本報記者 劉文良

　　樓市觀瀾

　　春天，不僅是萬物生長的季節(jié)，也是夢想成真的時節(jié)。

　　去年“9·30”，今年“3·30”。此前坊間盛傳的二套房首付比例或?qū)⑾陆档念A(yù)期，終于在3月30日下午靴子落地。中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，明確指出居民家庭購買第二套普通自住商品房，最低首付款比例由此前的首付60%下調(diào)為不低于40%，標志著二套房貸首付比例迎來5年以來的首度下調(diào)。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　福有雙至，好事成雙。不僅央行給我國的房地產(chǎn)市場送來春天大禮。3月30日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，明確表示：為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進行調(diào)整，即個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　據(jù)了解，財政部、國家稅務(wù)總局的上述通知自2015年3月31日起執(zhí)行，原來執(zhí)行的《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅201112號)同時廢止。

　　一石激起千層浪。樓市新政利好頻出，對鄭州房地產(chǎn)市場的銷量、房價，對鄭州房地產(chǎn)市場的走勢，對購房者的心理預(yù)期將產(chǎn)生何種反響和沖擊？本著今年“兩會”確定的分城施策、因地制宜的精神，鄭州下一個階段將出臺什么樣的落地政策？國內(nèi)、省內(nèi)知名專家學者、開發(fā)企業(yè)代表如何看待這一新政？昨日夜間，針對上述問題，記者或電話連線，或通過微信、短信，有選擇性地向國內(nèi)、省內(nèi)知名專家學者、鄭州開發(fā)企業(yè)的代表進行了專題采訪，現(xiàn)將他們的觀點和思考進行整理，第一時間予以摘要編發(fā)，以期與地產(chǎn)同業(yè)進行交流和分享。

　　中國產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)網(wǎng)創(chuàng)始人、中國產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)研究專家

　　新政既穩(wěn)增長又惠民生

　　二套房貸首付比例迎來5年以來的首度下調(diào)，二手房營業(yè)稅“五改二”，均說明當前經(jīng)濟下行壓力比較大，這個時候出臺這樣一個政策，是想通過減少庫存量來救市，改善民生，提振市場信心。

　　鄭州的房價在全國省會城市有所下調(diào)的情況下，還保持在一個基本穩(wěn)定的狀態(tài)，這與市場剛需有很大關(guān)系，城鎮(zhèn)化進程加快、鄭州航空港的快速發(fā)展帶來的外來務(wù)工人員的增加、都市村莊的拆遷都會回暖鄭州的樓市?！拔甯亩钡某雠_，將進一步降低二手房的交易門檻。三部門聯(lián)合下發(fā)的通知，重點針對的是期待購買二套住房的改善型人群，鑒于鄭州房地產(chǎn)缺口的特殊性，政府和房企應(yīng)該以人性化和個性化為出發(fā)點，加大對自住型和改善型住宅的開發(fā)力度，進而來滿足外來務(wù)工人員和年輕上班一族以及居民改善型的住房需求。

　　信貸政策的出臺只是一個開始，國家為了進一步穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型以及促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我認為，配套的去行政化、具體的稅收政策也會相繼出臺。

　　劉杉

　　經(jīng)濟學博士、中華工商時報副總編輯、南開大學國經(jīng)所教授

　　讓房地產(chǎn)市場最終回歸市場

　　3月30日，央行與財政部等部委聯(lián)合行動，分別從金融和財稅角度提出了支持房地產(chǎn)的“新政”。一日之內(nèi)同時推出針對消費性住房的金融和財稅政策，中央政府意在刺激房地產(chǎn)消費需求，進而帶動房地產(chǎn)投資和土地銷售。這是本屆政府首次利用組合拳刺激房地產(chǎn)需求，顯示決策最高層對宏觀調(diào)控的淡定已經(jīng)不復存在，試圖回到通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的老路。這樣做期望達到兩個目的，一是穩(wěn)增長，二是有助化解地方債務(wù)困境。

　　在整體經(jīng)濟下行趨勢背景下，拉動房地產(chǎn)需求，是政府管理總需求最簡單的辦法。這個事實反映出這樣的邏輯，一是流動人口影響一二線房地產(chǎn)銷售，二是房地產(chǎn)需求主要是消費性需求，而非投資性需求。

　　顯然，新政對于消費性住房購買者是利好，因而短期內(nèi)市場或有所活躍，也會對消費者心理產(chǎn)生影響。當然，從政府調(diào)控角度看，放松對房地產(chǎn)市場管制，是一件好事，讓房地產(chǎn)最終回歸市場規(guī)律，這是必然趨勢。

