買100萬元房子

　　首付少20萬元總價多14萬元

　　面對新政策，一些潛在購房者有了盡快入手的打算。那么，怎樣買房更合算？先看一筆購房賬。

　　以100萬元總價的住房為例，貸款利率按5.90進行計算，如果按照目前大多數(shù)城市首付六成的比例計算，那么首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業(yè)貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為68萬元，月供2843元。

　　首付比例降至四成后，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那么還款總額為102萬元，月供4264元。

　　如此對比，降低首付比例對于一些改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。即，六成首付下，買房總金額為60萬+68萬共128萬元；四成首付下，買房總金額為40萬+102萬共142萬元。

　　這樣對比，要增加14萬元。

　　“這是政策背后的一個政策導(dǎo)向，即讓改善性購房者積極入市，降低入市門檻和成本?！睗M堂紅置業(yè)廣州分公司研究部主任周峰說。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策或遠遠超過市場預(yù)期，特別是二套房首付比例降低到40，將加大市場交易的活躍度，刺激消費需求和心理。預(yù)計各地政府將出臺更積極的松綁政策。

　　普通住房營業(yè)稅

　　免征期“五改二”可少繳稅費十數(shù)萬

　　幾乎在同一時刻，財政部官網(wǎng)發(fā)布政策，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。也就是說，個人轉(zhuǎn)賣普通住房，營業(yè)稅免征期限由以往的5年變成2年。

　　事實上，這筆賬更直接關(guān)乎買賣雙方的“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價標準，按5.5營業(yè)稅稅率計算，一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元-25萬元之間。

　　“過去，住房如果持有不滿5年，需要交納交易的營業(yè)稅，不論是由出售方繳納，還是實際操作時轉(zhuǎn)移到購買方繳納，都在一定程度上抑制了住房交易?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進說，新政策成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。

　　“穩(wěn)定住房消費”對百姓有利好

　　回顧過去十年，中國住房信貸政策僅在2006年及2008年末出現(xiàn)過放松。而此次時隔六年，再度對政策作出調(diào)整，反映出中央政府對“穩(wěn)定住房消費”的政策導(dǎo)向鮮明。

　　華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳認為，此次房地產(chǎn)調(diào)控最明顯的特點是雙管齊下，央行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩(wěn)定市場預(yù)期，拉動內(nèi)需。住建部則從供給端入手，前期已出臺優(yōu)化住房以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的政策，以控制二、三線城市住房土地供大于求的狀況。

　　來自滿堂紅置業(yè)廣州分公司研究部的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年廣州二套房置業(yè)的客戶最終成交比例為11 。分析認為，主要是此前二套房首付需要七成，較高的門檻擋住了很多客戶。另外，去年廣州業(yè)主持有二套房滿2年但不足5年，有換房意向的比例是11.7，新政推出后，估計這部分需求會增加至35 。

　　“現(xiàn)在首付比例降低至四成后，我們預(yù)計在二季度廣州二次置業(yè)的比例至少將提高5個百分點，到16至17 ；二季度二手房住宅成交量每月將升至6000宗，而目前每月不足4300宗。”周峰說。

　　記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場對二手房的價格存在正反兩面的預(yù)測。一方面，從二手房的供應(yīng)角度看，部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會加大對二手住房的拋售，這個時候會帶來二手房供應(yīng)量的增進，進而使得二手房的價格出現(xiàn)一個下調(diào)。但另一方面，目前此類政策下也會積極釋放各類需求，這會使得市場看漲預(yù)期形成。所以很多二手房房東可能在售價上會比較強硬。

　　“信貸、財稅兩個對新房及二手房交易環(huán)節(jié)影響舉足輕重的政策同時作出調(diào)整，市場后續(xù)勢必迎來一輪明顯上揚行情?！敝性禺a(chǎn)研究院有關(guān)人士說。

　?。ㄐ氯A社廣州3月31日新媒體專電記者王凱蕾鄭鈞天)