旨在解決“夾心層”居住問題的自住房產(chǎn)品自入市以來，取得了非常明顯的效果，不僅解決了眾多家庭的居住問題，同時對平抑北京房價也起到了很好的作用。憑借最初的價格優(yōu)勢，地段好、配套全的自住房項目受到市場追捧。但隨著自住房項目供應(yīng)的增加，一些區(qū)域的自住房項目遇到了銷售難題。同樣是自住房產(chǎn)品，但受到了“冰火兩重天”的待遇。對此，業(yè)內(nèi)人士認為，提高自住型商品房的性價比，增加營銷手段等或?qū)⒊蔀榉科笠剂康闹匾獌?nèi)容。同時，購房者也應(yīng)該從長遠考慮，不僅要看目前情況，也要關(guān)注區(qū)域未來的發(fā)展前景，避免跟風，理性選房。

　　百子灣自住房遭爭搶

　　4月1日，北京“最好自住房”項目建工·動力港公開搖號，該項目可供申購的房源約360套，限價22000元/平米。最終通過審核的家庭約有94182戶，其中優(yōu)先家庭共74721戶，非優(yōu)先家庭19461戶，中簽比例僅為261比1，眾多購房者的爭搶使其成為北京最火的自住房，近10萬人搶360套房子。

　　記者了解到，該自住房項目之所以備受追捧與其地理位置和價格密切相關(guān)，建工動力港位于東四環(huán)百子灣橋東南400米，項目西側(cè)為金長安大廈，北側(cè)為大成國際公寓，距四環(huán)路約200米。該項目總建筑面積約5.9萬平方米，由自住型商品住房、辦公和配套商業(yè)三部分組成。項目整體容積率3，綠地率30%，建筑密度30%。其中自住型商品住房建筑面積約為27742.64萬平方米，由一棟南北朝向的板式樓構(gòu)成，樓號為D棟。主要戶型為約68平米、73平米的一居室共183套，約89平米的兩居室共177套，總套數(shù)為360套。

　　雖然擁有稀缺的地理位置和成熟的生活配套，但其售價僅為2.2萬元/平方米，而位于南四環(huán)外的豐臺白盆窯村地塊中配建的自住房售價為2.9萬元/平米。

　　熱銷的自住房項目不僅上述一例，2013年底，北京首例自住型商品房項目恒大御景灣正式開始接受申購登記，15天的網(wǎng)上申購登記期內(nèi)，共有14.8萬戶家庭在網(wǎng)上登記，申購比例為74:1。隨后金隅嘉業(yè)在京的兩個自住房項目金隅匯星苑、金隅匯景苑累計申購家庭突破43.7萬，僅優(yōu)先家庭就超22萬戶，金隅匯星苑的中簽率達到了126:1。

　　部分自住房銷售遇難題

　　在一些自住房項目備受爭搶的同時，另外一些自住房項目卻面臨著銷售困局。

　　“這個區(qū)域里只能有一個自住房項目能活下來，對這個區(qū)域認可的客戶也就那么多，所以，我們得趕緊賣，要不就會影響后期商品房的銷售?！蹦稠椖績?nèi)部人士透露。

　　上述內(nèi)部人士告訴記者，一般自住房項目只有兩輪選房機會，如果第一輪沒有選完，可以進行第二輪，如果第二輪結(jié)束后還有房源未消化，則這些房源將轉(zhuǎn)為商品房銷售?！叭绱艘粊?，自住房的銷售肯定會影響后面純商品房的銷售?！?

　　據(jù)報道，金地悅景臺、首創(chuàng)·悅洳匯等自住房項目均已面向所有購房者銷售。而自去年12月起，包括中國鐵建·原香嘉苑、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居、當代采育滿庭春MOMA、住總正華新國展?jié)M庭芳等在內(nèi)的9個項目都已將剩余房源統(tǒng)一對外進行銷售，根據(jù)公告，這些項目“不再組織公開搖號，也不再區(qū)分優(yōu)先與非優(yōu)先家庭”。