　　李曉峰

　　河南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長

　　房地產(chǎn)市場回暖可期

　　3月27日，隨著國土部和住建部新政的出臺，打響了“兩會”后中央政府層面的救市第一槍。3月30日，央行、住建部和銀監(jiān)局三部委出臺的房貸新政，屬于救市第二槍。而財政部與國稅總局的營業(yè)稅新政，屬于第三槍。接下來可能還有第四槍、第五槍。即便只此三槍，火力已足能使市場回暖了。

　　此次新政，商業(yè)房貸放松力度超預(yù)期，之前多數(shù)人預(yù)期是：二套房首付由調(diào)整前的全國六成（京滬等個別城市為七成）降為五成，現(xiàn)在降為四成。寬松程度回到2010年4月“國十條”之前。

　　公積金貸款，政策更為寬松。原來首套普通房中的90平方米以下套型，才能享受最低兩成，現(xiàn)在將90平方米至140平方米左右的套型，也降至兩成；按去年“9·30”政策，一套房貸款已結(jié)清，再購第二套才能享受首套房優(yōu)惠，現(xiàn)在二套中的非普通房，首付也由原來六成降至三成。房貸放松，屬大利好。此次放松，主要受惠對象是二套房，就是改善性需求。相信2015年，這類需求將顯著釋放，有利房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

　　劉社

　　河南財經(jīng)政法大學房地產(chǎn)研究院院長、城市研究中心主任

　　目前是購房好時機

　　政府的組合拳在于強力救市，幫助開發(fā)商消化庫存，這是近年來少有的舉措，對改變市場預(yù)期、穩(wěn)定樓市有積極作用，但對不同城市的具體影響是有差別的。各城市也會根據(jù)自己的情況出臺地方版的救市新政。鄭州的樓市本來就很平穩(wěn)健康，在本次新政的刺激下有可能迎來一個“小陽春”，但如果開發(fā)商趁機漲價，則會破壞這一利好。目前的房價已趨于合理，市場對高房價的承受能力有限，加上庫存偏大，整體經(jīng)濟在下行，樓市不具備大漲的背景，但是房價也不會下行，所以，無論是首次置業(yè)，還是改善型需求，目前都是出手購房的好時機。

　　宋向清河南商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長

　　一個政策多方利好

　　國家同時出臺兩大樓市利好政策，二套房首付比例調(diào)低與二手房營業(yè)稅減免五年降為兩年，這一定不是新一輪樓市利好政策的終點，旨在引導樓市積極平穩(wěn)發(fā)展的利好政策仍將會以不同的形式陸續(xù)推出，直到實現(xiàn)有升有降微幅上揚的積極平穩(wěn)狀態(tài)。換句話講，國家提出推進樓市積極平穩(wěn)發(fā)展中“積極平穩(wěn)”的含義應(yīng)不是劇烈波動或持續(xù)下行。

　　這兩項政策可謂相輔相成，營業(yè)稅免征年限調(diào)減，有利于活躍二手房市場，盤活二手房資源，使剛需一族和改善性住房需求者雙雙受益，而二套房貸款首付比率降低，顯然有利于改善性住房需求者由“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變，可以說這兩項政策的出臺恰好說明了國家關(guān)于樓市的政策導向真正實現(xiàn)了由過去主要照顧剛需一族向現(xiàn)在兼顧剛需和改善性需求轉(zhuǎn)變，這個政策導向?qū)⒋偈沟胤秸皶r準確調(diào)整地方樓市政策，廢除已經(jīng)不合時宜的樓市政策，鼓勵開發(fā)商推出更多適應(yīng)不同需求的新產(chǎn)品。

　　這兩項政策的出臺對樓市涉及的多個方面都是重大利好，對開發(fā)商而言，可持續(xù)發(fā)展的信心更足，新的機遇來自于新政策創(chuàng)造的新的市場需求，十分可觀。對于剛需消費者而言，由“居者憂其屋”向“居者有其屋”的理想更加現(xiàn)實，對于改善性需求者而言，由“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變更加有利。對于政府而言，樓市的活躍對于地方經(jīng)濟的刺激和拉動國家經(jīng)濟有利，稅收更有保障。所以，這是一項多方受益的新政。

　　有人擔心這些政策將促使樓價快速上揚，但商品房價格快速上揚的基礎(chǔ)和條件目前仍不具備，因此，我認為，短期內(nèi)，樓市價格不會出現(xiàn)明顯上漲。所以，對于市民而言，不必因新政而盲目改變家庭決策，一定要基于實際需要和支付能力，選擇適當時機購房。

