頭條關(guān)注

　　東莞市中心城區(qū)要“瘦身”，寮步意外被劃出中心城區(qū)范圍。日前，《東莞市城市總體規(guī)劃（2016-2030）》綱要（以下簡稱《總規(guī)》）通過了國家住建部與廣東省住建廳的部省聯(lián)合審查，預(yù)計年底會上報給國家住建部審查?！犊傄?guī)》透露，2016年東莞的中心城區(qū)范圍有所調(diào)整，僅保留南城、東城、莞城、萬江4個街道，在新一輪總規(guī)中，原本已經(jīng)被納入到中心城區(qū)的寮步7個自然村已然不在東莞中心城區(qū)的版圖當(dāng)中。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，城市規(guī)劃的調(diào)整短期對寮步有一定的“殺傷力”，尤其曾經(jīng)以“城區(qū)”為銷售賣點的樓盤受到的影響較大；長期來說，城市規(guī)劃的調(diào)整對寮步影響并不大。

　　寮步被劃出市區(qū)范圍

　　2012年8月，政府將寮步鎮(zhèn)7村納入市中心城區(qū)規(guī)劃，寮步也成為東城東拓的主戰(zhàn)場。過去四年，香市動物園、香市公園、農(nóng)業(yè)生態(tài)園、中醫(yī)院、市籃球中心、汽車城等城市基礎(chǔ)配套建設(shè)相繼落地寮步。另外，寮步與東城、松山湖接壤，莞樟路、松山湖大道、環(huán)城路的落成以及升級改造也貫通了市區(qū)到寮步的交通要道。

　　近年來，萬科、宏遠(yuǎn)、保利、中惠、鼎峰等品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐寮步，可見寮步的樓市在升溫。據(jù)東莞中原的數(shù)據(jù)顯示，2009年寮步一手住宅成交均價為4781元/平方米，2010年和2011年寮步住宅成交均價分別為5828元/平方米和6921元/平方米。2012年至今，寮步住宅均價維持在8200-9200元/平方米之間。瑞峰置業(yè)譚錦鳳認(rèn)為，寮步樓市有望企穩(wěn)“9字頭”。

　　自寮步鎮(zhèn)7村納入市中心城區(qū)規(guī)劃，東莞的土地市場也一下子變得炙手可熱。寮步鳧山板塊及中心板塊土地成為房企爭奪的對象，多宗流拍地以高溢價率賣出。譬如，2013年6月，競價124輪后，深圳市振業(yè)地產(chǎn)以2.8億元拿下寮步鎮(zhèn)上底村一宗5.8萬平方米商住地，溢價率91%；同年7月，萬科叫價121輪，以5.3億元拿下寮步鳧山一宗近7萬平方米的商住地，溢價率127%；今年3月12日，經(jīng)過19輪競價后，廣東海倫堡地產(chǎn)以2.28億元獲得寮步鎮(zhèn)塘邊村地塊，溢價率達(dá)65%。

　　寮步意外被劃離市區(qū)范圍，這對開發(fā)商影響有幾何？剛拿下寮步地塊的海倫堡東莞項目營銷經(jīng)理葉水平表示，寮步“去城區(qū)化”對其影響不大。首先，從寮步的地理位置來說，寮步靠近松山湖，與東城接壤，可以承接?xùn)|城和松山湖的外溢客；其次，多個品牌開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)駐寮步，開發(fā)節(jié)奏非?？?，此時海倫堡進(jìn)駐寮步可搶占市場份額；再者，寮步缺少高端性樓盤，海倫堡此次進(jìn)駐寮步或會考慮開發(fā)高端產(chǎn)品。