　　“實際上自住房項目開發(fā)的各類成本和普通商品住宅是一致的，若是缺乏一個高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，那么在一個固定售價的情況下，自然會帶來營銷層面的壓力。而且自住型商品住宅的賣點主要是售價低，那么若周邊物業(yè)價格出現(xiàn)下降的情況下，反而會發(fā)現(xiàn)此類價格的優(yōu)勢不存在。尤其是在北京市場出現(xiàn)房價持續(xù)低迷的情況下，這反而會削弱此類自住型商品住房的價格優(yōu)勢?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹認為，造成部分項目銷售不暢的原因主要有以下幾個方面：其一，部分項目定價過高，超出消費者預期。2013年北京整體房價出現(xiàn)明顯回落，使得部分區(qū)域的自住型商品房的房價優(yōu)勢與同區(qū)域普通商品房相比逐漸縮?。黄涠?，位置配套不佳，無區(qū)域優(yōu)勢。部分自住房項目距離軌道交通較遠，交通和配套與同區(qū)域普通商品房項目有明顯差距，在價格優(yōu)勢不明顯的情況下，位置和配套的欠缺也成為部分自住房項目滯銷的原因；其三，部分項目設(shè)計存在脫離市場的情況，部分自住房項目要么戶型設(shè)計較為落后，與同區(qū)域普通商品房相比有較大差距。同時，部分自住房項目戶型設(shè)計較大，不太符合中低收入者首次置業(yè)的購房需求。再次，金融支持力度不足。購買自住房的客戶大多為中低收入群體，對金融貸款的依賴度較高，在目前首付較高，尤其是貸款利率較高的情況下，購房人負擔的購房成本依然較大。

　　提高性價比或是出路

　　“從供應(yīng)量上來看，自住房的供應(yīng)量目前比較大，在這種情況下開發(fā)商的營銷手段也需要多樣化，比如提供多渠道的申購、解答等等。我們代理過不少自住房項目，比如之前金隅的和此次百子灣，都傾注了很多的人力。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。

　　嚴躍進認為，部分自住型商品住房的銷售比較好是基于一個賣點的挖掘。有些自住型商品住宅是教育地產(chǎn)、地鐵沿線和品牌地產(chǎn)三大招牌的結(jié)合，自然更容易受青睞。而一些位置比較偏、配套差、社區(qū)氛圍差的區(qū)域，對于申購者來說，自然會舍棄此類物業(yè)的申購。

　　孔丹也表示，自住房應(yīng)建立價格優(yōu)勢，一是提高自住房項目小區(qū)容積率，降低項目均價，二是增加小戶型比例，降低套均總價，與同區(qū)域普通商品房相比，形成價格優(yōu)勢，并且要優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，使自住房項目在戶型設(shè)計和工程質(zhì)量等各方面與同區(qū)域同質(zhì)的普通商品房一致。如果條件允許，盡量針對購買自住型商品房的購房家庭推出差別化的信貸政策，加大對這部分人群的信貸支持力度。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志認為，政府和房企應(yīng)共同努力，打造出市場需要的高性價比產(chǎn)品，這樣才不至于出現(xiàn)供應(yīng)和需求的錯位。

　　平抑房價作用明顯

　　雖然目前來看，在不少房企眼中，部分自住房的銷售存在一定的困難，但從整體市場來看，自從住房入市以來，對區(qū)域房價乃至全市的房價仍然起到了有效的平抑作用。

　　亞豪機構(gòu)的一份歷史數(shù)據(jù)顯示，自住型商品房政策自2013年底公布并開始出讓土地之后，2014年進入開花結(jié)果的一年，這一年當中，共有22個自住房項目（包括恒大城定向銷售項目）完成了選房并實現(xiàn)簽約。2014年共成交自住型商品房18860套，限定價格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米。由于其“比周邊商品房低出30%”，巨大的價格優(yōu)勢使得其成為市場中的“香餑餑”，大量具有北京購房資格的客群放棄了對普通商品住宅的關(guān)注，轉(zhuǎn)而投向自住房輪候，并在初期形成一股申購熱潮。隨著后期自住房產(chǎn)品自身弊病的逐漸顯露，一些位置較遠、戶型較差的項目也遭到棄選的冷遇，但是自住房這類產(chǎn)品仍然在2014年給予了市場重創(chuàng)。

　　其中最為直觀的影響就是其對于低端剛性需求的擠占，2014年自住房實現(xiàn)成交18860套，占全部成交的比重為24%，而其中九成以上均為低端剛需人群，而扣除這部分之后也造成了2014年純商品住宅成交出現(xiàn)了歷史新低。除去實際成交之外，自住房對于市場的影響還體現(xiàn)在預期方面，除去目前已成交的18860套之外，目前已成交的自住型商品房用地預計還可提供自住型商品房3.6萬套左右，相當于2014年成交量的2倍。

　　“如此巨大的潛在供應(yīng)將進一步擠占商品房需求客源，并對其價格體系產(chǎn)生一定沖擊，基于這一判斷，2015年普通商品房市場的剛需型項目，將會面臨到自住房更猛烈的沖擊?！惫惚硎尽?/p>