　　張大偉中原地產(chǎn)市場研究分析師 買房莫遲疑

　　明天就行動

　　趕快、立刻、明天就買房！這一政策遠遠超過市場預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，公積金政策也調(diào)整為最低首付比例20%，二套房為30%，雖然有一定約束條件，但這種力度的松綁，將對市場帶來直接的需求刺激及心理波動兩方面的影響。

　　從首付60%~70%降低到40%，對于市場來說，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求。整體市場成交量將在4月快速上漲。一二線城市將會出現(xiàn)上漲的可能性，其中部分城市的上漲幅度會比較高。預(yù)計整體一二線城市二季度市場將出現(xiàn)成交量起碼30%的環(huán)比一季度上漲，也將是2014年來的成交高峰，其中一線城市的房價將開始上漲。

　　我認為，今年重點城市的銷量好于去年是確定的，特別是在今年這部分城市的供需關(guān)系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

　　馮常生新田集團總裁

　　郊區(qū)樓盤或迎利好

　　看一個政策對市場的影響，首先要考察出臺該政策的背景。2015年1~2月份以來，全國商品房量價均有所下滑，庫存量較大；針對此形勢五部門下文：二套房首付比例降為40%，二手房營業(yè)稅免征年限由五年改為二年，公積金首套比例降為20%。這次政府措施的目的很明顯：去庫存、促穩(wěn)定——通過降低二套房首付比例，加快市場去化，減少庫存；通過營業(yè)稅免征年限的“五改二”，加強房屋交易的流動性，促進市場繁榮；當然，新政策“組合拳”是同時、相互起作用的。

　　在新政策的指引下，對二手房交易來說，短期內(nèi)會出現(xiàn)一波熱潮，但很快會趨于常態(tài)化；二套房首付比例降低，購房門檻進一步降低，改善型需求得到進一步釋放。對整個市場來說無疑是利好。首先，客戶的購買信心增強，政府政策調(diào)控讓他們又一次看到政府引導市場穩(wěn)健發(fā)展的決心，打消觀望心態(tài)。其次，對郊區(qū)改善型住宅產(chǎn)品來說尤為如此：二手房流動性加大，可以讓更多的人調(diào)整市區(qū)內(nèi)的房屋資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以量換質(zhì)；同時，房產(chǎn)的流動性也使得投資屬性進一步凸顯，購房的雙重保障性更強。

　　三四月份是傳統(tǒng)的購房好時節(jié)，再加上新政策的支持，相信市場很快就有回聲。就政策面來說，真正能夠產(chǎn)生實際影響力的，對于購房者在于降低貸款條件及貸款利率，對于開發(fā)商在于提升銀行信貸額度、加快銀行下款速度。這兩方面做到充足保證，整個市場的熱度自不在言。

　　訾建軍

　　河南康利達集團總裁、河南雅寶地產(chǎn)有限公司董事長

　　鄭州樓市供需“雙旺”

　　政策有區(qū)域規(guī)劃、工業(yè)有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人居有政策紅利，新型城鎮(zhèn)化加速和鄭州都市區(qū)建設(shè)的推進，鄭州樓市供需依然“雙旺”。

　　當前，政策調(diào)控依然是化解經(jīng)濟下行風險的現(xiàn)實舉措，總基調(diào)是“三?！保ūＴ鲩L、保民生、保穩(wěn)定），新常態(tài)是強調(diào)民生功能，保持平穩(wěn)增長，更加有效配置和調(diào)整產(chǎn)業(yè)資源，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。隨著“去行政化調(diào)控”和市場的理性成熟，市場在資源配置中的決定性作用將進一步凸顯。下一步的落地政策建議著眼于建立多元化、多層次的城鄉(xiāng)住房保障體系和推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策體系。一是因地制宜，分層施策，支持住房基本需求和改善性信貸需求，發(fā)展樓宇經(jīng)濟、提升區(qū)域商業(yè)價值；二是在融資成本和稅費環(huán)節(jié)提高存量住房資源配置效率；三是充分發(fā)揮土地政策預(yù)調(diào)功能，具體而微地調(diào)控土地供給節(jié)奏；四是鼓勵商業(yè)模式和管理模式創(chuàng)新，培育產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)等新興消費熱點。

　　張國強正商地產(chǎn)副總裁

　　吁請下調(diào)二套房貸利率

　　此次三部委聯(lián)合出臺的新政，既穩(wěn)增長，又惠民生，當屬重大政策利好。在我看來，所有的政策，房貸與購房者的關(guān)系最為息息相關(guān)，房貸放松之后，最能有效刺激需求。此次放松，主要受惠對象是二套房，從正商地產(chǎn)所開發(fā)項目的客戶群體來看，這類需求，已成為近幾年主力需求，在多個項目中，這類需求所占比重超過90平方米以下剛需。2015年，這類需求將顯著釋放，有利房價上漲。

