3月30日，中國人民銀行聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例，同日財政部也發(fā)文放寬轉讓二套房營業(yè)稅免征期限。

　　政策對普通購房者和售房者的“錢袋子”有何影響？怎樣交易更劃算？

　　買100萬元房子 首付少20萬元總價多14萬元

　　3月30日，中國人民銀行聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例。新政策出臺后備受矚目。

　　面對新政策，一些潛在購房者有了盡快入手的打算。那么，怎樣買房更合算？先看一筆購房賬。

　　以100萬元總價的住房為例，貸款利率按5.90％進行計算，如果按照目前大多數(shù)城市首付六成的比例計算，那么首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業(yè)貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為68萬元，月供2843元。

　　首付比例降至四成后，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那么還款總額為102萬元，月供4264元。

　　如此對比，降低首付比例對于一些改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實際上還是增加了。即，六成首付下，買房總金額為60萬＋68萬共128萬元；四成首付下，買房總金額為40萬＋102萬共142萬元。這樣對比，要增加14萬元。

　　“這是政策背后的一個政策導向，即讓改善性購房者積極入市，降低入市門檻和成本?！睗M堂紅置業(yè)廣州分公司研究部主任周峰說。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，政策或遠遠超過市場預期，特別是二套房首付比例降低到40％，將加大市場交易的活躍度，刺激消費需求和心理。預計各地政府將出臺更積極的松綁政策。

　　免征期“五改二” 或少繳稅費10多萬元

　　幾乎在同一時刻，財政部官網(wǎng)發(fā)布政策，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　也就是說，個人轉賣普通住房，營業(yè)稅免征期限由以往的5年變成2年。

　　事實上，這筆賬更直接關乎買賣雙方的“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價標準，按5.5％營業(yè)稅稅率計算，一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元－25萬元之間。

　　“過去，住房如果持有不滿5年，需要交納交易的營業(yè)稅，不論是由出售方繳納，還是實際操作時轉移到購買方繳納，都在一定程度上抑制了住房交易?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進說，新政策成為改善型購房需求積極釋放、快速入市的手段。

　　穩(wěn)定住房消費 對百姓有利好

　　華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳認為，此次房地產(chǎn)調(diào)控最明顯的特點是雙管齊下，央行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求，以穩(wěn)定市場預期，拉動內(nèi)需。住建部則從供給端入手，前期已出臺優(yōu)化住房以及供應結構的政策，以控制二、三線城市住房土地供大于求的狀況。

　　來自滿堂紅置業(yè)廣州分公司研究部的數(shù)據(jù)顯示，2014年全年廣州二套房置業(yè)的客戶最終成交比例為11％。分析認為，主要是此前二套房首付需要七成，較高的門檻擋住了很多客戶。另外，去年廣州業(yè)主持有二套房滿2年但不足5年，有換房意向的比例是11.7％，新政推出后，估計這部分需求會增加至35％。

　　“現(xiàn)在首付比例降低至四成后，我們預計在二季度廣州二次置業(yè)的比例至少將提高5個百分點，到16％至17％；二季度二手房住宅成交量每月將升至6000宗，而目前每月不足4300宗?！敝芊逭f。

　　記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場對二手房的價格存在正反兩面的預測。一方面，從二手房的供應角度看，部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下，會加大對二手住房的拋售，這個時候會帶來二手房供應量的增進，進而使得二手房的價格出現(xiàn)一個下調(diào)。但另一方面，目前此類政策下也會積極釋放各類需求，這會使得市場看漲預期形成。所以很多二手房房東可能在售價上會比較強硬。

　　“信貸、財稅兩個對新房及二手房交易環(huán)節(jié)影響舉足輕重的政策同時作出調(diào)整，市場后續(xù)勢必迎來一輪明顯上揚行情?！敝性禺a(chǎn)研究院有關人士說。

　?。〒?jù)新華社廣州3月31日新媒體專電）