■一周行情

　　全國(guó)兩會(huì)房地產(chǎn)政策利好不斷傳出，開(kāi)發(fā)商推貨信心劇增，加上市場(chǎng)成交行情好轉(zhuǎn)，觀望中的房企紛紛推新品入市，爭(zhēng)取快速獲得去貨。上周恰逢植樹(shù)節(jié)，多個(gè)項(xiàng)目圍繞“植樹(shù)節(jié)”為主題搞促銷活動(dòng)，如鼎峰尚境“愛(ài)我綠色家園”植樹(shù)活動(dòng)、推178—186平方米樓王大宅；中惠松湖城大型植樹(shù)節(jié)活動(dòng)、推70—103平方米精裝洋房及160—180平方米湖境別墅；碧桂園豪庭綠植盆栽DIY活動(dòng)、88—138平方米3房、4房湖居精裝洋房、首付7.5萬(wàn)元起等項(xiàng)目。

　　樓市成交量平穩(wěn)

　　上周全市3個(gè)項(xiàng)目有新商品房供應(yīng)，總供應(yīng)面積約8.65萬(wàn)平方米，其中住宅供應(yīng)716套，面積約8.44萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲7%；非住宅供應(yīng)19套，面積約2.1萬(wàn)平方米，主要是遠(yuǎn)大城市廣場(chǎng)商鋪所助力。3月份第二周供應(yīng)市場(chǎng)延續(xù)溫?zé)?。從供?yīng)結(jié)構(gòu)上看，剛需產(chǎn)品推貨仍是主角，表現(xiàn)在遠(yuǎn)大城市廣場(chǎng)推94套77—120平方米、萬(wàn)科金色悅府推144套77—98平方米、中信富春山居推172套100—113平方米；改善產(chǎn)品則以中信富春山居推306套126—162平方米為代表。

　　從預(yù)售證新增情況來(lái)看，金凱水都伯爵公館、匯景城市山谷、達(dá)鑫·江濱新城預(yù)計(jì)近期會(huì)有少量的別墅產(chǎn)品入市。在成交方面，上周的樓市依然一路向好，全市住宅成交963套，面積為11.02萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲約7%；非住宅成交376套，面積為1.81萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲25%。

　　相比前兩周的“突飛猛進(jìn)”，上周成交增速有點(diǎn)放慢，主要是因?yàn)樵?月上旬，項(xiàng)目營(yíng)銷以蓄客、認(rèn)籌加推活動(dòng)為主，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少。目前3月份開(kāi)盤(pán)的僅有長(zhǎng)安萬(wàn)科金色悅府和南城恒大御景二期兩個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，僅萬(wàn)科金色悅府97套在上周開(kāi)始進(jìn)入網(wǎng)簽階段，支撐著樓市平穩(wěn)運(yùn)行。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，后市隨著新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目萬(wàn)科金色悅府以及恒大御景的持續(xù)網(wǎng)簽，以及月底多個(gè)項(xiàng)目的集中開(kāi)盤(pán)，樓市成交將更上一層樓。

　　均價(jià)回歸“九千”大關(guān)

　　上周住宅均價(jià)從“七字頭”回升至“九千”的大關(guān)，均價(jià)為9092元/平方米，環(huán)比大幅上漲16%。瑞峰置業(yè)東莞市場(chǎng)研究部認(rèn)為，主要是因?yàn)榍皫字芏?、三線鎮(zhèn)區(qū)的低價(jià)項(xiàng)目網(wǎng)簽在上周進(jìn)入尾聲，對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)較小，單價(jià)在7000元/平方米以下的產(chǎn)品成交占比從47%下降至27%。同時(shí)，熱銷的萬(wàn)元盤(pán)加入新成員——萬(wàn)科金色悅府，上周網(wǎng)簽97套，位于銷售排行榜之首，成交均價(jià)約12157元/平方米，在一定程度上拉高了住宅整體均價(jià)。

　　實(shí)際上，從各個(gè)樓盤(pán)近幾周的成交情況觀察，樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)已出現(xiàn)明顯分化，包括有兩個(gè)方面特征變化。一方面，是降價(jià)潮開(kāi)始出現(xiàn)。許多項(xiàng)目的簽約成交價(jià)格出現(xiàn)往下走的趨勢(shì)，如石竹山水園4670元/平方米，其先前均價(jià)為5400元/平方米；還有保利百合花園、益田大運(yùn)城邦等均價(jià)也在走低。事實(shí)上，有一些項(xiàng)目在進(jìn)入2015年1月就開(kāi)始降價(jià)促銷跑貨，如益田大運(yùn)城花園二區(qū)1號(hào)住宅樓從今年1月開(kāi)始簽約成交價(jià)格迅速?gòu)?2657元/平方米降至1萬(wàn)元/平方米，降幅高達(dá)21%。綜上所述可見(jiàn)，目前開(kāi)發(fā)商們抓緊出貨的目的非常明確，與市場(chǎng)、客戶之間的博弈選擇了適當(dāng)讓步，預(yù)計(jì)接下來(lái)將仍有部分開(kāi)發(fā)商跟上，因?yàn)樽ゾo跑貨是全年的要?jiǎng)?wù)，量?jī)r(jià)交換效果才最明顯。

　　另一方面，熱銷樓盤(pán)士氣高昂，不降反升。熱銷盤(pán)包括宏遠(yuǎn)匯龍灣、碧桂園天麓山、北大資源御城和海倫灣，本周簽約成交價(jià)格均有不同漲幅，口碑較好的項(xiàng)目由于受客戶青睞，去化速度較快，受市場(chǎng)環(huán)境變化影響較小，搶客方面更容易占上風(fēng)，自身優(yōu)勢(shì)支撐其價(jià)格上升。

　　寮步地塊溢價(jià)65%拿下拍賣

　　上周土地成交市場(chǎng)“冰火兩重天“，待拍的兩宗地塊，一塊因無(wú)人問(wèn)津而流拍；一塊則經(jīng)歷多輪廝殺后，溢價(jià)65%出讓。其中流拍的地塊位于樟木頭樟羅社區(qū)，雖然是降價(jià)后出讓，但依然未躲過(guò)流拍厄運(yùn)，近5.58萬(wàn)平方米的商服用地，地塊面積偏大，且區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)不被看好，或是其流拍的原因之一。

　　與樟木頭地塊完全不同境遇的是，寮步塘邊村地塊則受寵，共有4家競(jìng)爭(zhēng)者出手搶地，在經(jīng)歷19輪的激烈競(jìng)價(jià)后，海倫堡地產(chǎn)溢價(jià)65%以2.28億元拿下該地的使用權(quán)，作為入駐東莞的第二站，深耕東莞樓市決心表露無(wú)遺。近兩年，萬(wàn)科、保利、中惠、鼎峰等品牌房企陸續(xù)在寮步拿地，寮步樓市升溫進(jìn)程加快，2015年預(yù)計(jì)有8大純新項(xiàng)目入市，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度也將升級(jí)。