　　對開發(fā)商依舊有吸引力

　　近年來，因為寮步地理位置優(yōu)越，多家品牌開發(fā)商搶先布局寮步，除了在寮步耕耘多年的廣源、星城國際等開發(fā)商外，萬科、宏遠(yuǎn)、保利、中惠、鼎峰、海倫堡等品牌房企也陸續(xù)在寮步拿地，搶占市場份額。瑞峰置業(yè)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，近4年來，寮步的年平均消化量為34萬平方米，2014年寮步的成交量為24.8萬平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計，從新開工和報建進(jìn)程來看，寮步今年預(yù)計上市的新盤有振業(yè)松湖雅苑、康城假日花園、南美世貿(mào)中心、廣源陽光里、鼎峰尚境北園、星城星筑灣、翠云軒、萬潤廣場等8大項目，可見寮步的供應(yīng)量十分充足。此次城區(qū)規(guī)劃的調(diào)整是否影響項目銷售？部分已經(jīng)進(jìn)駐寮步的開發(fā)商接受記者采訪時均表示“影響不大”。

　　宏遠(yuǎn)地產(chǎn)營銷總監(jiān)莊奇杰認(rèn)為，寮步“第五城”的概念并不熱，因此，即使寮步撤出城市規(guī)劃區(qū)對其影響并不大。不過，這些年，寮步修建了動物園、籃球館、中醫(yī)院等城市配套，讓市民更有城市歸屬感。

　　另外，他認(rèn)為寮步有既定的發(fā)展思路，其區(qū)域發(fā)展也有明顯的優(yōu)勢，故寮步因此而受到的影響較少；另外，寮步的房價處于洼地，其升值空間非常大。此外，近年來，隨著寮步經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口架構(gòu)的改變，其樓市的發(fā)展無可限量。目前，寮步的項目以本地購買力為主，承接周邊地區(qū)如東城、松山湖等地的外溢客。

　　中惠熙元相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從中惠熙元在寮步的在售項目如來中惠松湖城來看，其成交量很高，成交金額高達(dá)數(shù)億元。綜合各個因素判斷，寮步對中惠熙元的吸引力很高，無論其是否所屬城區(qū)。

　　東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良也對寮步樓市的發(fā)展呈樂觀的態(tài)度：“區(qū)域的調(diào)整對寮步的影響不大，不會有很大的沖擊。開發(fā)商是不會做虧本生意的，他們接連在寮步拿地時已經(jīng)算好價格?！?/p>

　　據(jù)東莞中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年，塘廈、松山湖、寮步、鳳崗住宅均價上升幅度大于5%，寮步名列其中。另外，寮步的住宅成交均價在8253元/平方米左右，同比城區(qū)和松山湖動輒上萬房價，還處于價格的洼地。

　　事實上，寮步地緣優(yōu)勢明顯，屬于“泛城區(qū)”和“泛松山湖”，不少開發(fā)商進(jìn)駐是看中東城或是松山湖的外溢客源。譬如中惠松湖城、萬科松湖傳奇項目，則主攻松山湖購房群體；宏遠(yuǎn)御庭山、豐泰黃旗觀邸等項目主攻東城客戶。不過，這些項目距離寮步中心城區(qū)較遠(yuǎn)，且其商業(yè)配套并不完善。

　　城區(qū)到寮步僅20分鐘距離

　　當(dāng)初，部分樓盤曾打著“城區(qū)”、“第五城”、“東城東拓”的旗號賣房子，現(xiàn)在規(guī)劃更改，對購房者的影響有幾何？

　　市民梁先生在2013年初購買了寮步香市1號的120平方米的房子，總房款約90萬元，均價約7000元/平方米。在南城工作的梁先生每天得開車回寮步，他說：“寮步去城區(qū)化只是行政劃分的改變，對購房者來說影響不大。我還是需要每天開車20分鐘才能到家。此外，寮步的商業(yè)配套并不發(fā)達(dá)，除了傳統(tǒng)的商業(yè)體外，僅有一個在市籃球中心附近的商業(yè)綜合體，距離居住區(qū)有些遠(yuǎn)。不過，寮步距離市區(qū)僅是20分鐘車程，我同樣是可以享受城區(qū)的資源?！?/p>

　　據(jù)悉，南城從松山湖大道至寮步，僅僅距離20分鐘的車程；東城由莞樟路至寮步也僅是約20分鐘的車程。對此，陳駿良說：“其實，不少購房者在寮步買房，就是看中寮步到城區(qū)的距離?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購房者在寮步買房前要注意勿被樓盤銷售人員忽悠，寮步已經(jīng)不在城區(qū)規(guī)劃的范圍。

