■行情觀察

　　3月已過半，卻少見新品大規(guī)模上市，多個在售項目也選擇“順推”的形式預(yù)售新品，而多個新盤還處于市場預(yù)熱階段。雖然未見大規(guī)模的開盤，但“以價換量”卻如火如荼，除慣用的低首付、特價房外，某地產(chǎn)商以“商鋪55折、車位62折”強(qiáng)力出擊引發(fā)觀注，此舉也使部分市民認(rèn)為這是又一波房價下降的信號，同時覺得房價還有進(jìn)一步下降的空間，因此選擇觀望。而事實(shí)并非如此，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此次大規(guī)模降價與該房企線下項目早年優(yōu)惠相差無異（往年是買鋪返租50%，現(xiàn)在將返租轉(zhuǎn)換為折扣），除優(yōu)惠模式稍有變化外，優(yōu)惠力度并未加大，只是此次的折扣表現(xiàn)更直接，感觀更震憾而矣。

　　而不管是可開發(fā)的土地越來越少、城市人口越來越多，還是建房成本越來越高，各種因素都只說明一個道理，房價大幅下降的可能性不大。對于選擇觀望的市民請記住，房子不一定要買最好的，合適的才是最好的。

　　中熙香緹公館、豐華悅園兩大新盤將入市

　　上周（3.16-3.22）全市共有6個項目有商品房新增供應(yīng)，總面積約15.74萬平方米，其中住宅供應(yīng)1176套，面積約14.83萬平方米，環(huán)比上漲76%；非住宅供應(yīng)112套，面積約0.91萬平方米，主要是金地仟百匯和中熙香緹公館的商鋪助力。

　　3月第三周市場供應(yīng)量較前幾周增幅較大。從產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，剛需產(chǎn)品供應(yīng)741套，占比約65.5%，表現(xiàn)在洪梅中熙香緹公館538套、73—118平方米，虎門萬達(dá)廣場203套、89—124平方米；改善產(chǎn)品則供應(yīng)289套，占比25.6%，為中熙香緹公館158套、130—149平方米戶型、匯景城市山谷102套、130—144平方米產(chǎn)品及虎門萬達(dá)廣場29套、149平方米產(chǎn)品等項目。200平方米及以上的豪宅，主要有豐華悅園提供64套、245—504平方米的大平層產(chǎn)品。別墅方面，有匯景城市山谷48套、199—208平方米聯(lián)排別墅、金地城南藝境22套、168—220平方米雙拼別墅，以及豐華悅園3套、916—956平方米獨(dú)棟別墅推出。

　　從拿預(yù)售證項目來看，星城翠瓏灣、廣源陽光里、中惠松湖城等項目將有新品在近期上市。

　　恒大4個項目商鋪成交進(jìn)入前五

　　從數(shù)據(jù)上來看，上周東莞住宅樓市未能延續(xù)前幾周的升溫趨勢，成交量走下坡路，全市共有847套住宅成交，面積約9.74萬平方米，環(huán)比下滑12%。主要是因為開盤項目簽約“青黃不接”導(dǎo)致，前一周的支撐項目長安萬科金色悅府集中簽約在上周進(jìn)入尾聲，而新開盤的項目恒大御景二期推貨量又較少，上周共有44套住宅成交，無力支撐樓市持續(xù)升溫。但數(shù)據(jù)上的下滑并不能代表樓市的降溫，上周田禾盧浮公館、商道8號以及虎門萬達(dá)廣場皆有新品開盤，其產(chǎn)品受到熱捧，取得不俗的成績，其簽約結(jié)果將在月底逐步呈現(xiàn)，預(yù)計月底翹尾行情可期。

　　與住宅市場“綠色”成交相反，非住宅成交取得了“滿堂紅”，全市約成交441套，面積約2.82萬平方米，環(huán)比上漲55%，主要是南城財富廣場的126套商鋪和39套辦公設(shè)施，集中簽約支撐。此外，恒大項目推出的“商鋪55折，車位62折”促銷優(yōu)惠，使商鋪產(chǎn)品持續(xù)熱銷，其中4個項目商鋪成交在商鋪個盤成交中排名前五。

