“4分鐘就秒殺了，我也沒有搶到！”這是YOU+一位花名叫“夜豬”的“家友”在朋友圈里寫下的一段話。3月19日上午10點，YOU+與懶投資平臺合作推出的互聯(lián)網(wǎng)理財產(chǎn)品正式上線。年化利率最高為12%，140多萬元資產(chǎn)理財產(chǎn)品4分鐘內(nèi)搶購一空。

　　創(chuàng)始人劉洋接受采訪時表示，這是YOU+繼創(chuàng)業(yè)孵化器之后的又一探索，以房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標的，將其變成若干個按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品?！白鯵OU+的房客，也做YOU+的投資人。”

　　去年，雷軍4分鐘拍板投資一個億，讓YOU+國際青年社區(qū)紅極一時，名聲大噪。YOU+主打年輕人和創(chuàng)業(yè)者，為其提供以住房、工作、休閑、娛樂為一體的服務(wù)型青年社區(qū)。但隨后，各種質(zhì)疑也接踵而至……

　　●南方日報記者 彭琳

　　創(chuàng)業(yè)故事

　　大叔創(chuàng)業(yè)用情懷做產(chǎn)品

　　“做了15年Sale和Makerting，再不創(chuàng)業(yè)就晚了?！边@是見到Y(jié)OU+創(chuàng)始人劉洋他說的第一句話。

　　下午兩點，廣州市海珠區(qū)寶崗店的YOU+一派閑情。幾個“家友”在大廳中央的桌球臺打球，墻壁上掛著巨幅投影幕，沙發(fā)上幾個“家友”躺著看電影，旁邊工作區(qū)域一群“家友”正在開會。大廳另一側(cè)是健身區(qū)，不僅有跑步機等各種健身器材，還有游戲機。上面一層loft是榻榻米的半工作半休閑區(qū)，背后就是落地玻璃。進入公寓，必須刷卡，刷卡的位置頗為隱蔽。

　　創(chuàng)始人劉洋是典型的北方人，身材高大，留著胡子，穿著一條破洞的牛仔褲。他是吉林人，從香港大學市場管理與營銷專業(yè)畢業(yè)后，在多家快消公司擔任大區(qū)銷售以及市場主管。做市場的關(guān)系，劉洋漂了全國7個城市，每到一個城市都面臨著陌生的住宿問題?！拔易约河H身經(jīng)歷過，知道異地漂泊的那種孤獨，一直想做這樣一個產(chǎn)品?！?010年年底，他辭掉了上海年薪近80萬的大區(qū)高管職務(wù)，分別在北京、上海、廣州、深圳和蘇州5個城市做了一次市場調(diào)研。

　　“最開始想在上海做，但是上海的房價實在太高了。”只身來到廣州考察幾個月后，劉洋將目光鎖定在了廣州工業(yè)大道72號高露潔廢棄的舊廠房，這正是后來YOU+鳳凰店。廠地搞定后，劉洋著手對5層的舊工廠進行裝修改造。由于對建筑設(shè)計一竅不通，一個本來只需3個月的項目，整整花了10個月?！案氖?，房屋的隔音效果不好。我還是決定推倒重新來做，不過結(jié)果是投入的錢都花光了?！?/p>

　　為了做YOU+，劉洋已經(jīng)把上海的房子和車子都賣掉了，前前后后向身邊朋友也借了不少錢，有些朋友甚至都不愿接他電話了。當時合伙人劉昕也很著急，到處去拉投資。不過，因為項目開銷太大了，需要千萬元資金，已經(jīng)大大超出了天使輪的百萬金額。

　　“于是，我們想到了先預(yù)約，再出租的方式?！眲⒀笳f，當時好在很多人支持這個項目，還是毛坯房的時候，就有不少“家友”表示愿意入住。預(yù)付的房租解決了一部分現(xiàn)金壓力，后來合伙人也拉到了投資。

　　鳳凰店開業(yè)之后，客源一直穩(wěn)定，基本住滿了。隨后，劉洋又在白云區(qū)和海珠區(qū)陸續(xù)開了兩家分店，入住率達到了90%，現(xiàn)在還有很多人預(yù)約排隊?！胺孔饧由细鞣N物業(yè)、水電費還有食堂收入，目前廣州已開業(yè)的三家店已經(jīng)開始盈利，按照這個速度，三五年時間基本可以回本。”

　　去年年底，海珠區(qū)寶崗店開業(yè)店慶，YOU+很多聯(lián)合創(chuàng)始人以及眾多“家友”集聚一堂。劉洋說，自己一個人偷偷跑出去哭了，“各種情緒壓抑太久，在那一刻全部發(fā)泄出來了。你做的事情得到大家認可，是最大的財富?！?/p>

　　創(chuàng)新思路

　　學WeWork創(chuàng)一體化社區(qū)

