蘭州晚報訊(記者趙文瑞)3月30日，央行、住建部、財政部、國家稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等五部門發(fā)布多項新政，給樓市走向帶來大波瀾。3月31日，記者從蘭州住房公積金管理中心了解到，公積金貸款購買商品房的首付比例調(diào)整政策已草擬完成，很快會正式發(fā)文執(zhí)行，而蘭州市地稅局會在國家稅務(wù)總局的紅頭文件正式下發(fā)后，根據(jù)規(guī)定從3月31日起執(zhí)行新的免稅政策。與此同時，各類房產(chǎn)交易網(wǎng)站已迅速做出反應(yīng)，在房源查找的篩選項內(nèi)新增了“滿二唯一”（即房齡滿兩年的家庭唯一住房），記者也發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介已在同城網(wǎng)站的“免稅房源專區(qū)”板塊發(fā)布了2011年左右、房齡不到5年的最新房源信息。

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　　公積金新政策已擬好即將發(fā)文

　　3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部門在聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》中表態(tài)稱“要進一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費的支持”，具體政策調(diào)整為：使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　“為改善居住條件”、“購買普通自住房”，這兩個字眼最近在國家級通知中多次出現(xiàn)，但又讓省市級具體的政策制定者一再犯難，如何界定“改善型住房”“普通自住房”，需要劃分地段嗎？還是直接從房屋面積、房屋單價或總價上區(qū)分？“稅收政策中有具體的‘普通住宅’和‘非普通住宅’的界定，但公積金政策中該按什么標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，國家層面沒有統(tǒng)一表態(tài)，各地做法也不一”。

　　市內(nèi)一住房公積金管理單位的業(yè)內(nèi)人士給記者舉了個例子，2014年10月起，北京住建委、財政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布通知，按照五環(huán)內(nèi)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外三個地段劃分，從房屋單價和總價上對普通住房做了具體界定。

　　蘭州即將發(fā)文的新政策中也會按照“北京模式”來做嗎？對此疑問，蘭州住房公積金管理中心的一位參與新政策起草的負責(zé)人告訴記者，“目前最新擬定的政策中沒有對‘普通自住房’或者‘改善型住房’做明確界定?！边@意味著，蘭州市民在使用公積金貸款購買二套房時，暫時不必對房屋面積、地段、價格等過多擔(dān)心。

　　記者從蘭州住房公積金管理中心了解到，國家層面的通知剛剛下發(fā)，尚未在蘭州“落地”，但具體政策已經(jīng)草擬完成，近期內(nèi)將很快發(fā)文執(zhí)行。在此之前，我市仍執(zhí)行原有政策，即購買首套商品房申請住房公積金貸款的首付比例30%，經(jīng)適房的首付比例為20%，購買二套房首付比例為50%，貸款利率按現(xiàn)行利率上浮1.1倍執(zhí)行。

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　　交易網(wǎng)站已調(diào)整“免稅專區(qū)”房源

　　3月30日，財政部、國家稅務(wù)總局也發(fā)出《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將二手房營業(yè)稅免征期限由5年調(diào)整為2年。具體為：個人將購買不足2年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅。記者從市地稅局獲悉，該政策將在正式收到國家稅務(wù)總局的紅頭文件后，根據(jù)規(guī)定自3月31日起在我市執(zhí)行。

　　記者發(fā)現(xiàn)，58同城、搜房網(wǎng)在二手房交易板塊都已第一時間做了調(diào)整，58同城的“免稅房源專區(qū)”內(nèi)3月31日發(fā)布的最新信息中已經(jīng)出現(xiàn)了2011年建設(shè)的102平米住宅，但房齡在2—5年的房源信息仍相對較少，不超過10條。在搜房網(wǎng)的篩選條件里，也已經(jīng)出現(xiàn)了“滿二唯一”（即房齡滿兩年的家庭唯一住房）這一選項，但真正符合條件的房源量仍較少。

　　市地稅局一位負責(zé)人提醒購房者，在這項新政策中仍有兩個要點是值得注意的，也是大部分人的疑點。一是“普通住房”和“非普通住房”在營業(yè)稅上的區(qū)別對待，稅收政策中對這兩類房屋有明確界限，簡單說，“普通住房”為144平米以下（含144平米），“非普通住房”為144平米以上；二是房齡怎么算？二手房過戶時納稅的話，房齡不僅僅是看房產(chǎn)證上的注明時間，還會看契稅完稅時間，如果兩者不一致，那么哪個時間在前就算哪個。而以上兩點在房屋中介中較少被明確提及。

