首付比例下降超出預(yù)期

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。此前二套房首付比例為60%，其中北上廣深4城二套房首付比例為70%。

　　通知要求，繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)繼續(xù)發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　同時，進一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　而此次首付比例的下降甚至超出了之前流傳時的比例。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，降二套房貸首付及2年以上普通住房銷售免征營業(yè)稅，有助于吸引改善需求入市。限購限貸以來，由于政策從嚴執(zhí)行導(dǎo)致部分改善型需求誤傷無法入市，造成市場庫存不斷增大。如今雖然大部分城市限購取消了，但是，市場庫存仍然存在。從這個角度來看，降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市，主要還是去化庫存當(dāng)中中大戶型的房源。而二套房貸首付比例降低，就可以降低改善型需求入市的門檻，這些群體就可以提前實現(xiàn)購房計劃。從購房時機的角度來講，降首付可以讓購房者選擇當(dāng)前較佳的購房時機進行購房，從而避免今后房價上漲而帶來購房成本上升的問題。

　　后招·面積

　　“90/70”政策將有望退出

　　本輪新政中還有一條尤為引人注目，更對后續(xù)政策調(diào)整帶來可能性——《通知》明確表示，“允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整”。

　　胡志剛預(yù)計，在此次政策后，對于住房戶型的規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、住宅產(chǎn)業(yè)化中對戶型的設(shè)計創(chuàng)新等，都將成為地方政府和房企的重要任務(wù)。

　　另據(jù)新華社分析，《通知》的出臺也意味著，2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策正式松動。城市新審批、新開工住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上；廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。這被稱為“兩個70%”或“90/70”政策。

　　未來，隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”，這一政策開始從全國性樓市調(diào)控中逐步退出。

　　變招·鼓勵

　　把商品房變成保障房

　　此前，國土資源部、住建部聯(lián)合從土地出讓與住宅建設(shè)的層面進行了政策發(fā)布。主要內(nèi)容包括：收緊供應(yīng)規(guī)模過大城市的供地，調(diào)整已供土地性質(zhì)，已建住房戶型調(diào)整，多方位消化現(xiàn)在高企的樓市庫存。

　　此外，《通知》稱，對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，他的調(diào)研結(jié)果顯示，目前在三、四線城市，住房存量積壓，除了住宅和商業(yè)地產(chǎn)，還有一部分旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都在空置。由于人口數(shù)量和房屋數(shù)量的比例極度不協(xié)調(diào)，即使再有相關(guān)政策，存量短時間內(nèi)也無法完全消化。

　　過去樓市發(fā)展較多依賴于要素的驅(qū)動。此次政策正視樓市提振的需求，但改變了2008年四季度至2009年采取的大力度刺激的政策思路，從新常態(tài)動力機制啟動的角度進行政策詮釋。

　　對于減少住宅用地供應(yīng)量甚至停止供應(yīng)的政策，胡志剛表示，這類政策的方向性是正確的，即控制住宅用地的供應(yīng)，不再新增。

　　也有分析人士表示，雖然2014年以來樓市經(jīng)歷了降溫態(tài)勢，但強刺激并非良藥。此次政策回避“刺激”、“增加”等傳統(tǒng)字眼，而以“有供”、“有限”等字眼代替，反映了在總量調(diào)控的基礎(chǔ)上，結(jié)構(gòu)調(diào)整的意圖比較明顯。

　　有部分政府曾希望打新型城鎮(zhèn)化的旗幟而“任性”地供應(yīng)土地，以解決土地財政壓力的計劃，現(xiàn)在看來這恐怕是要落空。

　　政府幫忙消化房源

　　《通知》還規(guī)定，將鼓勵政府整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房。

　　德佑研究部總監(jiān)陸騎麟稱，這一政策與過去地方政府委托開發(fā)商建設(shè)保障房并無本質(zhì)區(qū)別，而收購商品房作為保障房的具體問題，在操作時需要謹慎處理。如若政府低價收購商品房房源作為保障房，開發(fā)商出于利潤考慮，勢必會有抵觸；而若是樂于讓政府收購的樓盤，往往是因為區(qū)位、品質(zhì)等問題銷售情況不佳，抑或開發(fā)商自身資金出現(xiàn)了問題。

