住房是要有人住的。如果人口增速下來了，住房剛需人口又有祖上留下的多套房子，加上現(xiàn)在房價又貴得離譜，而同樣這筆錢做理財或股權投資的收益遠遠大于房租收益，在這種情況下，你還買房嗎？從家庭財富合理配置的角度看，除了因改善需要，你大概不會沖進房地產市場吧？根據(jù)陳濤的分析，目前影響房地產市場走向的諸多基本面因素正在發(fā)生重大變化，值得一看。

　　――亞夫

　　■隨著我國人口增長放緩、城鎮(zhèn)化進程放慢和家庭財富配置結構優(yōu)化，支撐房地產市場發(fā)展動力出現(xiàn)衰減，房地產業(yè)將進入平穩(wěn)增長新常態(tài)。

　　■人口紅利消失將削弱房地產業(yè)發(fā)展基礎，一方面是80后、90后人口進入勞動力市場后，祖輩已經留下充足住房供應，住宅需求總量將會萎縮；另一方面是社會就業(yè)人口老齡化也會減少住宅需求規(guī)模。

　　■2013年，我國商品住宅銷售均價為5429元/平方米，農村轉移人口即使不吃不喝也至少需要18年才能購買90平方米住房。2013年四季度以來的全國性房地產市場調整，已反映城鎮(zhèn)化進程放慢對房地產市場的負面影響。

　　■我國城鎮(zhèn)居民家庭住宅不動產財富占比約在80%左右。而日本家庭非金融資產比重為46.4%，美國為43.4%。住宅不動產不易變現(xiàn)，配置比例過高使財富流動性明顯不足。從財富風險、安全與流動性綜合考慮，普通居民家庭需要增加金融投資比重，改善財富流動性狀況，降低資產變現(xiàn)風險。

　　■房地產作為家庭財富投資的吸引力正在下降，而利率市場化和理財產品的蓬勃發(fā)展，理財產品的熱銷，反映出我國居民家庭財富配置出現(xiàn)多元化趨勢。去年以來股市明顯上漲是居民財富配置優(yōu)化的結果。

　　■當前房地產市場需要直面的現(xiàn)實是：住宅庫存過高，供大于求對房價上漲形成持續(xù)壓力；家庭住宅不動產配置比例調整，二手住宅規(guī)?；虺^一手住宅供應量。金融投資收益超過住宅投資收益，引發(fā)存量住宅變現(xiàn)壓力；在當前市場環(huán)境下，為實現(xiàn)房價上漲所要動用的資金已經遠遠超出貨幣政策承受范圍，房價上漲空間非常狹小。

　　■未來房地產市場開發(fā)將從滿足增量需求為主向存量需求升級轉移。提高住房建設品質是房地產開發(fā)企業(yè)競爭力核心所在。我國住房品質提升存在很大空間，以存量住房置換為核心，將構成房地產開發(fā)重點。

　　當前我國房地產市場已經進入一個微妙的時間窗口，“向左走”抑或是“向右走”，不僅影響到當前及未來一段時間我國宏觀經濟增長表現(xiàn)，而且還會對宏觀政策取向產生深遠影響。在分析判斷我國房地產市場運行趨勢時，宜將其放在城鎮(zhèn)化和居民家庭財富配置的大框架下，把政府房地產政策視為外生變量。

　　從根本上說，城鎮(zhèn)化進程和家庭財富配置是房地產市場運行的兩大內生變量，決定了房地產市場運行中長期趨勢。政府政策外生變量對房地產市場長期趨勢形成干擾，產生短期波動。由于城鎮(zhèn)化速度放緩，加上家庭財富配置結構面臨調整，我國房地產業(yè)將由高速增長進入中速增長“新常態(tài)”。

　　房地產政策變化雖然有助于刺激短期住房需求，但難以改變住房需求平穩(wěn)釋放趨勢。未來房地產市場發(fā)展?jié)摿脑隽啃枨笙虼媪啃枨筠D移，提高住房品質將成為市場熱點。