　　熱門區(qū)域項目支撐整體均價上揚(yáng)

　　步入3月中旬，開發(fā)商推貨力度持續(xù)增強(qiáng)，無論是全新項目還是舊盤都全力出貨，東莞樓市步入火熱期。上周開盤項目有2個，為田禾盧浮公館及和虎門萬達(dá)華府，其中莞城田禾盧浮公館3月21日盛大開盤，推出198套89—103平方米N+1戶型，首付7萬元起，適中的價格、大社區(qū)的配套、學(xué)位房等優(yōu)勢，該項目受到客戶的熱烈追捧，去貨達(dá)八成以上。加推方面，表現(xiàn)在中信富春山居180平方米湖景大宅3月22日發(fā)售、商道8號7號樓85平方米兩房、2+1房、金地仟百匯精選單位92折鉅惠清貨等項目。

　　在成交價格方面，上周的住宅均價持續(xù)走高，均價9490元/平方米，環(huán)比上漲4%。瑞峰置業(yè)東莞市場研究部認(rèn)為，住宅房價持續(xù)高企，一方面是因為熱門區(qū)域成交占據(jù)了主體位置，上周南城成交均價10307元/平方米、鳳崗11813元/平方米、塘廈10905元/平方米、厚街10582元/平方米、長安12642元/平方米，皆進(jìn)入?yún)^(qū)域成交排名的前六；另一方面住宅面積排行前三的項目恒大御景苑、光大錦繡山河和萬科金色悅府均價皆過萬元，且均價過萬元的產(chǎn)品成交約占28%，一定程度上支撐整體均價上揚(yáng)。

　　4月預(yù)計推出17項目吸金

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，今年4月，東莞新房市場17個樓盤計劃加推或開盤，其中5個純新的項目將入市，加推的項目為12個。經(jīng)過了“金三”的供應(yīng)高潮后，不少開發(fā)商再度進(jìn)入了蓄客期，以消化庫存為主，因此入市的新項目有所減少。

　　從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，在4個推貨計劃的17個項目中，純新盤僅有5個，而加推的項目則有12個之多，占比超70%。目前，各地的樓市庫存都較多，因此多數(shù)開發(fā)商都以去庫存為當(dāng)前的主要任務(wù)，而為了加快消化庫存的速度，開發(fā)商更是采取了以價換量的手段。

　　在4月的新貨中，除了虎門萬達(dá)廣場加推商鋪項目外，其余項目都有推出剛需項目的打算，可見剛需依然是東莞購房者最為青睞的產(chǎn)品，也是開發(fā)商快速吸金的產(chǎn)品。4月份推出的5個純新盤分別為，世紀(jì)城國際公館四期88—172平方米、中熙香緹公館75—150平方米、金地·琥悅81—200平方米3—5房、宏遠(yuǎn)康城假日73—130平方米。推出純新盤的項目中，水鄉(xiāng)片區(qū)占據(jù)了2個，而中心城區(qū)、沿海片區(qū)和松湖片區(qū)分別有純新項目入市。

　　4月份東莞住宅供應(yīng)整體上有降溫的趨勢，而在這其中，中心城區(qū)依然保持著最高的推貨熱度，新貨項目占全市新供應(yīng)的35.29%；其次沿海片區(qū)占29.41%，熱度也不減。4月，大石龍片區(qū)和東北片區(qū)無新貨推出，而今年推貨節(jié)奏較緊的中心城區(qū)和沿海片區(qū)繼續(xù)落力搶客。中心城區(qū)一向都是購房者的首選，交通方便，配套完善，而受到“鎮(zhèn)改市”利好的虎門鎮(zhèn)和長安鎮(zhèn)也潛力十足，開始吸引不少購房者的注意。

　　業(yè)內(nèi)觀察人士分析，3月份是樓市政策出臺的旺季，不動產(chǎn)登記正式實(shí)施、央行再次實(shí)行降息、東莞本地的公積金提取政策落實(shí)，再加上最近傳出的有關(guān)下調(diào)公積金購房的首付比例、下調(diào)二套房商貸首付比例和下調(diào)房貸利率，這些利好政策和消息的影響將在4月的樓市中顯現(xiàn)出來。