　　此次下調(diào)二套房的首付比例，應(yīng)為中央政府支持房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的先聲，相關(guān)配套政策有望陸續(xù)推出，因為，如果僅限于降低首付比例，而貸款利率仍為基準利率的1.1倍，雖然降低了入市門檻，但卻增加了購房者的利息，增加了購房成本。作為一線地產(chǎn)營銷人，我呼吁央行進一步下調(diào)二套房利率，真正體現(xiàn)中央政府支持房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)市場的精神。

　　司志東資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士

　　今年鄭州樓市將會“量升價穩(wěn)”

　　本屆政府首次利用組合拳刺激房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)政策從地方政府自行“救市”，變?yōu)橹醒胝惺?，目的是在宏觀經(jīng)濟下行的趨勢下穩(wěn)增長并化解地方政府債務(wù)。

　　本次出臺的新政，重點利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的改善型需求，將促進改善型人群賣掉城中的中小戶型購賣較大戶型，對于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者來說也是明顯利好。

　　個人認為，在政策東風的勁吹下，市場會出現(xiàn)短期活躍，開發(fā)商會借機加大力度去庫存。但市場不會觸底反彈，政策不用盡，房價就不會見底。今年或難出現(xiàn)“量價齊升”，基本趨勢是“量升價穩(wěn)”。

　　可以預(yù)期的是，接下來還可能進一步下調(diào)存款準備金率、下調(diào)銀行貸款利率，從而進一步降低購房門檻。

　　陳宇波名門地產(chǎn)副總裁

　　下半年房價或?qū)⑴噬?/p>

　　本次新政主要是通過首付比例及營業(yè)稅兩個方面進行調(diào)整，重心在以下幾個方面：

　　1.首付比例降低，主要針對改善型住房，改善型住房受益最大；尤其核心地段住房、學區(qū)房、大平層、類別墅產(chǎn)品；

　　2.營業(yè)稅調(diào)整對二手房市場有較大刺激作用，短期內(nèi)會吸引一部分一手房市場對價格敏感度較高的剛需客戶回流至二手房市場，對剛需類一手房市場會有壓力；

　　3.營業(yè)稅調(diào)整會增加二手房流通，讓一部分改善型客戶能進行房屋置換，對首改及終極置業(yè)的產(chǎn)品有較好的支撐；對超級華宅產(chǎn)品影響不大，僅是信心層面上的加強。

　　總之，目前市場庫存壓力仍然較大，尤其是上市企業(yè)，會借勢在今年第二季度沖量，保持半年度業(yè)績數(shù)字。對于購房者而言，目前是較佳的入手時機。第三季度后，如果庫存壓力進一步減少，加上政府對后續(xù)土地供應(yīng)量進一步壓縮的情況下，價格會逐漸攀升，屆時再入市會付出較大的代價。

　　沈小東亞新廣場營銷總監(jiān)

　　商務(wù)辦公類物業(yè)同樣利好

　　3月30日，樓市新政“大禮包”扎堆發(fā)送，讓整個房地產(chǎn)行業(yè)大為振奮，昨天眾多地產(chǎn)股一線漲停，二手房業(yè)主坐地起價，開發(fā)商連夜召開聯(lián)席會議討論價格策略。毋庸置疑，這是穩(wěn)定、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的重磅利好。此外，住宅市場的利好，必然會推動商辦物業(yè)的上漲，尤其是在“兩會”明確結(jié)構(gòu)調(diào)整、鼓勵創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的大時代背景下，購買寫字樓無疑是更好的選擇。新政包括，個人將購買兩年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，所以，像亞新廣場這樣地段絕佳、定位高端、品質(zhì)一流的寫字樓，不管是自用還是投資，都值得擁有。

　　劉偉 世航之窗營銷總監(jiān)

　　購房者信心將進一步提振

　　去今以來，連續(xù)兩次的降息和本次房產(chǎn)新政，對于購房者來講都是重大利好，目前是購房的最佳時機。我認為，現(xiàn)在的時機已達到或?qū)崿F(xiàn)了購房者心理預(yù)期。相信未來，樓市銷量定會增加，對于價格會處于穩(wěn)定狀態(tài)。

　　但隨著房源的去化銷售，優(yōu)惠政策會有所收縮。由于鄭州外來人口眾多，剛需及改善性需求住房的基數(shù)大，加上新政的持續(xù)推出，購房者的信心會進一步提振，無論是住宅還是非住宅類物業(yè)都將受益。