魏女士花110余萬元在廣州買了一套房，過戶后她才發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上的房屋建筑面積比購(gòu)房合同約定的少了近3平方米。由于房屋面積縮水，她向法院起訴開發(fā)商，索賠違約金6萬多元。廣州中院最近在終審判決中駁回了魏女士的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，房屋買賣合同中明確約定了雙方是“按套計(jì)價(jià)”購(gòu)買，因而即使面積縮水也不能再用其他計(jì)價(jià)方式結(jié)算。法官表示，近年選擇按套計(jì)價(jià)進(jìn)行商品房買賣的開發(fā)商有日漸增多之勢(shì)，法官提醒購(gòu)房者要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在合同中約定好處理方式。

　　起訴

　　房屋面積少了近3平方米

　　2013年5月，廣州市民魏女士“傻眼”了——她幾年前花110余萬元買下的一套房，到手后卻發(fā)現(xiàn)少了近3平方米。

　　2009年3月12日，魏女士與廣東耀×房產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，魏女士在協(xié)議中約定買下位于廣州市白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路“鑫耀大廈”的一套房屋。一周后，她又與該公司簽訂了《商品房買賣合同》。

　　這兩份協(xié)議或合同，明確了這套房屋的建筑面積是68.27平方米，按套出售并計(jì)價(jià)，房款總價(jià)為110.495萬元。

　　然而，2013年5月13日，當(dāng)房屋登記到魏女士名下后，她才在房產(chǎn)證上發(fā)現(xiàn)，這套房的建筑面積只有65.31平方米，房屋的實(shí)際建筑面積比購(gòu)房合同上少了2.96平方米！按照事后開具的《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，這套房屋是以單價(jià)16185元/平方米成交的。這樣算來，魏女士的直接經(jīng)濟(jì)損失為4.7萬余元。

　　魏女士認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋建筑面積不符合合同約定，明顯違約，為此她向廣州市白云區(qū)法院起訴，要求開發(fā)商支付違約金62312.25元。

　　結(jié)果

　　因約定按套計(jì)價(jià)業(yè)主敗訴

　　白云區(qū)法院認(rèn)為，當(dāng)房屋建筑面積與房屋買賣合同約定面積不符時(shí)，合同有約定的則按約定處理。法院經(jīng)查，涉案房屋的實(shí)測(cè)面積與合同約定面積確有差異，但《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》第一條約定了案涉房屋的建筑面積以政府房管部門最后測(cè)定為準(zhǔn)，而之后簽訂的《商品房買賣合同》約定購(gòu)買房屋按套出售并計(jì)價(jià)，所以上述存在面積差異的情形并不屬于開發(fā)商違約的情形，判決駁回魏女士的訴訟請(qǐng)求，魏女士還要負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)（減半收取）679元。

　　隨后，魏女士向廣州中院上訴。廣州中院認(rèn)為，雖然《銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》顯示，涉案房屋以單價(jià)16185元／平方米、建筑面積68.27平方米計(jì)價(jià)，但發(fā)票格式是行政主管機(jī)關(guān)制定的，沒有其他計(jì)價(jià)方式供選擇，當(dāng)事人必須按照規(guī)定填寫，無權(quán)變更，雙方也沒有就房屋計(jì)價(jià)方式另行約定。另外，開發(fā)商與魏女士在《商品房買賣合同》第15條關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理的約定中，明確表明當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)方式的不適用該條約定，從而排除了雙方在建筑面積產(chǎn)生差異的情況下按以套內(nèi)建筑面積為計(jì)價(jià)方式對(duì)房屋價(jià)款進(jìn)行結(jié)算的途徑。廣州中院據(jù)此駁回了魏女士的上訴，還判決她承擔(dān)二審受理費(fèi)679元。

　　現(xiàn)象

　　發(fā)商以此規(guī)避誤差風(fēng)險(xiǎn)

　　審理該案的一位二審法官說，商品房買賣面積誤差——即房屋產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積出現(xiàn)差異，是近幾年商品房買賣和交易中的常見問題。

　　這位法官介紹，按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定， 商品房銷售計(jì)價(jià)的方式有三種：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)、按套(單元) 計(jì)價(jià)。

　　而近年來，在選擇按套計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行商品房買賣的開發(fā)商有日漸增多的趨勢(shì)，除了有些不良開發(fā)商是想借此鉆空子，對(duì)房屋面積進(jìn)行惡意縮水外，主要原因是期房在建設(shè)中存在很大的變動(dòng)性，很多因素不是開發(fā)商所能控制的，開發(fā)商借此來規(guī)避房屋面積出現(xiàn)誤差而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在按套計(jì)價(jià)銷售商品房因面積誤差糾紛而訴訟到法院的案例中，各地法院處理結(jié)果不一。究其原因：一是開發(fā)商在采用這種計(jì)價(jià)方式時(shí)行為不規(guī)范、約定不完整；二是法院對(duì)這類糾紛的處理也沒有形成統(tǒng)一的意見?！边@位法官說。

　　法官

　　購(gòu)房者要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　？這種情況下，購(gòu)房者是不是就“任人宰割”了？

　　二審法官指出，無論從開發(fā)商的角度還是購(gòu)房者的角度分析，現(xiàn)階段采用按套計(jì)價(jià)方式都是有風(fēng)險(xiǎn)的，雙方應(yīng)當(dāng)盡量規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

　　他說：從開發(fā)商的角度來看，需要增加誠(chéng)信意識(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖，標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并詳細(xì)約定誤差范圍和處理方式；從購(gòu)房者的角度來看，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解按套計(jì)價(jià)的含義，知悉其可能產(chǎn)生的后果，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，約定相應(yīng)的處理方式；行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)這一計(jì)價(jià)方式的使用盡快發(fā)布相關(guān)的引導(dǎo)和規(guī)范；同時(shí)也期望最高人民法院能夠出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋，統(tǒng)一各級(jí)法院在處理此類糾紛時(shí)的認(rèn)識(shí)。(記者 董柳 通訊員 馬英)