　　 以往房地產業(yè)高速增長主要受需求驅動

　　我國房地產市場的興起與高速增長，受到城鎮(zhèn)化進程和家庭財富配置的強有力驅動。城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模擴大及家庭財富形式單一，蘊藏了真實巨大的潛在住宅需求。1998年我國住房制度改革，奠定了我國房地產市場廣闊發(fā)展基石。

　　一是城鎮(zhèn)化進程是我國房地產市場發(fā)展邏輯起點。

　　1949年到1998年期間，我國城鎮(zhèn)化總體運行平穩(wěn)。1998年，我國城鎮(zhèn)化率為30.4%，比1949年提高了19.76個百分點，大約年平均提高0.395個百分點。從城鎮(zhèn)化率曲線看，三年困難和上山下鄉(xiāng)時期，城鎮(zhèn)化率還曾兩度下降。隨著我國城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)住房供不應求。

　　改革開放之初，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積大約為8平方米，北京、上海等大城市居住問題又特別突出，三代人口全部擁擠在狹小空間之內。直到1987年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積才超過14平方米。

　　1998年住房制度改革不僅釋放房地產市場發(fā)展空間，而且還推進了城鎮(zhèn)化進程。2014年，我國城鎮(zhèn)化率為54.77%，比1998年提高了24.37個百分點，年平均提高1.43個百分點。住房分配由實物向貨幣分配轉變，商品住宅市場開始形成，與城鎮(zhèn)人口規(guī)模擴張形成正反饋環(huán)，又推進了城鎮(zhèn)化進程。

　　2000-2013年，我國實現(xiàn)商品住宅銷售面積84.85億平方米，按照三口之家90平方米計算，大約滿足9427戶家庭（2.83億人）居住需求。其中，2013年實現(xiàn)商品住宅銷售面積11.57億平方米，是2000年的6.98倍。從歷史角度分析，城鎮(zhèn)化是我國房地產市場發(fā)展的邏輯起點，也給房地產市場高速發(fā)展注入了強勁動力。

　　二是家庭財富配置結構是房地產市場發(fā)展動力源。

　　住宅不動產是典型投資品，是家庭財富貯存重要途徑。我國居民家庭財富積累是一個緩慢過程，1978年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為210.60億元。改革開放后，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款實現(xiàn)了快速增長，1979-1997年期間，年平均增長32.9%。1997年，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為4.63萬億元，是1978年的219.8倍。

　　家庭財富以貨幣形式貯藏，容易遭受貨幣購買力下降侵蝕。上世紀80年代中后期，我國就曾一度出現(xiàn)較高通貨膨脹，搶購風在全國蔓延。信用貨幣下，名義幣值下降是個趨勢。為貯存家庭財富，實現(xiàn)保值增值，客觀上需要將住宅不動產引入家庭財富配置結構。

　　1998年至今，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增長速度放緩，由過去30%以上降至20%左右，是家庭財富不動產化的結果。1998年是我國住房制度改革元年，當年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增速為15.4%，較上年下降4.74個百分點。

　　2009年是國際金融危機爆發(fā)后啟動住宅市場的一年，當年我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增長19.68%，比2008年下降6.61個百分點。雖然我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增速隨著家庭財富不動產化而逐步放緩，但由于宏觀經濟增長強勁，居民收入增長穩(wěn)定，支持了房地產業(yè)高速發(fā)展。

　　三是政策外生變量干擾形成房地產市場短期波動。

　　我國政府具有強大動員力量。政策引導在宏觀經濟運行演化中發(fā)揮著極其重要作用。無論是改革開放政策還是具體到房地產市場，政策外生變量的短期擾動不容忽視。

　　1998年住房制度改革至今，政策變量作用比較大時點主要集中體現(xiàn)在2003年、2009年。期間房地產調控政策的調整與演化，對短期市場的影響非常顯著。在國家和地方政府出臺限購、限貸政策時，全國與區(qū)域商品房市場交易量急劇萎縮；而當降低首付比和按揭貸款利率時，商品房市場成交急劇上升。這主要是因為政策變量對市場預期產生重要影響，相當程度決定了市場行為主體短期經濟行為。

　　我國房地產業(yè)已經進入新常態(tài)

