中國二三線城市土地出讓金驟降 地方政府靠賣地的好日子快到頭了？

　　多家市場研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報告稱，隨著中國房地產(chǎn)市場低迷，土地市場分化加劇，2014年中國多個地方政府土地出讓金將大幅縮水。2015年，地方土地財政收入可能會進(jìn)一步下跌。

　　日前，多個市場研究機(jī)構(gòu)接連發(fā)布的關(guān)于中國土地市場交易情況的報告稱，2014年中國房地產(chǎn)投資減速，多個城市的土地成交面積和土地出讓金同比均下降，這將會地方經(jīng)濟(jì)帶來雙重壓力，地方政府十余年來搞建設(shè)所依賴的的土地財政面臨萎縮，土地財政模式恐難以為繼。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供給界面新聞的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年中國40個受監(jiān)測城市合計土地出讓金1.62萬億元，同比下降23.4%。40個城市中，只有7個城市的土地出讓金額出現(xiàn)上漲。

　　而上海易居房地產(chǎn)研究院1月5日發(fā)布的《2014年典型城市土地成交報告年終版》也顯示，2014年在房地產(chǎn)市場下行的影響下，10個典型城市土地成交建筑面積達(dá)25，310萬平方米，降幅近三成;土地出讓金收入為8841億元，與2013年相比下降15.4%。這10個典型城市分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶。

　　中國指數(shù)研究院[微博]1月4日發(fā)布的報告也稱，2014年全國300個城市土地成交面積10.28億平方米，同比減少31%;土地出讓金同比下降28%，總額為2.3萬億元，縮水約6321億元。

　　各家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)雖然略有不同，但是都清楚地表明2014年中國土地財政尤其是二三線城市的土地財政正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　中國指數(shù)研究院在其報告中認(rèn)為，2014年土地市場分化加劇，一線城市全年需求強(qiáng)勁，樓面均價漲幅顯著，地王頻現(xiàn)，二三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大，房企拿地?zé)崆橼吚?，土地出讓金下降幅度達(dá)到三成以上。

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)劉淵接受界面新聞采訪時認(rèn)為，2014年土地市場的趨勢是總體走弱的，目前新房存量仍在高位，購房需求總體回落。

　　他說:“目前土地市場分化確實太普遍，一線發(fā)達(dá)城市的土地供應(yīng)量小于需求;二三線城市的土地供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，越不發(fā)達(dá)的地區(qū)土地供應(yīng)量越多，新房庫存量越高。但從人口的增長和收入來看，二三線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上一線發(fā)達(dá)城市，需求有限，對開發(fā)商的吸引力有限。”

　　劉淵進(jìn)一步分析稱，在這樣的大環(huán)境下，土地市場難以出現(xiàn)大幅反彈。在土地出讓金收入減少的背景下，二三線城市的地方政府可支配的財源也相對緊張，土地財政已經(jīng)到了難以為繼的地步。

　　土地財政已進(jìn)入重要的拐點期。按照中國財政部2014年7月發(fā)布的《2013年全國財政決算情況》顯示，2013年，中國土地出讓金收入決算數(shù)為3.9萬億元，是預(yù)算數(shù)的152.6%，地方政府的土地出讓金收入再創(chuàng)歷史之最。雖然截至界面新聞發(fā)稿前，財政部尚未發(fā)布2014年全國土地出讓金收入?yún)R總數(shù)據(jù)，但是，根據(jù)上述市場研究機(jī)構(gòu)給出的最新報告，如果按照同比例縮減，2014年全國土地出讓金將大幅縮水，對于地方政府而言，將是極大的考驗。

　　據(jù)德意志銀行1月11日發(fā)布的最新報告稱，中國土地出讓收入分別占地方財政收入和政府收入的35%和23%，賣地收入的大幅縮水，對中國經(jīng)濟(jì)增長、財政政策和貨幣政策均將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　德意志銀行在上述報告中稱，盡管房地產(chǎn)市場早在去年年初就開始放緩，但土地市場降溫的情況可在今年第一季度才會得到全面體現(xiàn)。該行預(yù)計2015年中國土地財政收入下降20%，地方財政收入將出現(xiàn)負(fù)增長，GDP也將受到拖累。這意味著2015年中國將面臨1981年以來最嚴(yán)峻的財政收入考驗。

　　地方政府對土地財政的依賴由來已久。國家發(fā)展和改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心專家喬潤令在1月9日于吉林省白城市舉行的“建設(shè)吉林西部生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)高層論壇”上表示，土地財政與城鎮(zhèn)化推進(jìn)具有正相關(guān)關(guān)系。2000年-2013年城市建成區(qū)面積擴(kuò)大約1倍，土地出讓年收入增長超30倍，總額累計近20萬億元，地方政府形成了“吃飯靠財政，建設(shè)靠土地”的格局。

　　對多數(shù)地方政府來說，最擅長拉動經(jīng)濟(jì)的手段就是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)。地方政府不僅可以通過房地產(chǎn)開發(fā)獲取大量城市建設(shè)資金，又能通過城市建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場火熱。部分地區(qū)土地出讓金占據(jù)地方財政“半壁江山”。

　　但是，長期以來，各地土地出讓金因收支明細(xì)處于公眾監(jiān)管視野之外、去向不明而飽受詬病。中國審計署自2014年8月開啟全國土地出讓金收支全面審計，已于2014年10月底已結(jié)束現(xiàn)場審計階段。這被寄予“摸清家底”的眾望。據(jù)某地方審計局人士去年11月向《京華時報[微博]》介紹，最晚會于2015年1月向社會公布審計結(jié)果。

　　而眼下土地出讓金的下降也已促使政府出臺相關(guān)政策緩解下行壓力。劉淵對界面新聞分析稱，政策風(fēng)向是朝向房地產(chǎn)企穩(wěn)的方向，中央政府提出的新型城鎮(zhèn)化政策包括棚戶區(qū)改造其實質(zhì)就是增加市場需求，同時通過拓展海外投資調(diào)整國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尋找新需求，加上針對不同供需情況的地區(qū)采取相應(yīng)的寬緊政策，這些都會起到一定的緩解效果。

　　“但是，有些政策看上去比較理想，實際上存在很多困難，仍需繼續(xù)推進(jìn)各項結(jié)構(gòu)性改革，包括改善稅收結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大地方財政和基建項目的資金來源等等?！眲Y說。