　　采訪中，不時有“家友”進進出出，和劉洋打招呼，親切地叫他“小劉哥”。在YOU+，他們不叫“房客”，而是稱為“家友”，每個人也很少用真名，一般都叫花名：小玉是YOU+廣州的第一批“家友”，是一名舞蹈演員，剛剛從西藏回來；夜豬則是YOU+上海的“家友”，也是國內(nèi)一家知名男裝的運營總監(jiān)，他覺得YOU+的氛圍很適合創(chuàng)意人。

　　劉洋告訴記者，YOU+有“三不租”原則：45歲以上的不租，因為公寓關(guān)注的是年輕人；帶小孩的不租，因為房間和樓梯為單身成年人設(shè)計；不愛交朋友的不租，因為YOU+打造的是有愛陪伴的社區(qū)。此外，還會按照不同的職業(yè)比例來挑選“家友”，保證每一家店的人員構(gòu)成多元化。

　　對于入住的“房客”，YOU+還有考核機制：一個月參加了多少社交活動；認識了多少新朋友。YOU+有各種活動，包括五同會（同鄉(xiāng)、同星座、同職業(yè)、同興趣、同生日）、創(chuàng)業(yè)沙龍、攝影沙龍等等。“如果你整天待在房間里，被評為了最不受歡迎的‘家友’，那我們會把你攆出去，合同里有規(guī)定?！眲⒀筮@樣說。

　　目前，YOU+的客房供不應(yīng)求。記者嘗試在微信頁面預(yù)約看房，廣州提前兩個月預(yù)約看房的都已經(jīng)排到了100多號。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年北京畢業(yè)大學生有23萬人，廣州有47.2萬，而其中近6成的大學生會優(yōu)先考慮留在北上廣。劉洋認為，“蟻族”現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明在北上廣漂泊的年輕人將面對越來越嚴峻的居住問題。

　　而近年來，中國的租賃市場租金一直呈現(xiàn)增長趨勢。但與此同時，中國房屋空置率卻高得驚人，據(jù)全球房地產(chǎn)指南的一份報告稱，北上廣的房屋出租率僅在3%左右。YOU+模式正好找準了矛盾點，目標人群對準了剛剛畢業(yè)想在北上廣一線城市打拼的新鮮職場人?！耙郧暗淖夥孔邮潜涞?，與房東就是一紙契約關(guān)系，而YOU+是有溫度的家。另外，我們的定價也稍低于周邊租賃價格?！?/p>

　　按照計劃，YOU+在廣州今年還有四家店面將建成營業(yè)，包括市中心五羊新城的一塊地，建成后將有900間房源。 北京蘇州橋店3月21日已經(jīng)開始接受預(yù)約，預(yù)計5月正式對外營業(yè)。深圳位于南山和羅湖的兩個項目，2015年內(nèi)將會開業(yè)。劉洋2015年的目標是建成1萬間房源，8年時間擴張到100萬間。

　　而除了打造年輕人住宿、娛樂、工作的生活社區(qū)，YOU+正在轉(zhuǎn)向生活創(chuàng)業(yè)一體化社區(qū)，類似國外的WeWork。

　　盈利模式

　　聚焦租約證券化

　　YOU+快速被外界所廣泛關(guān)注，不得不提到小米董事長雷軍。

　　去年11月28日，雷軍表示順為資本已確定投資YOU+，目標是給漂泊的年輕人一個溫暖的家。據(jù)雷軍后來透露，他已經(jīng)考察YOU+項目半年多了，非?？春迷擁椖?，也看好整個團隊。

　　劉洋與雷軍的會面，正是聯(lián)合創(chuàng)始人蘇菂牽的線。據(jù)劉洋回憶，當時在北京見了雷軍，他一直低頭在看資料沒有說話。談了5分鐘左右，劉洋問了一句：“您有北漂過嗎？有租過房子嗎？”雷軍抬頭說，有，在北京地下室租過房子。

　　5分鐘，雷軍拍板投資一個億。在劉洋看來，雷軍投資YOU+是看好這種租賃模式的首創(chuàng)性以及可復(fù)制性。一旦成功，在一線城市都可以快速復(fù)制。

　　其實，早在2010年國內(nèi)長租公寓就火了一把。業(yè)內(nèi)認為，YOU+這類租房服務(wù)的提供者，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)，不參與拿地、建造前端環(huán)節(jié)，更能節(jié)省成本。如果能找到合適的開發(fā)商合作，通過這種方式把空置的房租出去，不僅能消化空房，也可以降低房地產(chǎn)市場的風險。未來幾年長租公寓會迎來真正的春天，90后更懂享受。據(jù)劉洋透露，YOU+目前正在和房地產(chǎn)商合作，將現(xiàn)有的樓盤中分撥出一部分給YOU+，與時代地產(chǎn)的合作即將面世。