　　新常態(tài)是中央對我國經濟運行狀況的戰(zhàn)略性判斷。隨著我國宏觀經濟總量擴張，經濟由過去高速增長向中高速轉變，這是經濟社會發(fā)展必然趨勢。我國房地產業(yè)也不例外。隨著人口增長放緩、城鎮(zhèn)化進程放慢和家庭財富配置結構優(yōu)化，支撐房地產市場發(fā)展動力出現(xiàn)衰減，房地產業(yè)將進入平穩(wěn)增長新常態(tài)。

　　一是人口紅利消失削弱房地產業(yè)發(fā)展基礎。

　　人口紅利是我國經濟增長的重要基礎。上世紀60-70年代是我國的一個生育高峰。為控制人口增長，我國出臺了計劃生育國策，80后、90后人口急劇減少。有報告分析認為，我國勞動力人口規(guī)模（20-64歲）將從2015年后開始負增長。隨著人口出生率下降和老齡化社會加快來臨，我國人口紅利逐漸消失。

　　目前，雖然我國宏觀經濟下行壓力不減，但同時招工荒并存，表明勞動力供求形勢已經發(fā)生微妙變化。據(jù)測算，如果目前人口政策不調整，那么我國人口將在2023年前后達到峰值。

　　人口紅利消失將削弱房地產業(yè)發(fā)展基礎，一方面是80后、90后人口進入勞動力市場后，祖輩已經留下充足住房供應，住宅需求總量將會萎縮；另一方面是社會就業(yè)人口老齡化也會減少住宅需求規(guī)模。日本房地產市場至今仍在遭受人口老齡化困擾。

　　二是城鎮(zhèn)化進程放慢降低當期住宅需求。

　　城鎮(zhèn)化是微觀市場主體自發(fā)變遷結果。戶籍管制曾經是限制人口流動的重要制度性安排。但在改革開放后，我國一些農民繞開戶籍限制進入城鎮(zhèn)致富，成為最早一批城鎮(zhèn)常住人口。目前，我國大量城鎮(zhèn)務工人員也沒有戶籍，但常年在城鎮(zhèn)工作，務工收入成為主要經濟來源。相較于戶籍限制，致富機會才是城鎮(zhèn)化內在驅動力。房地產業(yè)高速發(fā)展，為農業(yè)人口勞動力轉移提供了豐富的就業(yè)崗位。1998年后我國城鎮(zhèn)化軌跡與房地產業(yè)發(fā)展基本一致。

　　但需要注意的是，我國大量農業(yè)轉移人口從事低端服務業(yè)、制造業(yè)和建筑業(yè)，收入增長總體緩慢。而同期我國城鎮(zhèn)住房價格顯著上漲，已經遠遠超過農業(yè)轉移人口負擔能力，進而成為城鎮(zhèn)化阻礙因素。2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26955元，農村居民人均純收入8896元，城鄉(xiāng)收入比為3.03∶1。雖然城鄉(xiāng)收入比為10年來最低，但依然無法改變農村轉移人口在城鎮(zhèn)購房力過低的壓力。

　　2013年，我國商品住宅銷售均價為5429元/平方米，農村轉移人口即使不吃不喝也至少需要18年才能購買90平方米住房。城鎮(zhèn)高昂房價和房租，使得相當多農業(yè)轉移人口很難真正融入城鎮(zhèn)生活，也難以通過城鎮(zhèn)商品房市場滿足基本居住需求。2013年四季度以來的全國性房地產市場調整，已經充分反映出城鎮(zhèn)化進程放慢對房地產市場的負面影響。

　　三是家庭財富配置優(yōu)化將減少住宅不動產配置。

　　1998年住宅制度改革，在滿足居民不斷增長居住需求同時，也實現(xiàn)了貨幣財富向實物不動產轉移的過程。在居民家庭財富結構方面我國還沒有建立權威準確的統(tǒng)計制度。以城鎮(zhèn)普通居民家庭為例，直觀反映我國住宅不動產財富比重大約在80%左右。住宅不動產不易變現(xiàn)，而住宅不動產財富配置比例過高，將使我國家庭財富流動性存在明顯不足。