　　其實，寮步的二手房成交并不出色。據(jù)科威不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，寮步二手房的成交1421套，占全市二手房成交量的4.4%。

　　合富輝煌市場研究經(jīng)理李興旺認(rèn)為，寮步與城區(qū)和松山湖的距離是其最大的賣點。從整體來說，寮步去城區(qū)化對其影響不大，但寮步部分片區(qū)以城區(qū)為營銷賣點的樓盤受到的影響較大。另外，一直以來，寮步的供應(yīng)和需求尚算穩(wěn)定，房價處于中上游水平，不過幾個因素一直制約其發(fā)展。首先，寮步的生活配套不足，缺乏大型的綜合商業(yè)體，生活的氛圍不濃厚；其次，公共交通不發(fā)達(dá)，城區(qū)到寮步的公交系統(tǒng)不完善，并沒有兩地間直達(dá)的公交；另外，多數(shù)項目距離寮步中心區(qū)域較遠(yuǎn)，位置也較為偏僻。

　　對于寮步的區(qū)域定位調(diào)整，新版《總規(guī)》釋疑稱，之所以調(diào)整，是為了理順中心城區(qū)的規(guī)劃管理與行政區(qū)劃管理之間的關(guān)系，寮步雖然不在中心城區(qū)范圍內(nèi)，但還是作為中心組團(tuán)的一個重要組成部分，仍然承擔(dān)連接松山湖與中心城區(qū)之間的銜接作用。

　　重新調(diào)整區(qū)域定位

　　未來發(fā)展依舊可觀

　　■專家觀點

　　根據(jù)《總規(guī)》，2016年東莞的中心城區(qū)范圍有所調(diào)整，僅保留南城、東城、莞城、萬江4個街道，2012年被納入中心城區(qū)范圍的寮步鎮(zhèn)7個自然村被調(diào)整出去，這7個自然村分別為下嶺貝、嶺廈、新舊圍、霞邊、橫坑、竹園和上屯，此番調(diào)整后，中心區(qū)的面積從237.6平方公里縮減至222.4平方公里。

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任林江認(rèn)為，當(dāng)初寮步納入城區(qū)較為倉促，其定位并不清晰，因此，將寮步劃出城區(qū)范圍對其影響也不大。不過，在“市區(qū)圈”里的三年，寮步并沒有發(fā)揮其真正的潛力和價值，也沒有區(qū)別于南城、莞城、東城等區(qū)域的閃光點。

　　他認(rèn)為，短期來說，此次的調(diào)整對寮步有一定的“殺傷力”，長期的影響卻不大。目前，寮步該思考的是在新一輪的發(fā)展中，扮演什么角色？該如何定位？此外，在寮步的房地產(chǎn)發(fā)展中，因為城市格局的變化，開發(fā)商的心理預(yù)期有所改變。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次寮步被劃離城區(qū)范圍也未必是壞事，起碼可讓寮步重新認(rèn)識自己的位置，重新調(diào)整區(qū)域定位。

　　對此，瑞峰置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，寮步仍作為中心組團(tuán)的一個重要組成部分，繼續(xù)承擔(dān)連接松山湖與中心城區(qū)的作用，未來發(fā)展還是可觀的。

　　李興旺也認(rèn)為，無論是否在城區(qū)的規(guī)劃范圍內(nèi)，寮步房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿艽?，從其地理位置來看，距離城區(qū)中心區(qū)域較近，莞樟路、松山湖大道穿梭寮步和城區(qū)與松山湖便捷；其次，其土地資源豐富，可發(fā)揮利用的空間大；另外，寮步的城市配套健全，擁有中醫(yī)院、動物園等城市配套。不過，這些年寮步的房地產(chǎn)沒有很大的突破，關(guān)鍵在于其核心競爭力和區(qū)域定位不清晰。在產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)上，以剛需盤為主，中高端樓盤較少，因為山水等自然資源的缺乏，寮步甚少出現(xiàn)高端樓盤。

　　撰文：南方日報記者 葉永茵 郝金朋