　　專家分析

　　部分城郊大盤或率先漲價

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進：二套房首付下降后，勢必帶來改善型購房需求的積極釋放。尤其配合營業(yè)稅免征期從五年改為兩年等政策，更會降低改善型購房需求釋放的門檻。所以說，從市場成交量預(yù)判，將會在二季度出現(xiàn)攀升。對于蘭州市場而言，其基本趨勢和全國也是一致的，而且從目前蘭州的需求結(jié)構(gòu)看，部分城郊區(qū)域的大盤也比較符合購房者對改善性房屋的需求，所以此類區(qū)域的房價可能會率先上漲。對于購房者而言，也需要有一個明確的置業(yè)策略轉(zhuǎn)變。

　　改善型房屋4月或現(xiàn)上市高峰

　　克而瑞研究中心研究員楊科偉：對市場而言，購房者首付資金大為降低，改善型住房需求短期內(nèi)或受鼓勵集中入市，預(yù)計4月會有一波走高行情；對于蘭州而言，住房公積金貸款購買首套房的首付比例降至兩成影響可能更大，對購房剛需人群或有較大的刺激作用。可以說，此時央行等多部門發(fā)布的“大招”，將會使蘭州樓市庫存去化速度加快。此次政策調(diào)整將緩解短期的市場矛盾，對未來二三季度的樓市行情，持樂觀態(tài)度，但仍然無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場將逐步下行的趨勢。

　　或給上游產(chǎn)業(yè)帶來反彈機遇

　　卓創(chuàng)資訊分析師田艷：從統(tǒng)計數(shù)字可以看出，甘肅的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了下行跡象。而個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的調(diào)整或?qū)⑨尫欧康禺a(chǎn)市場投資需求，在一定程度上更加利好房地產(chǎn)市場的發(fā)展，拉動房地產(chǎn)投資增速的增加，促進近兩年低迷的房市反彈。同時，甘肅房地產(chǎn)投資的增加，對產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)也是利好消息，以建筑鋼材市場為例，后期拉動漲幅或達10%。記者王星明趙文瑞

　　改善性需求得到釋放

　　華龍證券投資顧問鄭紅偉:不難看出，政府對房地產(chǎn)政策發(fā)生轉(zhuǎn)變，已經(jīng)開始對房地產(chǎn)政策進行松綁。相比過去購房者需要提供六至七成的首付比例來說，大大緩解了購房者的資金壓力，能夠有效刺激購房需求。加上央行降息、降準(zhǔn)的利好疊加，有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的局面，降低融資成本，緩解庫存壓力。營業(yè)稅的免征期由過去的5年變?yōu)?年，使改善性購房者的需求得到積極釋放，可將原有住房拋售換購更大戶型的住房，促進房產(chǎn)資源的流動。記者袁文波

　　業(yè)內(nèi)觀點

　　房價會否重演2009年的“瘋狂”？

　　此次新政出臺，會否導(dǎo)致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認為，在我國經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

　　2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復(fù)蘇的“第一推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進場，并一度成為購買主力。

　　一位上海開發(fā)商回憶說，當(dāng)時在有些城市，開發(fā)商不知如何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調(diào)；有些城市，均價5萬元／平方米的豪宅，一天之內(nèi)銷售額達40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

　　上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，對比2009年樓市政策出臺的節(jié)點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同?！笆紫仍诠┣箨P(guān)系上，當(dāng)前樓市供求比達到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴重；其次，當(dāng)前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市；但現(xiàn)在市場上投資客相對減少，因為政策轉(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”

　　安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文認為，2009年的貨幣環(huán)境十分寬松，加之經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入提高快，“這時候老百姓買房，也是非常理性的選擇?！?/p>

　　世邦魏理仕中國區(qū)研究主管

　　陳仲偉指出，2009年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量同比增長27.68％，而2015年的增速目標(biāo)為12％?！皹鞘性谀撤N程度上是一個蓄水池，可以吸納超發(fā)的貨幣。房價也會隨蓄水池的水位上漲?！?/p>

　　根據(jù)瑞銀證券統(tǒng)計，2014年，居民金融資產(chǎn)約有16％投放于理財產(chǎn)品，股市投資則占到居民財富的19％?！跋啾?009年，中國投資者有了比房地產(chǎn)更好的投資渠道，加之隨著人民幣國際化和資本賬戶管制的逐漸放松，投資海外資產(chǎn)也比以前更加容易了。”

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征，把鼓勵政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。在我國經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的‘新常態(tài)’下，盡管本輪新政會刺激樓市在二季度持續(xù)復(fù)蘇，但未來樓市像過去幾年那樣‘量價齊升’的情況將不會再出現(xiàn)?！焙皶熣f。據(jù)新華社電