【導(dǎo)讀】北京迎“豪宅元年”：四環(huán)房價將邁入8萬元時代，上海再現(xiàn)連夜排隊(duì)買房，成都市民放棄小長假看房。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》本期觀點(diǎn)：核心城市豪宅化與解決百姓住房背道而馳。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京4月8日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道， “豪宅元年”是業(yè)內(nèi)對今年北京樓市的界定。由于2013年以來的“地王”們都將在今年集中入市，從2015年第一季度豪宅市場的表現(xiàn)來看，借力于盤古大觀的集中成交，北京豪宅市場成交量暴漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年第一季度，北京單價超過每平方米10萬元的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著2013年以來的地王相繼入市，北京四環(huán)內(nèi)房價將進(jìn)入8萬元時代。除了北京，一些大中城市房地產(chǎn)又出現(xiàn)成交趨熱的苗頭。上海再現(xiàn)連夜排隊(duì)買房，成都市民放棄小長假看房。

　　目前一線核心城市土地稀缺，以北京為例，近兩年，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地。目前，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計(jì)在8萬套左右，而四環(huán)的存量不足1萬套。結(jié)果開發(fā)商炒高房價，北京一些核心區(qū)的樓市被“豪宅化”。北京成交均價最高的樓盤為萬柳書院， 成交均價高達(dá)每平方米13萬4985元，即使是成交均價最低的豪宅項(xiàng)目，均價也接近了每平方米7萬元。

　　核心城市豪宅化富了開發(fā)商，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，北京公寓豪宅成交均價排名前十的項(xiàng)目成交總金額為85億元。一套房的金額抵得上許多普通住宅，有的項(xiàng)目銷售人員說，今年三月份還未結(jié)束，它們就已經(jīng)完成了當(dāng)月銷售任務(wù)。但豪宅化與解決百姓住房背道而馳。這種脫離廣大老百姓的所謂高端豪宅也是空中樓閣，不會長久。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛說，總體看全國房價不會大幅上漲，個別樓盤的炒作老百姓不必恐慌，因?yàn)橛械臉潜P是具有稀缺性的。

　　丁建剛：總的來說，由于經(jīng)濟(jì)的下行壓力，在這樣的背景下，絕大多數(shù)城市供需關(guān)系發(fā)生變化，遠(yuǎn)比2009年的時候好得多，我覺得不會引來一輪房價大幅度上漲。但是房價在未來一段時間一定會出現(xiàn)分化，這種分化表現(xiàn)在城市和城市的分化，一個城市之內(nèi)板塊和板塊之間的分化，開發(fā)商之間的分化，樓盤的之間的分化，都會出現(xiàn)嚴(yán)重的分化。如果一定從全國找出幾個可能會上漲的，或者說止跌最快的城市一定是一線城市，至于現(xiàn)在出現(xiàn)一些跡象，我認(rèn)為人們大可不必過于恐慌。因?yàn)橛行潜P，即使沒有這樣的政策，也會出現(xiàn)排隊(duì)，也會出現(xiàn)略微上漲的情況。因?yàn)橛行┑貕K，有些區(qū)塊，有些項(xiàng)目，它就是具有稀缺性。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、資深房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，開發(fā)商在庫存房屋壓力大的背景下，往往不選擇薄利多銷，而喜歡以價保量，炒高價豪宅來保住利潤。但這種行為如同堰塞湖，價格炒得越高未來決堤風(fēng)險越大。

　　韓世同：一季度其實(shí)有很多地方開發(fā)商減少優(yōu)惠抬高價格，就造成成交大幅度萎縮?，F(xiàn)在一季度跟去年四季度相比，有兩三成成交下滑。在目前這種狀況下，開發(fā)商心里發(fā)毛，這個狀況下庫存壓力這么大，導(dǎo)致再度覺得時機(jī)到了，會不會出現(xiàn)加量提升的狀況來拉抬價格，價和量的關(guān)系已經(jīng)難出現(xiàn)正相關(guān)，也就是價量起漲的狀況。目前其實(shí)還是要以價換量，即便全國而言，一線城市而言，房價都是處在歷史的高位，這個房價有點(diǎn)像堰塞湖一樣，高水位，如果我們進(jìn)一步追高價格，就是推高水位，如果讓房價平緩下行，可以實(shí)現(xiàn)泄洪排險。市場希望先把價格抬高，在目前這個環(huán)境下，如果要一味追求價格，有可能會錯失擴(kuò)大成交，降低庫存這樣一個大好時機(jī)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：核心一線城市土地資源日益稀缺， 未來會不會出現(xiàn)房價繼續(xù)上漲，城市核心區(qū)豪宅化的傾向？經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此進(jìn)行解析。

