昨日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司(01238.HK)發(fā)布2014年業(yè)績(jī)報(bào)告。

　　去年全年，全年寶龍地產(chǎn)合約銷售額約為106億元，同比上升約14%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收97億元，同比增長(zhǎng)三分之一。不過(guò)，去年寶龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)剛過(guò)10億元，微幅增長(zhǎng)5.6%，公司股東應(yīng)占利潤(rùn)更是出現(xiàn)微幅下滑。

　　資本化利息超過(guò)凈利潤(rùn)

　　根據(jù)寶龍地產(chǎn)財(cái)報(bào)，去年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)超過(guò)15億元，較2013年凈利潤(rùn)14億元有所增長(zhǎng)，不過(guò)寶龍地產(chǎn)的凈利潤(rùn)中有近1.4億元?dú)w于永續(xù)資本工具持有人和少數(shù)股東權(quán)益，因此寶龍地產(chǎn)股東應(yīng)占利潤(rùn)實(shí)際較2013年有所下降。

　　經(jīng)人民網(wǎng)記者計(jì)算，寶龍地產(chǎn)2014年的毛利率為28.8%，與2013年毛利率水平基本持平，而去年公司15.6%的凈利率則較2013年下降了近4個(gè)百分點(diǎn)，寶龍地產(chǎn)的利潤(rùn)率進(jìn)一步承壓。

　　在寶龍地產(chǎn)15億元的凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)中，其中投資物業(yè)價(jià)值重估就貢獻(xiàn)了近6億元，占到凈利潤(rùn)的4成。

　　不過(guò)，寶龍地產(chǎn)財(cái)報(bào)中頗引人注意的是融資成本一項(xiàng)。寶龍地產(chǎn)2014年財(cái)報(bào)顯示，公司去年支付的融資成本僅為3000萬(wàn)元，而2013年寶龍地產(chǎn)的融資成本一項(xiàng)甚至錄得凈收益1.2億元。

　　這緣于寶龍地產(chǎn)對(duì)利息支出上采取的資本化利息的財(cái)務(wù)方法。實(shí)際上，2014年寶龍地產(chǎn)的利息開(kāi)支高達(dá)16億元，而當(dāng)年計(jì)入資本化利息開(kāi)支就接近16億元，由此導(dǎo)致寶龍地產(chǎn)在2014年的利息支出只有3000萬(wàn)元。

　　對(duì)利息支出以資本化利息的財(cái)務(wù)處理，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)成為慣常。2013年寶龍地產(chǎn)的利息支出接近14億元，不過(guò)其采取資本化利息處理的利息支出達(dá)到13.6億元，加上當(dāng)年融資活動(dòng)產(chǎn)生1.56億元的匯兌收益，該年寶龍地產(chǎn)的融資成本一項(xiàng)甚至為寶龍地產(chǎn)帶來(lái)了利潤(rùn)1.2億元。

　　對(duì)比2014年寶龍地產(chǎn)的凈利潤(rùn)和利息支出，實(shí)際上意味著如果公司未將接近16億元的利息支出采用資本化利息的處理辦法，實(shí)際上寶龍地產(chǎn)今年將會(huì)錄得虧損。

　　另外，在利息開(kāi)支方面，寶龍地產(chǎn)2014年總利息開(kāi)支為16億元，較2013年14億元增加了16%，主要是由于借款總額增加所致。不過(guò)，可喜的是，寶龍地產(chǎn)實(shí)際借貸利率由2013年的9%減少到2014年的8.05%，公司解釋主要是由于管理層加強(qiáng)對(duì)融資成本進(jìn)行控制。

　　雖然該公司高層加強(qiáng)對(duì)于融資成本的控制，去年9月份公司發(fā)行了一筆總額15億元的優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)10.75%，2017年到期。

　　租金收入貢獻(xiàn)僅1成

　　寶龍地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司2014年租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約為9.12億元，同比上升約30%，不到總體收入的1成。

　　從總體收入結(jié)構(gòu)上看，寶龍地產(chǎn)以售養(yǎng)租模式明顯。在物業(yè)銷售中，商業(yè)地產(chǎn)銷售額達(dá)57億元，占物業(yè)銷售總額的一半以上。住宅銷售額為50億元，2014年全年合約銷售額約為106億元。

　　不過(guò)，寶龍地產(chǎn)以售養(yǎng)租的模式已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。寶龍地產(chǎn)年報(bào)披露，去年寶龍地產(chǎn)持有用于投資的物業(yè)總建筑面積已經(jīng)超過(guò)283萬(wàn)平方米，比2013年的179萬(wàn)平方米上升近6成。在目前公司租金收益貢獻(xiàn)占比較小，而自持租賃物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增大的情形下，未來(lái)公司的利潤(rùn)率恐將繼續(xù)承壓。

　　另外，根據(jù)年報(bào)披露，去年寶龍地產(chǎn)共購(gòu)入8幅地塊，總建筑面積255萬(wàn)平方米。截至2014年底，該公司擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1330萬(wàn)平方米，正在開(kāi)發(fā)的物業(yè)約為720萬(wàn)平方米，持作未來(lái)發(fā)展物業(yè)約為430萬(wàn)平方米。運(yùn)營(yíng)中的商場(chǎng)約為180萬(wàn)平方米。

　　今年面臨去化壓力

　　寶龍地產(chǎn)到2014年底開(kāi)發(fā)中物業(yè)資產(chǎn)達(dá)到137億元，同比增長(zhǎng)20%，公司持作銷售的竣工物業(yè)資產(chǎn)接近62億元，同比增長(zhǎng)了75%。實(shí)際上意味著寶龍地產(chǎn)到去年底的存貨已經(jīng)顯著增長(zhǎng)，今年去化壓力較大。

　　在此情況下，寶龍地產(chǎn)于今日的發(fā)布會(huì)上表明，集團(tuán)將進(jìn)一步提高銷售目標(biāo)，2015年合同銷售目標(biāo)為130億元，同比增長(zhǎng)22%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在整個(gè)大環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)都處于過(guò)剩狀態(tài)，長(zhǎng)期來(lái)看，雖然一線城市的過(guò)剩情況可以在一定時(shí)間后得到消化，但是增長(zhǎng)速度肯定要降下來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間正在進(jìn)入瓶頸。

　　寶龍地產(chǎn)方面則表示，2015年集團(tuán)確立了“去庫(kù)存、提效能、做標(biāo)桿、再突破”的經(jīng)營(yíng)方針。繼續(xù)貫徹快速周轉(zhuǎn)與資產(chǎn)價(jià)值升值的雙輪驅(qū)動(dòng)策略，強(qiáng)化銷售，以提升資產(chǎn)流動(dòng)性，不斷提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)效益。(唐沰 余燕明)