□地產(chǎn)評(píng)論員 孟子諒

　　盡管從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，2015年前兩個(gè)月的上海土地市場(chǎng)給人以“冷清”、“平淡”的印象，但仍不乏有地塊以較高溢價(jià)率成交。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，利潤(rùn)降低、銷售難度加大使得房企選擇地塊時(shí)更加審慎，而這種“整體平淡、局部火熱、分化明顯”的市場(chǎng)走勢(shì)，或許意味著上海土地市場(chǎng)正在走向“成熟”。

　　整體走勢(shì)平淡

　　3月12日，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)A29-01地塊在上海土地交易中心展開競(jìng)拍。據(jù)了解，拍賣現(xiàn)場(chǎng)景瑞、金山土地服務(wù)、杭州德信、新城、綠地、鵬欣等8家房企對(duì)此地塊展開了激烈爭(zhēng)奪，最終，上海金山土地開發(fā)有限公司以3.11億元總價(jià)、49.54%的溢價(jià)率將該地塊收入囊中。

　　然而，部分地塊的溢價(jià)成交并不能掩蓋今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)較為“冷清”的事實(shí)。根據(jù)德佑鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年2月，上海經(jīng)營(yíng)性用地成交金額為61.3億元，同比下跌43.7%。從成交情況來(lái)看，雖然成交面積及金額環(huán)比1月都迎來(lái)增長(zhǎng)，但2月滬土地市場(chǎng)總體依然處于低位水平。

　　上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，年初土地供求下滑，主要是由于去年第四季度土地供應(yīng)已經(jīng)歷了一輪小高峰，所以推地略顯乏力。此外，考慮到整個(gè)去年銷售額并不理想，房企資金鏈未得到明顯改善，因此拿地的熱情也普遍不高。

　　房企的膽子變小了？

　　如果從更能反映房企拿地心態(tài)的溢價(jià)率指標(biāo)來(lái)看，上海土地市場(chǎng)從去年開始已經(jīng)明顯降溫。有行業(yè)專家表示，雖然2014年土地成交尚可，但是總體仍然無(wú)法和此前相比，開發(fā)商的膽子似乎變小了。

　　2014年，上海土地市場(chǎng)雖然在年底迎來(lái)交易高潮，并以1665億元的總成交金額成為過(guò)去6年的第二高，但在溢價(jià)率方面，去年全年上海僅有14幅地塊溢價(jià)率超過(guò)100%。而在2013年，這一數(shù)字則是40幅。

　　如果再向前看，除受樓市明顯下滑影響的2011年和2012年外，上海高溢價(jià)成交的地塊一向不少。根據(jù)歷史資料顯示，2009年上海成交的79幅住宅用地中，溢價(jià)率在400%以上的居住用地就有3幅，溢價(jià)率在200%-400%之間的有17幅，100%-200%之間的則有30幅。

　　房企拿地態(tài)度的變化折射出市場(chǎng)大環(huán)境的“今時(shí)不同往日”。不斷壓縮的開發(fā)利潤(rùn)和不斷升高的開發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)，以及銷售難度的增加，都驅(qū)使房企在拿地和建項(xiàng)目上更加趨于謹(jǐn)慎。

　　然而有業(yè)內(nèi)專家指出，房企拿地更謹(jǐn)慎并不意味著不拿地或少拿地，而是心態(tài)更加“成熟”，即在拿地之前更細(xì)致地進(jìn)行評(píng)估，在合理的價(jià)格范圍內(nèi)出手。

　　剛剛于3月13日以58.87%溢價(jià)率競(jìng)得寶山高境一商辦地塊的景瑞地產(chǎn)執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁楊鐵軍便表示，景瑞在拿地之前，目標(biāo)地塊往往要經(jīng)過(guò)集團(tuán)多個(gè)部門的評(píng)估，寶山地塊也不例外。“這塊地雖然體量不大，但位置比較好，而最終的成交價(jià)格也比較合理，因此我們對(duì)于這塊地的未來(lái)很有信心?！睏铊F軍說(shuō)。

　　3月下旬土地市場(chǎng)不乏亮點(diǎn)

　　雖然此前上海土地市場(chǎng)推地略顯乏力，但在3月下旬即將出讓的地塊中，仍然有不少熱點(diǎn)地塊值得關(guān)注。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，3月份上海將有10幅經(jīng)營(yíng)性地塊入市，預(yù)出讓土地面積為41.03萬(wàn)平方米，總起始金額162.58億元，其中不乏一些熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　其中，閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03商住地塊將于3月20日迎來(lái)競(jìng)拍，該地塊的起始總價(jià)達(dá)60.67億元?！斑@一地塊位置較為優(yōu)越，南面即是大寧公園和大寧國(guó)際廣場(chǎng)，且南北高架、中環(huán)路近在咫尺，與地鐵一號(hào)線汶水東路站也較近?！饼徝舴治龇Q，該地塊3萬(wàn)元/平方米的起始樓板價(jià)比去年拍出的大寧路街道325街坊地塊低了17609元/平方米，且該地塊住宅比例也達(dá)到了80%以上，因此，此地塊溢價(jià)成交幾乎沒有懸念。

　　與此同時(shí)，虹口區(qū)嘉興路街道一商辦地塊也將于3月20日開拍，該地出讓面積為1.37萬(wàn)平方米，起始價(jià)10.1億元。

　　另外，唐鎮(zhèn)也將在3月下旬出讓兩幅起始價(jià)超過(guò)10億元的純宅地。

　　德佑鏈家地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，3月下旬，隨著樓市逐步回暖，土地市場(chǎng)也將升溫，其中不乏一些熱點(diǎn)地塊的入市。而這些地塊如若順利成交，將給今年的土地市場(chǎng)帶來(lái)較強(qiáng)的示范作用。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月的土地市場(chǎng)恐難以出現(xiàn)大幅度的回暖。

　　龔敏便表示，目前許多房企的觀望心態(tài)較重，可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向有預(yù)判后才做進(jìn)一步打算，加之2月土地供應(yīng)不足，所以3月土地市場(chǎng)恐怕依舊會(huì)處于“低迷”的狀態(tài)。