　　楊紅旭：這個是必然趨勢，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)跟一個城市的發(fā)展有關(guān)系的，像北京、上海這種大都市，未來就是要向國際大都市看齊的，向紐約倫敦這種地方看齊的，它的房地產(chǎn)價格會持續(xù)高升，這是一個必然趨勢，尤其是新房。因?yàn)閯?chuàng)的地價特別貴，所以說新房必然要提高質(zhì)量，包括精裝修，甚至高科技的配備，包括一個比較高檔的社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理等等，這樣新房價格只能是越來越高，尤其是在這種大城市的核心區(qū)。

　　 經(jīng)濟(jì)之聲：大城市土地資源有限，但進(jìn)入到核心大城市的人越來越多，在這種情況下，怎么解決老百姓，特別是弱勢群體的住房問題？

　　楊紅旭：這個問題要分兩個方面去看，第一，對于那些有正常工作的，能夠有一定生活能力的人，外來人口政府應(yīng)該把它納入到一個市民化的進(jìn)程當(dāng)中，新興城鎮(zhèn)化一個重要內(nèi)涵就是要進(jìn)行市民化，給予相關(guān)的住房保障。如果說收入比較低，政府應(yīng)該像市民一樣，分配給它們一些公租房、廉租房，甚至可以進(jìn)行貨幣化的補(bǔ)貼。另外一個方面，市場機(jī)制要進(jìn)行資源配置，大多數(shù)地區(qū)生活成本很高，不可能讓很多想去大城市生活就能夠生活下去的人，在大城市有地方住，生活還有保障。我們只能保障一小部分，這樣的一個大都市是一個資源密集型、生活成本比較高昂的地方，很多人只能是想象而已，不能去大都市進(jìn)行生活和工作，因?yàn)檫@就是市場化的資源配置。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：對于開發(fā)商來說，前兩年地王相繼入市，一方面面臨房價整體下行壓力，怎么解決這種矛盾？

　　楊紅旭：第一，一線城市的房價今天會漲，這個觀點(diǎn)我在反復(fù)重復(fù)，開發(fā)商看到房價預(yù)期要漲的時候，它就不會進(jìn)行促銷了。開發(fā)商是一個理性動物，我們用道德說教是沒用的，開發(fā)商在2013年甚至是2014年拿一些高價地，但是很多開發(fā)商有一個品牌效益，可能賺不到錢，但是他們要進(jìn)軍上海北京，我在上海北京有項(xiàng)目，這是一個品牌效應(yīng)。第二，開發(fā)商要賺到錢，他必須要做足附加值提高產(chǎn)品的品質(zhì)，就是你的產(chǎn)品品質(zhì)包括精裝修，包括高科技，包括一些生態(tài)環(huán)保技術(shù)應(yīng)用，包括所有質(zhì)量物業(yè)服務(wù)，都要能夠吸引到愿意掏這樣價格買房子的人，享受到比較好的生活品質(zhì)。

　　其他觀點(diǎn)：

　　世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉表示，對于此次降低二套房首付比例的政策，資產(chǎn)價格較高、對信貸依賴較重的一、二線市場更為敏感，購房者支付能力和市場情緒將進(jìn)一步提升；而對于廣大三、四線城市，去庫存效果還有待觀察。

　　湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)理事李國政認(rèn)為，2015年，基于庫存與潛在供應(yīng)較大的現(xiàn)實(shí)，對八成以上的開發(fā)商來說，2015年總目標(biāo)依然是去庫存。李國政說，目前，武漢在售項(xiàng)目至少在350個以上，平均到每個項(xiàng)目月均銷量不到50套，區(qū)域和項(xiàng)目之間，貧富差距也很大，有的項(xiàng)目銷量只有個位數(shù)，銷售壓力絲毫未減。