　　不過，YOU+的模式也受到一些質(zhì)疑。比如，房屋租賃“重資產(chǎn)”模式，即使有地方政府的支持，拿地、改造房屋也需要付出極高的早期資金成本墊付。比如，這種形式只適合一線城市，二三線城市無法推廣；再比如，入住的“家友”大多是自由職業(yè)者，理想的群居環(huán)境與個人私密空間如何平衡？也有一些“家友”不適用過于頻繁的社交活動而退租了。

　　目前，國內(nèi)長租公寓有優(yōu)客逸家、自如、寓見公寓、新派公寓等等。普遍存在的問題是利潤不高、房源有限。YOU+提出2015年要完成1萬套房源目標，勢必要下沉到成都、杭州等二線城市中。而優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔就曾表示，二線城市如成都，普遍是物業(yè)成本高而租金水平低，做年輕人消費得起的長租公寓只會出現(xiàn)負毛利。

　　出租費、物業(yè)費以及餐飲費，這些和傳統(tǒng)的公寓長租相差無幾；二三線城市拓展成本高，毛利低；而創(chuàng)業(yè)孵化器短時間又難以看到盈利曙光。YOU+如何去盈利？

　　在劉洋看來，房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)給了YOU+無限可能。最新的一項動作或許可以回應(yīng)外界的質(zhì)疑，YOU+聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)理財平臺“懶投資”推出了固定收益理財產(chǎn)品。將未來獲得的租金現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化成固定收益項目賣給投資人來募集資金，“租約證券化”。換句話說，既是租客，也是投資人。

　　“我們想做這些嘗試有一段時間了，很多‘家友’想投資YOU+，怎么去做好呢？我們就想到了時下熱門的互聯(lián)網(wǎng)金融?！睋?jù)劉洋介紹，YOU+將一共推出6款金融產(chǎn)品，融資期限包含1月、3月、12月不等，年化收益率為7.5%-12.5%，期限越長，收益率越高。

　　第三方點評

　　生活創(chuàng)業(yè)社區(qū)

　　連鎖經(jīng)營難度大

　　YOU+生活創(chuàng)業(yè)社區(qū)的模式，和目前提出“科創(chuàng)”的概念有關(guān)系。此類公寓模式，是房地產(chǎn)方面的一個創(chuàng)新。從新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展角度看，政策層面勢必會進行扶持。但對于是否可以復(fù)制，關(guān)鍵要看政府的一個態(tài)度和實質(zhì)性的優(yōu)惠，比如土地、稅費方面的優(yōu)惠等。

　　YOU+背后在解決居住、社交問題的同時，也帶來了創(chuàng)業(yè)空間的打造。很顯然，未來如何讓此類公寓具備一些隱性的福利，比如說入駐此類公寓在企業(yè)注冊、辦公物業(yè)租賃等方面有優(yōu)惠，是此類公寓供應(yīng)商需要考慮的。能夠做到這一點的話，其前景可期。

　　但若單單從租賃角度來看，YOU+模式實際上會遇到很多問題。比如目前租賃市場并不發(fā)達，尤其在公寓產(chǎn)品缺乏選擇性的時候，那么在租賃方面可能會面臨一個斷層的現(xiàn)象。此外，此類公寓雖然定位年輕群體，但實際上很多年輕群體由于工作不穩(wěn)定或者追求私密性強的生活空間，會造成一定的客源流失。

　　再者，此類房源較少。未來若需要連鎖經(jīng)營，必然要大量收購房源或者改造房源，這個就需要有大量資金的投入。與此同時，此類物業(yè)在一線城市可能比較好做，因為租賃市場相對發(fā)達，但若是要到二三線城市，難度也會增大。所以，YOU+模式可能面臨一線城市房源不足、二三線城市物業(yè)跟不上難以復(fù)制的雙重困境。

　　——上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進

　　投資人點評

　　“用戶群體契合，擬推出購買理財產(chǎn)品減免房租等個性理財”

　　YOU+是房地產(chǎn)新勢力，在積極擴張業(yè)務(wù)的同時也存在資金需求。在如此背景下，YOU+積極尋找合適的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺進行對接，謀求優(yōu)質(zhì)的融資渠道，通過出讓租金收益權(quán)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將募集的資金用于后期項目推進，從而為企業(yè)發(fā)展帶來源源不斷的活力。懶投資作為專注于應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)理財平臺，風控嚴謹，致力于提高年輕人的生活品質(zhì)，和YOU十在企業(yè)文化、用戶群體、品牌等方面都比較相似，因此和YOU+一拍即合。

　　雙方合作的理財產(chǎn)品采用“租約證券化”概念，以房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標的，結(jié)合金融工程技術(shù)，將其變成若干個按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，推薦給理財用戶。這一創(chuàng)新模式在互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)實屬首創(chuàng)，漸顯互聯(lián)網(wǎng)投行雛形。

　　——懶投資CEO張磊