　　發(fā)達國家家庭非金融資產比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財富風險、安全與流動性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產比重，改善財富流動性狀況，降低資產變現(xiàn)風險。

　　房地產投資作為家庭財富投資的吸引力正在下降，利率市場化和理財產品的蓬勃發(fā)展、資本賬戶的逐漸開放增加了居民投資渠道。金融市場儲蓄存款搬家、存款同業(yè)化和理財產品熱銷，已經反映出我國居民家庭財富配置多元化趨勢。去年以來我國股市出現(xiàn)明顯上漲并非偶然，也是居民家庭財富配置優(yōu)化的結果。

　　 房地產市場需要直面的幾大現(xiàn)狀

　　一是住宅供求關系短期內難以顯著改善。

　　利率是資產定價關鍵因素。理論上分析，中央銀行兩次降息將給資產價格有力支撐。但由于過去十多年住宅價格累積漲幅過大，導致住宅租金收益率普遍過低，且明顯低于降息后的一年期基準存款利率2.5%。若考慮存款基準利率上浮30%，或參照商業(yè)銀行保本理財產品收益率，那么兩次利率調整對住宅價格的支撐力度十分有限。

　　目前，我國商業(yè)銀行理財產品收益率大約在5%左右。按照70年平均計算住宅折舊大約年折舊率為1.4%。從投資角度分析，2015年住宅價格除非能夠上漲6.4%以上，才具備一定投資價值。2015年2月份“百城房價指數(shù)”同比連續(xù)第五個月下跌，且跌幅持續(xù)擴大。

　　由于住宅庫存過高，將對房價上漲形成持續(xù)壓力，未來房價漲幅不宜樂觀估計。即使剔除投資投機性住宅需求，中低收入人群購買力尚不足以支撐房價高位運行。2014年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4.39萬元，人均消費支出2.8萬元。典型三口之家節(jié)余收入4.77萬元（考慮三個人均有工作），若全部用于支付貸款本息，大約可支撐70萬元貸款（30年期等額本息）。按照目前首付比30%計算，可以支持價值100萬元商品住宅。2014年北京住宅均價為2.58萬元每平方米，也只能購買40平方米建筑面積。這些情況表明，房地產市場調整的周期可能要比預期要長。

　　二是未來住宅市場供應仍有可能擴大。

　　居民家庭財富配置結構優(yōu)化，使得房地產不再是居民投資首選。據(jù)中國人民銀行2014年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財產品”、“債券”和“實業(yè)投資”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為31.6%、16.2%和13.3%。

　　家庭住宅不動產配置比例調整將對樓市產生深遠影響，二手住宅供應規(guī)模將會逐步上升，甚至可能超過一手住宅供應量。特別是當前股市收益遠遠高出住宅投資收益，有可能會引發(fā)存量住宅變現(xiàn)的壓力。

　　據(jù)西南財經大學中國家庭金融調查和研究中心調查，截至2014年3月末，我國城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重達到21%。社會財富過度集中于一線城市，使得一線城市住宅價格調整潛在風險較大。未來一線城市家庭財富配置比例調整壓力也較大。即使是日本東京，在日本房地產泡沫破滅時其住宅價格也曾大幅下跌。

　　三是住宅庫存壓力短期內難以緩解。

　　過去十年，我國商品住宅需求過度釋放，對未來住宅市場去庫存形成巨大壓力。目前，我國城鎮(zhèn)人均居住面積已經超過30平方米，繼續(xù)上升空間收窄。此外，新型城鎮(zhèn)化重點是農村人口入城，引致需求主要集中在三線、四線城市。而這些城市無一例外承受巨大的去庫存壓力。

　　截至2014年末，全國商品房待售面積達6.22億平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加1.29億平方米，住宅庫存繼續(xù)上升。從住宅實物供應情況看，2014年全國住宅施工面積高達51.51億平方米，環(huán)比2013年增長5.9%；而同期住宅銷售面積下降9.1%，住宅供求關系繼續(xù)惡化。

