樓市快評

　　龔名揚

　　“今天房地產(chǎn)出新政了，明天要不要買點房地產(chǎn)股來囤一下？”“今天不是已經(jīng)漲過了嗎？明天不一定還會漲了，小心調(diào)整！”周一晚上，在筆者的一個微信群里，一些朋友在熱烈地討論。

　　別看在“衣食住行”里面，“住”只排在第三位，對于素有安居樂業(yè)傳統(tǒng)的中國人來說，房子的事可是牽一發(fā)而動全身的。樓市出了個新政，有房的人關(guān)心、沒房的人也同樣關(guān)心，炒股的朋友們更關(guān)心。

　　對于那些沒房的人，關(guān)心的是新政能不能以更優(yōu)惠的價格或更低成本貸款利率來買房；對于那些有房的人，尤其是前幾年買房投資的人，關(guān)心的是新政策出來了以后，房子是否有升值空間，房子是否能夠更容易出手；對于炒股的朋友來說，他們關(guān)心的是自己買的房地產(chǎn)股，到底是買在低點還是高位接盤。

　　股市是個神奇的地方。以東莞的房地產(chǎn)股粵宏遠(yuǎn)為例，自今年2月9日開始，股價就從低位的4.55元一路爬升，在30多個交易日的時間里升了65%，其他的一些地產(chǎn)股也有類似的走勢。

　　本次房地產(chǎn)新政，最讓人關(guān)心的是“第二套商品房最低首付款比例從原來的70%調(diào)整為40%”、“使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%”和“二手房營業(yè)稅免征期限由5年改為2年”。

　　在房貸新政中，關(guān)于首付比例的調(diào)整，目的均是為了保障居民合理的居住需求，對二套房的放開，則是為了保障居民改善型住房需求，這與之前全國“兩會”中最新的《政府工作報告》方向是一致的，也契合如今樓市所面臨的“新常態(tài)”。

　　對于新政，筆者身邊有很多朋友都擔(dān)心房價是否會飆漲，現(xiàn)在是不是應(yīng)該趕緊買房了？營業(yè)稅免征期從5年改為2年，是不是鼓勵人們?nèi)コ礃悄?？從新政實施后的情況來看，的確有的地方二手房出現(xiàn)了反價的現(xiàn)象，比如深圳就有不少業(yè)主撕毀合同，坐地起價，漲7萬、10萬、20萬、40萬的都有，最夸張的莫過于連夜?jié)q價55萬元。

　　炒樓客的春天來了嗎？筆者認(rèn)為并非如此，尤其對于東莞這種二線城市而言。決定房價走勢的是供需，而決定投資或投機(jī)需求的，是獲利的空間。

　　從供需來看，公開資料顯示，去年全國房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)指標(biāo)處于下行態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，同比下滑9.3個百分點，創(chuàng)2011年以來新低。與此同時，商品房待售面積大幅上升，全國有近6億平方米代售庫存。去年以來，一向以低庫存運行的東莞樓市，庫存量也呈現(xiàn)上升的趨勢，因此才有“以價換量”一說。

　　房地產(chǎn)新政，目的就是通過降低首付資金門檻，讓改善型需求來對庫存進(jìn)行消化，這對于供需兩方都是好事，但并不意味著房價就會因此大漲。房貸新政，更多的是改變過去對改善型需求的抑制，而并非鼓勵投資或投機(jī)的需求。

　　深圳業(yè)主反價的現(xiàn)象，只是政策過渡期的正常反應(yīng)，這些業(yè)主有這樣的底氣，無非是因為深圳作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，房子總是供不應(yīng)求罷了。但對于大多數(shù)城市而言，如今買房來投資，獲利空間是多少？10%？20%？

　　如今打開瀏覽器，看看今年那些股票型基金的漲幅，雖然只過去了三個月，但你會看到滿屏的20%以上，漲得更多的也有不少，更不用說一眨眼就有幾個漲停的股市了。

　　曾經(jīng)的樓價飆漲，讓不少先知先覺的人通過差價賺取了不菲的利潤，這是特定歷史階段出現(xiàn)的情況，從如今的環(huán)境來看已經(jīng)不可復(fù)制了。

　　筆者想對那些準(zhǔn)備反價的業(yè)主說，見好就收吧，而對于那些準(zhǔn)備買房的剛需和改善型需求購房者，筆者想說的只有一句話：“慢慢挑，別著急?！?/p>