昨天上午，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的兩大主管部門住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱“《通知》”），這一舉措被視為打響了房地產(chǎn)“救市”政策的第一槍。

　　揚子晚報全媒體記者 馬祚波

　　要點1：庫存量過大市縣可暫停供地

　　政策原文：住房供過于求的地區(qū)，要適當控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進度。對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至暫停計劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　解讀：江蘇省住建廳相關(guān)負責人表示，這幾年省里已開展住房建設(shè)規(guī)劃的研究，并將編制十三五住房發(fā)展規(guī)劃，推動全省房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。南京市國土部門告訴記者，該市的土地供應(yīng)節(jié)奏與規(guī)模長期保持穩(wěn)定，規(guī)劃、國土等部門也會適時根據(jù)房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況進行調(diào)整，目前2015年南京市土地供應(yīng)計劃暫未出臺，從南京樓市的住宅供應(yīng)量與土地開發(fā)狀況來看，應(yīng)該不屬于“供應(yīng)明顯偏多、住宅用地規(guī)模過大”的地區(qū)，因此住宅用地供應(yīng)不至于暫停。

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝則認為，房地產(chǎn)問題根源其實還是土地供應(yīng)水平。2014年因為前一年的住宅供應(yīng)緊張，而將住宅用地供應(yīng)量提升了25%至500公頃，大量住宅將在今年陸續(xù)上市，這將導致2015年住宅市場供大于求格局的產(chǎn)生，房價將難以顯著上漲。

　　要點2：房地產(chǎn)用地未開發(fā)允許轉(zhuǎn)型

　　政策原文：對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。

　　解讀：正在舉行的博鰲論壇上，潘石屹對這條“可改用途規(guī)劃”的新政大呼“意外”，連稱“很吃驚”。去年初南京曾出臺過“9050”新政，即在土地出讓時便要求未來項目上90平方米以下戶型的占比需達到50%以上，該政策延續(xù)至今，如果開發(fā)商今后根據(jù)市場需求，提出增加大戶型的比例，究竟是否會被允許呢？南京國土部門回應(yīng)稱，目前還沒有相關(guān)政策發(fā)布。

　　對于房地產(chǎn)用地未開發(fā)可轉(zhuǎn)型的話題，南京市規(guī)劃部門表示，這一提法值得研究，國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場不夠景氣，嚴重供大于求的局面已經(jīng)成型，因此適當調(diào)整土地用途是切實可行的，不過南京目前尚沒接到相關(guān)通知。

　　要點3：商品房可作為安置房和公租房

　　政策原文：《通知》規(guī)定，為進一步加大住房保障貨幣化力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

　　解讀：揚子晚報記者了解到，收購居民手中的二手房用作廉租房，這在南京并不新鮮，不過此次兩部委提出收購開發(fā)商手中的商品房用于保障房房源，對于部分資金鏈極度緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不啻為一劑“良藥”。

　　“南京確實有個別項目銷售困難，如果能借此將房源出手，倒也是個不錯的選擇”。不過，在這位樓市專家看來， 最關(guān)鍵的問題還是收購的價格，開發(fā)商的心理價位與政府能掏出的錢之間恐怕會有較大的落差。他也認為，此次《通知》提供了解決“去庫存”的兩大導向，一是建成的商品房，政府購買用于保障房，二是未建的地塊可直接轉(zhuǎn)成保障房用地，相比較而言，第二種方式可能在操作上更具可行性。

　　要點4:銷售違規(guī)房企或被禁拿地

　　政策原文：強化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動監(jiān)管，對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依據(jù)國土部門提供的信息予以相應(yīng)處罰；情節(jié)嚴重的，依法注銷其資質(zhì)證書。

　　解讀：南京市剛剛于半個月前公示了《南京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)管理暫行辦法》和《南京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系評價規(guī)則（試行）》，樓盤的開發(fā)商將被分為5個信用等級，表現(xiàn)好的將加分，不好的就減分，其實這也可以視為“強化房地產(chǎn)開發(fā)全過程聯(lián)動監(jiān)管”的一種機制。

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝認為，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰已是必然趨勢，一些違法違規(guī)的不良企業(yè)以后無法買地、無法賣房，有利于維護房地產(chǎn)市場的整體健康。

　　業(yè)內(nèi)人士：未來稅費貸款等新政或陸續(xù)出臺

　　與之前人們期望的調(diào)整二套房首付比例、營業(yè)稅免征時間縮短等不同的是，本次由國土部與住建部出臺的《通知》并沒有囊括這些內(nèi)容?！斑@也不難解釋，因為稅費變動與貸款政策的調(diào)整，分屬財政部、央行等多個部門，而此次只有兩部委的新政”，一位長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的專業(yè)人士表示，在今年的政府工作報告中，已經(jīng)表態(tài)將“支持改善性購房需求、穩(wěn)定住房消費”，因此相關(guān)部委陸續(xù)出臺政策也在情理之中，不難預(yù)見，二套房首付、貸款利率、營業(yè)稅等新政或?qū)⒂诮陉懤m(xù)出臺。