　　從到位資金看，2014年全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降0.1%，而2013年為增長26.5%，顯示房地產業(yè)資金流入明顯減緩，將加劇房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張狀況。從住宅需求收入分布看，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中個人按揭貸款同比下降2.6%；定金及預收款與個人按揭貸款之比為2.21，同比下降0.25，表明定金及預收款規(guī)模下降更為明顯，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢。

　　綜合來看，住宅庫存壓力增加和房地產開發(fā)企業(yè)資金面趨緊，需要加快銷售和資金回籠；而住宅需求收入中樞下移反映市場有購買能力需求總體不振，住宅供過于求壓力急劇增大。據(jù)西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心報告，2013年我國城鎮(zhèn)住房空置率為22.4%，現(xiàn)有住房供給的40%即可滿足年新增住房需求。

　　四是房價穩(wěn)中回落將是一大趨勢。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院“百城價格指數(shù)”顯示，2015年2月份百城（新建）住宅平均價格環(huán)比小幅下跌0.24%，同比下跌3.84%。其中，環(huán)比上漲城市數(shù)量減少5個，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加5個。由于我國存量住房規(guī)模已經過于龐大，支持房價高位盤整的資金規(guī)模已經遠遠超出了貨幣政策承受的范圍。

　　2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人口達7.49億，按照人均30平方米計算，存量住房面積高達224.7億平方米。按照均價5000元每平方米計算，存量住房價值高達112.35萬億元。在當前房地產市場預期出現(xiàn)逆轉且市場拋售壓力增大同時，為實現(xiàn)房價上漲所需要動用的資金規(guī)模已經遠遠超出貨幣政策所能承受范圍。因此，在當前市場環(huán)境下，房價上漲空間非常狹小。

　　如何面對新常態(tài)下的房地產市場

　　一是支持居民自住和改善性住房需求。

　　受房地產業(yè)增長放緩拖累，城鎮(zhèn)固定資產投資及房地產相關產業(yè)增速明顯回落。支持居民自住和改善性住房需求，是緩解當前宏觀經濟下行壓力的重大舉措。2015年政府工作報告提出，“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！币虼?，支持住宅需求消費，促進房地產健康發(fā)展，有助于形成經濟緩沖器，防止宏觀經濟增速出現(xiàn)斷崖式下跌。

　　二是積極主動防范和化解房地產金融風險。

　　去年以來，受房地產市場周期調整影響，個別房地產開發(fā)企業(yè)因資金鏈條斷裂陷入經營困境，對銀行資產質量形成較大威脅。我國房地產貸款規(guī)模及以房地產為抵押的貸款規(guī)模整體不低，需要妥善應對房地產市場調整對金融體系的沖擊。

　　三是完善房地產市場制度。

　　以房地產稅收替代土地出讓收入將是大勢所趨，完善房地產稅收制度需要盡快提上議事日程。完善住房保障制度，適當擴大保障范圍，逐步將城鎮(zhèn)務工人員納入保障范圍。優(yōu)化差別房地產金融制度，支持居民自住和改善性住房金融需求，限制房地產開發(fā)企業(yè)盲目購地開發(fā)，使得金融政策調節(jié)更具針對性。

　　四是提倡理性住房消費。

　　我國房地產將回歸平穩(wěn)運行新常態(tài)。房地產市場不太可能重現(xiàn)過去黃金歲月，房地產開發(fā)投資高速增長歷史一去不復返，房價狂飆時光也不再。從實物住宅情況看，我國已經進入供求平衡階段。我國土地資源稀缺，應提倡節(jié)約消費理念。住宅浪費也是資源浪費重要形式，家庭二套房、三套房不宜鼓勵。

　　五是提高住房品質。

　　未來我國房地產市場開發(fā)建設熱點將從滿足增量需求為主向存量需求升級轉移。提高住房建設品質是房地產開發(fā)企業(yè)競爭力核心所在。應該看到，我國住房品質提升存在很大空間。上世紀90年代開發(fā)的樓盤至今已經25年了，存在管道老化、設施不全等問題，存在較強改善需求。展望未來，以存量住房置換為核心，將構成房地產開發(fā)重點。