備受關(guān)注的“兩會”釋放出的諸多房企利好消息為樓市注入一支“強心針”。新常態(tài)下的2015年，是多重風(fēng)險并存的一年，作為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)需要在“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”中找到平衡點。深圳房地產(chǎn)在新常態(tài)下，在“穩(wěn)增長”大勢受益的同時，又將如何應(yīng)對“調(diào)結(jié)構(gòu)”帶來的升級考驗？從春節(jié)后到發(fā)稿時止，深圳新入市項目為零，新房市場什么時候才能跑起來？

　　■ 地產(chǎn)行業(yè)記者 胡 蓉 謝欣如

　　冷熱不均，市場回暖步履遲緩

　　盡管2月連續(xù)降準、降息利好不斷，又有“兩會”傳遞信心，但3月深圳樓市開局表現(xiàn)平平，成交量較二月雖有所回升，漲幅卻并不明顯。記者走訪龍崗、寶安、龍華等片區(qū)時發(fā)現(xiàn)，各區(qū)的項目開盤并不積極，以萬科天譽、威廉國際公館、岸上林居等為代表的剛需盤則表示計劃在月底開盤或加推。上周新房市場同樣缺少亮點，以勤誠達22世紀、金地龍城中央、鴻榮源尚峰等為代表的剛需盤都尚未開放樣板房，仍處于蓄客階段。

　　記者踩盤時發(fā)現(xiàn)，在新盤供應(yīng)較集中的龍崗區(qū)，部分樓盤的人氣寥寥，多數(shù)樣板房未開放、新盤未推出又或者基本去化完成等原因?qū)е驴蛻袅繙p少。多家研究機構(gòu)報告亦表明，開發(fā)商入市意向較為謹慎，僅龍華新區(qū)一個項目取得預(yù)售證，且供應(yīng)量僅為1.52萬平方米。

　　事實上，美聯(lián)物業(yè)早先就預(yù)計3月深圳將有11個項目開盤或加推。CRIC克而瑞同樣看好深圳新房成交在3月回暖，“市場供應(yīng)量將接近25萬平方米”。

　　在寶安中心區(qū)的某樓盤，記者在現(xiàn)場看到半個小時里僅有一個客戶上門，但是翻閱工作人員的記錄本時卻發(fā)現(xiàn)，上面登記的客戶數(shù)目可觀?！斑@些都是打電話過來咨詢的”，工作人員告訴記者。在寶安西鄉(xiāng)的某新項目營銷中心，看房的譚先生表示，“我從龍華那邊過來，已經(jīng)看了兩個樓盤了”，記者交流后發(fā)現(xiàn)，譚先生心中其實已經(jīng)有了心儀目標盤， “真的挺好的，就是要價太高了，而且它也快賣完了，沒幾套可以挑的?！?/p>

　　與這廂略顯冷清的銷售現(xiàn)場不同，與前述項目相隔僅幾條街的另一個新樓盤，看房者卻絡(luò)繹不絕。記者粗略統(tǒng)計了一下，一個小時的時間，來了五批客人，多是扶老攜幼的家庭客戶。家住銀湖片區(qū)的葉先生帶著妻子和半歲大的兒子來看房，聽完銷售員的介紹，他對項目不甚滿意，“陽臺太小了，而且價格看來不低，主要是考慮到這家開發(fā)商比較知名、有保障才過來看看”。

　　對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹認為，“現(xiàn)在看新房的人少，主要是因為市場還處于相對謹慎的觀望期。但某些品牌的房企無論淡季旺季都特別吸引人，類似招保萬金。所以就會出現(xiàn)同一區(qū)域的兩個同類型的樓盤，一個人氣旺盛，一個卻門戶冷清的狀況。”

　　CRIC克而瑞深圳機構(gòu)總經(jīng)理許爍告訴記者，“這或許也是不同企業(yè)的營銷策略有差異。你比如說這個樓盤快要開盤了，廣告投出去了，推廣鋪開來，客戶上門當然就比較多?，F(xiàn)在許多新盤都很寂靜，開發(fā)商也在等。也有一種情況是A項目讓B項目先行拉攏人氣，這時候A推出新產(chǎn)品自然接力，很快升溫?！?/p>

　　利好疊加，上半年發(fā)力才有望搶贏市場

　　受到現(xiàn)代技術(shù)的沖擊，2015年注定是樓市不平靜的一年，市場份額之爭你死我活，促銷大戰(zhàn)暗流涌動。各家研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新房存量和潛在的新增供應(yīng)將超過1000萬平方米，在調(diào)控政策不出現(xiàn)大幅調(diào)整的前提下，“去庫存”將成為深圳樓市今年的主旋律，價格在持續(xù)堅挺的剛性需求下或?qū)⒈３址€(wěn)步上漲的態(tài)勢。

