□高力國際中國區(qū)研究部董事 謝靖宇

　　專家視點(diǎn)

　　在中國，曾屬政府單方面管轄的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，正成為私營房地產(chǎn)發(fā)展商及投資者的潛在開發(fā)領(lǐng)域。在意識到解決養(yǎng)老物業(yè)嚴(yán)重匱乏的一種途徑是政府與社會力量需共同參與后，中央政府出臺了若干政策，以吸引境外投資者及國內(nèi)私營企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。高力國際研究部回顧了北京和上海當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境及盈利模式等因素，以辨別市場機(jī)會；并對美國、英國及日本的案例進(jìn)行了總結(jié)與研究，從而為中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作出啟示。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，在我國四個一線城市中，北京和上海的老齡人口比例最高，人均可支配收入水平亦位居前列。鑒于這兩座城市高于平均水平的支付能力，這些因素將推動京滬兩地對新建養(yǎng)老設(shè)施最為強(qiáng)勁的需求。僅這些城市便有合計(jì)八百萬的60歲及以上人口。政府承認(rèn)，如此龐大且不斷增長的老齡人群需要社會力量來提供養(yǎng)老物業(yè)及服務(wù)。

　　中國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展初期，中國對養(yǎng)老物業(yè)及服務(wù)的需求顯著而迫切，尤以一些城市為甚。對于投資者和開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)市場商機(jī)巨大。然而，與美國、英國及日本等發(fā)達(dá)國家相比，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)政策相對欠完善。私營企業(yè)始終對養(yǎng)老行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，主要緣于這些企業(yè)難以在當(dāng)前政策環(huán)境下找到可盈利的商業(yè)模式。政府為了加快發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，亦在近幾年不斷提出鼓勵政策法規(guī)。

　　市場參與者正在嘗試的多種商業(yè)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作大致分為三個環(huán)節(jié)：投資、開發(fā)及運(yùn)營。高力國際研究部認(rèn)為，隨著更多市場參與者的加入以及消費(fèi)者對養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)需求的日益提升，養(yǎng)老地產(chǎn)市場中各運(yùn)作環(huán)節(jié)的分工將日益明確。不同市場參與者之間的合作將成為保障養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源、建筑水平以及運(yùn)營質(zhì)量的關(guān)鍵。因此，包括發(fā)展商、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)在內(nèi)的市場參與者之間存在巨大的合作空間。這三者的成功結(jié)合將成為打造知名養(yǎng)老地產(chǎn)品牌的一大優(yōu)勢。

　　中國養(yǎng)老地產(chǎn)仍然面臨諸多挑戰(zhàn)，其中包括：缺乏能夠準(zhǔn)確傳達(dá)中央精神的可操作性配套政策；尚未有可被消費(fèi)者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)同時接受的成熟盈利模式；缺少可提供持續(xù)資金支持的多樣化融資渠道等。

　　發(fā)展商須研究當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場的各種商業(yè)模式及其優(yōu)點(diǎn)，亦須了解不同運(yùn)營機(jī)構(gòu)的優(yōu)劣勢，繼而選擇相宜的運(yùn)營商進(jìn)行合作。投資者應(yīng)研究現(xiàn)有及潛在的商業(yè)模式，并通過評估找尋相得益彰之發(fā)展商及運(yùn)營商?？偠灾瑢︷B(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)作過程的透徹分析以及合作伙伴的選擇至關(guān)重要。隨著政府補(bǔ)貼及優(yōu)惠政策的進(jìn)一步完善，行業(yè)的先行者將廣受裨益。

　　南方日報(bào)記者 許蕾 整理