　　胡志剛建議，政府不如鼓勵空置房進行租賃。對于在某些地區(qū)還不錯的但缺乏配套設(shè)施的樓盤，政府可以加大配套設(shè)施的建設(shè)，使得購房者愿意來購買。政府要把已有的項目想辦法進行轉(zhuǎn)型、改造，讓項目“起死回生”。提高住房質(zhì)量和服務(wù)，也正符合這份文件的方向。

　　接招·促銷

　　房企開始醞釀漲價

　　在新政落地當(dāng)晚，市場端的表現(xiàn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　順義某項目在新政落地當(dāng)晚便發(fā)布了漲價通知，該通知內(nèi)容為：“由于二套房政策火爆，項目將營業(yè)至晚上9點，而在4月6日以后，項目將暫停銷售，后期再次開盤將漲價5萬元。”

　　另據(jù)該項目的負責(zé)人表示，由于項目是改善類產(chǎn)品，恰恰符合了此次新政惠及的范圍，為此有了漲價的項目。

　　“新政的出臺肯定會對項目的成交帶來利好的影響?！鄙鲜鲐撠?zé)人解釋說，雖然通知有些夸大，后期是否漲價還要另說，但通過此輪營銷，更希望的還是把新政的作用放大。加快新政落地對于市場的帶動。

　　但與開發(fā)商的理解不同，不少專家表示新政的落地最主要的原因是為了“去庫存”。

　　“刺激樓市的政策還會繼續(xù)，但是市場能否在政策刺激下有所恢復(fù)，甚至迅猛上漲，這很難說。起碼今年市場的區(qū)域分化將會進一步加劇。”對于新政的出臺，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強稱，“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個是庫存繼續(xù)加大，今年已經(jīng)增加到6.4億萬平方米，同時貸款低速增長，只增加了0.6%，越來越多的投資者沒有把錢轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)。”任志強預(yù)測，商品房價格不會短期內(nèi)發(fā)生太大變化，今年下半年會在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水平。

　　與此同時，對于央行樓市新政，偉業(yè)我愛我家胡景暉認為，房地產(chǎn)新政策將刺激改善型購房需求的提前釋放，促進大戶型、高價房的銷售。但不會創(chuàng)造新的需求，因為首付比例降低后貸款會增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。

　　他還認為，新政策將促進改善型業(yè)主賣掉城里的中小戶型，對于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者是好事。

　　胡景暉表示，新政策最根本的是政府把鼓勵政策從首次置業(yè)調(diào)整為改善型人群。新常態(tài)下會刺激二季度交易，但無法根本扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)趨冷的大趨勢，別指望量價齊升。

　　改善型樓盤將受益

　　首付比例降低，市場端將有怎樣的表現(xiàn)？市場人士大多更為看好改善市場。

　　“可以說，首付寬松的政策落地，首先利好的肯定是改善類產(chǎn)品?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sz002285/" target="_blank" title="世聯(lián)行 002285">世聯(lián)行北京公司執(zhí)行董事劉春巖表示，其實從目前的銷售情況來看，市場購房人絕大多數(shù)購房的還是純剛需或高端改善人群，但由于自住房的存在，剛需很難成為新政的利好者。而改善類則可通過降低首付而獲得更佳的購房機會。而在改善類中，首改產(chǎn)品將變得更為火爆。

　　“從去年銷售的情況來看，前幾名幾乎都是針對首改家庭的改善產(chǎn)品。這一類產(chǎn)品目前的需求量可以占據(jù)購房人群的40%。而在市場供應(yīng)段，這方面的供應(yīng)卻仍屬于小部分。為此面臨著僧多粥少的局面。這也意味著此類產(chǎn)品將受到更多的關(guān)注。”劉春巖說道。本報記者 徐楠