3月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新舉措，對進入調(diào)整期的房地產(chǎn)市場開出一系列“藥方”。旨在調(diào)整結(jié)構(gòu)、優(yōu)化供應的房地產(chǎn)新舉措，并非簡單的“救市”，而是從這一關系經(jīng)濟發(fā)展和民生訴求的重要行業(yè)和市場的根本發(fā)展需求出發(fā)，尋找平穩(wěn)有效的解決方案——

　　3月27日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這對于去年以來走勢偏弱的房地產(chǎn)市場來說，無疑是一個利好消息。雖然此前坊間傳聞政府將在稅收、利率等方面出臺政策，直接拉動購房需求，但此次出臺政策僅2個部門，且重在用地和房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，反映了本屆政府新常態(tài)下的宏觀調(diào)控新思路。

　　調(diào)結(jié)構(gòu)是主線

　　此次政策著力點首先是針對供應總量，提出的原則是“有供、有限，合理安排住房和用地供應規(guī)模”。同時，要求供應規(guī)模過大的區(qū)域減少甚至暫停供地，而對供求矛盾突出的熱點城市，則要求有效增加住宅用地供應規(guī)模。

　　這劑“藥方”，主要針對當前各地樓市冷暖不均的現(xiàn)狀。過去市場好的時候，不少三四線城市房地產(chǎn)用地增長很快，但房子集中供應后，因經(jīng)濟下行和實際需求不足等原因，使住房空置較為嚴重。北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前市場明顯分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎依然龐大，而三四線城市庫存較大，存在較大風險。

　　第二劑“藥方”著力于結(jié)構(gòu)，新政提出要“優(yōu)化住房供應套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整”，并提出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資?！贝饲埃_發(fā)商拿地后面臨市場風險，只能通過調(diào)整產(chǎn)品類型及定價的方式適應市場變化。北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司分析人士認為，這條規(guī)定為一些滯銷地塊和項目提供了新機會。滯銷項目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，以打破市場困局。

　　但實施層面的一個問題是，不同性質(zhì)用地拿地成本差距較大。以北京為例，2014年出讓的地塊中，住宅用地的樓面均價為每平方米14557元，而商服用地的樓面均價僅為每平方米8549元，如果涉及養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價水平往往更低，若讓開發(fā)商把高價拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價值、回報周期長的用地類型，還有待各地進一步出臺具體支持政策。

　　第三劑“藥方”事關民生工程，新政再次提出“多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設”，可以“整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地”。業(yè)內(nèi)人士認為，此舉應是一舉兩得，但因商品房在成本和價格上都遠超于保障性住房，若要實際推行，也有待細化措施的出臺。

　　第四劑“藥方”針對部門聯(lián)動市場監(jiān)管，提出對土地市場和房地產(chǎn)市場中嚴重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2部門將互通信息，共同給予處罰。

　　重在樓市維穩(wěn)

　　今年的《政府工作報告》要求，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這一表述，與過去幾年偏緊的房地產(chǎn)市場政策有明顯區(qū)別，并未出現(xiàn)過去幾年房地產(chǎn)市場政策常見的“調(diào)控”、“抑制”等詞。這表明，在經(jīng)濟下行壓力加大、房地產(chǎn)市場不斷走弱背景下，政府希望保持經(jīng)濟平穩(wěn)。

　　《通知》明確提出，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定關系民生和經(jīng)濟社會發(fā)展。但實際情況不容樂觀，去年以來，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，交易量下降，開發(fā)投資增速回落，區(qū)域性差異加劇。今年1至2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比增長10.4%，增速回落0.1個百分點。同時，從去年2季度開始，隨著房地產(chǎn)投資增速回落和商品房交易量下降，各地呈現(xiàn)購地意愿不足傾向，土地市場需求也出現(xiàn)分化局面，地區(qū)間土地出讓收入增速差異明顯，其中東部地區(qū)仍趨增長，但中西部地區(qū)尤其是中小城市下降明顯。數(shù)據(jù)顯示，去年全國國有建設用地實際供應面積60萬公頃，同比下降16.5%，其中房地產(chǎn)用地15萬公頃，同比下降25.5%。

　　實際上，從去年下半年開始，各地已在紛紛采取措施保持樓市平穩(wěn)。福建、江西、湖北等省，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個環(huán)節(jié)著手，發(fā)布政策促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，更多地區(qū)則采取公積金貸款放松等政策。業(yè)內(nèi)人士預計，各地可能出臺類似定向微調(diào)的政策或?qū)嵤┘殑t。

　　此外，3月24日財政部公布的《2014年全國土地出讓收支情況》顯示，目前違法違規(guī)用地現(xiàn)象依然嚴重。來自國土資源部的數(shù)據(jù)也顯示，2014年全國共發(fā)現(xiàn)土地違法案件8萬多起。為此，2部門聯(lián)合出手加強監(jiān)管，也是題中應有之義。