左右，房山?jīng)]有2萬元/平方米也進(jìn)不去，但臺湖不一樣，價(jià)格還有一定優(yōu)勢?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　在這個區(qū)域里連續(xù)斬獲的萬科似乎更有想法，據(jù)介紹，臺湖項(xiàng)目將引入萬科首個社區(qū)商業(yè)服務(wù)2.0新模式。北京萬科總經(jīng)理劉肖表示：“配套服務(wù)進(jìn)入2.0時(shí)代，是配套新常態(tài)的核心。配套服務(wù)更需要變成一個用戶互動的平臺，有參與感，可以互相服務(wù)。譬如說，現(xiàn)在的配套服務(wù)很講究眾籌的概念，萬科最近實(shí)踐的東西有眾籌咖啡館；另外一個實(shí)踐的案例是社區(qū)圖書館，讓所有人都捐書到里面，同時(shí)大家再免費(fèi)借閱?！?

　　在這個區(qū)域里銷售飄紅的泰禾也對該區(qū)域有較高的認(rèn)同感，泰禾集團(tuán)總裁助理，集團(tuán)品牌總經(jīng)理沈力男在接受記者采訪時(shí)表示，臺湖是國貿(mào)輻射區(qū)里離國貿(mào)最近的區(qū)域之一，未來輕軌6站就到國貿(mào)，并且其房價(jià)也處于價(jià)格洼地，泰禾住宅產(chǎn)品部分全部精裝修還有新風(fēng)恒氧系統(tǒng)，售價(jià)為2.8萬元/平方米-3萬元/平方米。

　　沈力男告訴記者，泰禾在臺湖的銷售一直不錯，“最重要的還是產(chǎn)品和服務(wù)，做高性價(jià)比的產(chǎn)品，市場自然會認(rèn)可?！?

　　京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