　　“從去年開始，樓市已經(jīng)進入了新常態(tài)，市場存量供大于求?！?CRIC克而瑞許爍告訴記者，未來樓市政策面有望延續(xù)市場化格局，整體行業(yè)政策有望更加寬松，與之相對應(yīng)的“市場的競爭會更加激烈?！?/p>

　　眾多資深業(yè)內(nèi)人士感嘆，面對競爭，房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型比單純的規(guī)模來得重要，落實在營銷層面有兩個具體的要求：一是加快去庫存，以配合戰(zhàn)略調(diào)整；二是提高利潤率，以實現(xiàn)戰(zhàn)略升級。顯然，在行業(yè)整體去庫存和利潤率持續(xù)下滑的背景下，這兩個要求都不易實現(xiàn)。某品牌房企營銷負責人直言，現(xiàn)狀要求營銷速度要更快，全年來看就是“搶早不搶晚”，不能將銷售任務(wù)壓到下半年。他進一步表示，“動作也要快，抓市場行情要快，借勢權(quán)威媒體、互聯(lián)網(wǎng)平臺的推廣傳播也要快”。

　　美聯(lián)物業(yè)何倩茹認為，在“兩會”暖風(fēng)刺激下，市場信心已毋庸置疑，都在等待具體落實“穩(wěn)定住房消費”的措施出臺，“近期是推盤的好時機?！?CRIC克而瑞則預(yù)計最快到4月，相關(guān)措施就有可能集中出臺，5、6月或?qū)⒊霈F(xiàn)供需兩旺、成交規(guī)模逐步擴大、行業(yè)景氣度觸底回穩(wěn)的市場表現(xiàn)。

　　面對復(fù)雜的市場變化，多個項目營銷經(jīng)理告訴記者，多數(shù)開發(fā)商都面臨去化壓力和競爭局面，這有可能導(dǎo)致其選擇更積極的營銷策略。有業(yè)內(nèi)人士建議，開春深圳新房市場表現(xiàn)平平，短周期行情依然還有不確定性，而“兩會”剛剛閉幕，趕在穩(wěn)定樓市相關(guān)措施出臺前后的黃金期搶跑刻不容緩，這也被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“再不跑，就老了”。

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　　2015房企利好七大要點

　　★“穩(wěn)增長”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”

　　“穩(wěn)增長”指的是要實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標，有望推出各項舉措刺激房地產(chǎn)。“調(diào)結(jié)構(gòu)”則強調(diào)追求質(zhì)量和效益，通過創(chuàng)新驅(qū)動、科技驅(qū)動促進產(chǎn)業(yè)向中高端升級。對于粗放式的房地產(chǎn)行業(yè)，是一場新的考驗。

　　★金融更好地服務(wù)經(jīng)濟實體

　　進一步發(fā)展多層次資本市場，更好服務(wù)實體經(jīng)濟，企業(yè)的融資環(huán)境或?qū)⒏訉捤?，房企的資金成本有望得到降低。

　　★去行政化

　　如2014年的大部分城市退出限購、國土部退出房企再融資審查等措施，未來樓市有望延續(xù)市場化格局，整體行業(yè)有望更加寬松。

　　★支持改善性住房需求

　　一方面要做好住房保障工程，加大棚戶區(qū)改造、城市和農(nóng)村危房改造，“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”，加速閑置存量房源流轉(zhuǎn)，減輕市場庫存壓力。另一方面，隨著越來越多的首置需求得到滿足，改善需求進入上升通道，相關(guān)限制性政策有望放開，優(yōu)惠政策有望出臺。

　　★“因地制宜，分城施策”

　　中國地域遼闊，各城市發(fā)展不均衡，特點也不一樣，因此，樓市調(diào)控盡管整體政策面趨向市場化，但未來諸如北京、上海等地的樓市限制性政策也可特殊對待。

　　★“互聯(lián)網(wǎng)+”

　　利用互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)行業(yè)，推動企業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展。房企作為城市配套服務(wù)的主要力量，將利用互聯(lián)網(wǎng)工具和互聯(lián)網(wǎng)思維武裝自己、改造自己、升級自己。

　　★“走出去”和“引進來”

　　鼓勵中國的房企海外擴張，也鼓勵外國公民到中國置業(yè)，在世界媒體面前給中國房地產(chǎn)做了“國際廣告”。

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