　　專家認為，今年的房地產(chǎn)政策調(diào)整力度可能超過不少人的預(yù)期，但是不會給房地產(chǎn)市場帶來大起大落式的變化，政府調(diào)控的目的以治本為主，即便新政“起效”時間長一點，也是可以接受的。

　　盤點各地樓市新政 首提“微刺激”概念

　　回購商品房、調(diào)高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、為房企“減壓”……為穩(wěn)定住房消費和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，各地相繼出臺了“微刺激”政策。分析人士認為，樓市政策將會逐漸有利于百姓消費，預(yù)計房地產(chǎn)后市或?qū)⒂|底反彈，但去庫存仍是一個長期的過程。

　　各地出臺穩(wěn)消費政策“大同小異”

　　一段時間以來，為提振樓市，加快去庫存，各地相繼出臺“微刺激”政策，其中，調(diào)整公積金政策、政府回購、貨幣補貼是主要的手段。

　　福建省3月20日出臺《關(guān)于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，明確對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20％；北京的國管公積金貸款賬戶余額劃定線則由2萬元調(diào)高至5萬元，貸款最低額相應(yīng)升高；安徽從去年9月1日起，允許公積金省內(nèi)異地貸款買房。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年下半年以來，福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調(diào)整。

　　3月中旬，寧波市政府審議并原則通過《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房提供方式的指導意見》，明確提出貨幣安置及“收購市場房源以籌集保障性住房”。鄂爾多斯市去年下半年也出臺政策，決定3年內(nèi)不再新建商品房，同時鼓勵國有大型企業(yè)、重大項目建設(shè)單位團購，并回購商品房用以城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房。

　　早在2014年11月，沈陽市就出臺購房補貼政策，購房者最多可享受150元每平方米的購房補貼；紹興市今年初出臺政策，購房者無論購買新建或存量房都將獲得房屋成交計稅價格0.8％的補貼。以貨幣補貼拉動住房消費正被越來越多城市采用。

　　“微刺激”或促后市觸底企穩(wěn)

　　隨著地方穩(wěn)定樓市政策的出臺，以及降息、降準影響，樓市下行開始減速。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，3月下半月市場有望告別簽約淡季，預(yù)計重點城市的3月市場將出現(xiàn)明顯環(huán)比大幅上漲，同比將有一定程度上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線城市成交回升明顯，3月上半月環(huán)比增幅達33％。杭州城區(qū)2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已達6000多套，環(huán)比上升近100％。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭預(yù)計，二季度是房價的一個拐點。他說，從去年12月開始，一線城市的房價，總體來看已經(jīng)止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產(chǎn)周期中的特有現(xiàn)象：一線城市率先反彈，其后二線跟進?！翱傮w看，預(yù)計70城房價將于二季度止跌?！?/p>

　　旆客首席評論員程偉明表示，地方“微刺激”政策的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但后續(xù)作為空間仍然很大。雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認為，因地制宜、分城施策的關(guān)鍵是對區(qū)域樓市情況進行科學評估，要把握供地節(jié)奏，不可再任性“賣地”。

　　穩(wěn)定樓市還有哪些“工具”可用？

　　“后限購時代”樓市市場化特征漸趨明顯，區(qū)域走勢分化加劇。為保持樓市整體平穩(wěn)，還有哪些“工具”可用？

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示：“‘落實地方政府主體責任’意味著賦予地方政府更多自主權(quán)，讓地方政府可以動用稅收減免、普通房制定標準等措施來進行樓市調(diào)控?！备鞯夭扇」e金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，甚至契稅優(yōu)惠乃至退稅等政策，均可刺激當?shù)氐淖≌M。

　　也有業(yè)內(nèi)人士建議，地方可放開高端住宅項目的預(yù)售證管理，高端樓盤的集中入市或可激活當?shù)馗纳菩托枨?，從而帶動市場成交量的活躍度。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，還可采取鼓勵人才購房等措施，將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合以刺激房地產(chǎn)市場復蘇和回升。去年廣州重新啟動了本科學歷入戶措施，外來人才租房滿一年可申請入戶。

　　有房企人士表示，在樓市調(diào)控“去行政化”和“趨市場化”的背景下，后續(xù)的樓市政策應(yīng)該在鞏固房地產(chǎn)市場理性、成熟發(fā)展的同時，更著重于維護樓市合理的消費需求，尤其加大對于自住型、改善型購房者的金融支持。 綜合新華社