在今年的兩會(huì)上，政府工作報(bào)告指出，“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！眱蓵?huì)后，房地產(chǎn)放松政策接踵而至，為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇帶來了暖意。

　　繼3月27日國(guó)土部、住建部聯(lián)合下發(fā)通知優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，30日央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例。同日財(cái)政部也聯(lián)合國(guó)稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營(yíng)業(yè)稅免征期限。多部門聯(lián)動(dòng)，打出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的組合拳，凸顯了“分類指導(dǎo)，因地施策”的調(diào)控意圖，傳遞出支持自住和改善性住房需求的明確信號(hào)。

　　調(diào)控政策避免“一刀切”

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者注意到，此次政策也在著力避免“一刀切”的單向調(diào)整。在下調(diào)住房公積金和二套房貸首付比例的同時(shí)，政策也更加注重采取市場(chǎng)化、正?；㈤L(zhǎng)效化的方式。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇表示，我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市的情況各異，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)周期也不一致，區(qū)域分化將成為今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的新常態(tài)。“住房信貸政策應(yīng)完善區(qū)域化、差異化調(diào)整，充分考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)波動(dòng)、信用環(huán)境、個(gè)人住房貸款不良率、居民收入水平等宏觀審慎因素，避免“一刀切”式的調(diào)整?！?

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍表示，和以往的房貸政策相比，此次出臺(tái)的政策彈性較大，各地可以根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況作出調(diào)整，有些地方自住性需求旺盛就可以放寬首套房條件，而有些地方投機(jī)性需求較強(qiáng)，地方政府就可以調(diào)高首付比例。

　　“總之一句話，此次出臺(tái)的政策就是為了刺激自住性需求和改善型需求?！壁w錫軍說，政策效果關(guān)鍵要看地方政府的理解和執(zhí)行情況。

　　民生銀行首席研究員溫彬指出，對(duì)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)來說，也有更大的市場(chǎng)空間。各家銀行可以根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債狀況和客戶結(jié)構(gòu)情況，確定房貸政策。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)分層現(xiàn)象 需要因地施政

　　“全國(guó)不同地區(qū)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有不同特點(diǎn)，如一些一線城市需求較為旺盛，而二、三線城市需求偏弱，需要根據(jù)不同的情況靈活調(diào)整?！?中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示。

　　據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶有明顯的區(qū)域特點(diǎn)，并出現(xiàn)了市場(chǎng)分層現(xiàn)象。其中，一線城市由于潛在購(gòu)房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，北京（樓盤）、上海（樓盤）等市甚至尚未放開限購(gòu)政策；二線城市逐漸分化，但也出現(xiàn)復(fù)蘇之勢(shì)；而三、四線城市則由于缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力、早期大型房企扎堆過度開發(fā)等原因，庫存和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。

　　具體來看，青島、鄭州、長(zhǎng)春等二線城市土地消化周期較長(zhǎng)，按照目前的去庫存節(jié)奏，中長(zhǎng)期庫存壓力較大，大連更是短期房屋出清周期和長(zhǎng)期住宅用地消化周期雙雙偏高，三四線城市面臨的難題則可能更加艱巨。

　　而另一方面，熱點(diǎn)區(qū)域供應(yīng)不足現(xiàn)象明顯，除了一線城市外，廈門、?？诘炔糠盅睾；虺鞘腥旱拇沃行某鞘械墓?yīng)壓力也頗為突出。在此情況下，“堅(jiān)持分類指導(dǎo)、因地制宜”的要求，體現(xiàn)了政策制定的靈活性和分化性。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 魏京婷）

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