當前房地產(chǎn)市場形勢正由供求矛盾突出向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，與此相適應(yīng)，居民住房消費熱點也正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型。政策重點應(yīng)及時順應(yīng)市場形勢的轉(zhuǎn)變，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，轉(zhuǎn)變?yōu)橹С质滋追啃枨笈c適度支持改善性購房需求并重。

　　樓市進入結(jié)構(gòu)性過剩階段

　　與2008年或2011年的市場調(diào)整的根本區(qū)別是，本輪調(diào)整是由市場力量自發(fā)形成的。而2008年或2011年的市場調(diào)整，都是由外部因素沖擊所導(dǎo)致。如2008年的金融危機沖擊，2011年的大中城市限購政策沖擊。2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，刺激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后集中入市，從而形成目前大中城市階段性供給過剩的格局。供給的高增長促成了2014年上半年大中城市樓市的主動調(diào)整，大中城市房價由全線快漲轉(zhuǎn)變普遍微跌。2014年1月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有62個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月，房價環(huán)比上漲的城市僅8個，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個。

　　全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，成交量萎縮庫存水平攀升。2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，大城市樓市也出現(xiàn)滯銷，全國住房成交量萎縮明顯。2014年1-2月，全國商品住房銷售面積為9377萬平方米，同比增長-1.2%；商品房銷售額為5985億元，同比增長-5%。2014年1-6月，全國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比增長-7.8%；商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%。銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負增長。

　　居民需求熱點向“住好房”轉(zhuǎn)變

　　居民需求熱點由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，房價不會出現(xiàn)整體崩盤。居民需求熱點正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，人們改善居住條件的動力目前還遠看不到衰竭的跡象。城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達到33平方米左右，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當前城鎮(zhèn)住宅存量的主體，多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍，居民改善住房條件的期望仍很迫切，住房市場承載著國人的小康夢想。在可以預(yù)見的未來，住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　另外，供求形勢由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價短期調(diào)整不可避免。我國住房市場雖然沒有進入普遍過剩時代，但已經(jīng)進入結(jié)構(gòu)性過剩時代，短期內(nèi)的市場主動調(diào)整不可避免。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與國民收入高增長導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，多數(shù)中小城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，房地產(chǎn)市場持續(xù)滯銷。從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)了大量新房集中上市，已經(jīng)形成階段性高供給態(tài)勢，房價出現(xiàn)主動下調(diào)。為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給，住房價格將進入調(diào)整期。

　　住房政策滯后于需求變化

　　當前房地產(chǎn)市場形勢正由供求矛盾突出向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，與此相適應(yīng)，居民住房消費熱點也正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型。原有的住房政策是基于供不應(yīng)求的市場環(huán)境所產(chǎn)生，無法滿足新形勢的要求。

　　表現(xiàn)之一是行政管控滯后，扭曲市場供求。2005年以來，我國密集出臺了大量住房市場調(diào)控政策。但目前存在的住房調(diào)控政策大多是基于房價單邊上漲環(huán)境的單向調(diào)控政策，主要政策目的是為了管控需求增長、扼制投機。具有代表性的如限購、限貸、對戶型套型的管制，以及針對持有不滿五年的二手房交易征收的高額稅費等。隨著供求形勢向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，催生上述政策的房價單邊上漲環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在。令人可喜的是，這些單向調(diào)控政策正陸續(xù)適時調(diào)整。

　　表現(xiàn)之二是市場規(guī)制缺失，消費者權(quán)益缺乏有效保護。由于長期市場供不應(yīng)求，住房消費者在市場上處于相對弱勢地位，消費者權(quán)益得不到有效保護。地方政府坐收巨額土地收益，對于保護購房者的權(quán)益缺乏積極性。在期房預(yù)售制的助推下，虛假宣傳、住房品質(zhì)低劣、銷售欺詐現(xiàn)象普遍存在。購房者權(quán)益普遍被侵犯，但維權(quán)極為困難。在結(jié)構(gòu)性過剩的市場環(huán)境下，消費者權(quán)益保護缺失將抑制住房需求的合理增長。

　　適度支持居民改善性住房需求

　　隨著結(jié)構(gòu)性過剩階段的到來，我國居民住房消費熱點正處于由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)軌階段。政策重點應(yīng)及時順應(yīng)市場形勢的轉(zhuǎn)變，由以往支持首套房需求、抑制改善性需求，轉(zhuǎn)變?yōu)橹С质滋追啃枨笈c適度支持改善性購房需求并重。

　　首先，探索住房限購政策的平穩(wěn)退出渠道，更多地發(fā)揮市場機制和房產(chǎn)稅引導(dǎo)供求的作用。在住房供求矛盾趨緩的條件下，探索住房限購政策的平穩(wěn)退出渠道，更多地通過市場價格調(diào)節(jié)市場供求，有利于平穩(wěn)市場、改善居民住房條件和促進人口城市化進程。同時可考慮針對居民奢侈性、炫耀性很強的過度住房消費，以及高投機性的購房行為征收房產(chǎn)稅，提高其持有成本。以引導(dǎo)居民理性住房消費，抑制過度投機。

　　其次，放寬二套房信貸管制，降低二手住房交易稅費。在居民改善居住條件愿望迫切的背景下，應(yīng)適度降低以改善為主的第二套房的按揭成數(shù)，同時放寬對二套住房的按揭利率強行上浮政策。由金融機構(gòu)在一定范圍內(nèi)根據(jù)風險及資信狀況，自主確定按揭成數(shù)和利率水平。

　　降低二手住房交易稅費，有利于促進合理的住房交易、減輕購房者的負擔，支持居民住房條件的改善。降低住房交易稅費的可能措施包括：擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收?。蝗∠?年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅。

　　第三，進一步完善期房預(yù)售制度，抓緊出臺新建商品住房三包政策。期房預(yù)售政策是造成商品住房品質(zhì)低劣、住房消費者權(quán)益不被重視的一個重要原因。可將目前購房者全額預(yù)付期房款，改為根據(jù)開發(fā)進度支付相應(yīng)比例的款項，住房交付之前不支付全部房款。另一方面，通過出臺住房三包政策，可不斷提高住房產(chǎn)品的質(zhì)量與售后服務(wù)水平，保護購房者的合法權(quán)益，促進居民家庭住房條件的改善。