■樓市月報(bào)

　　2月份東莞住宅成交明顯轉(zhuǎn)淡，環(huán)比1月下降71.39%，主要由于2月中下旬正值春節(jié)放假，市民過節(jié)離莞，樓市人氣大幅下降，促使市場成交迅速下滑所致。

　　3月16日，東莞市統(tǒng)計(jì)局公布，2015年2月，東莞全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售1442套，銷售面積17.2萬平方米。相比往年，今年2月份成交量跌破1500套，創(chuàng)下近4年新低。按照銷售面積和銷售金額進(jìn)行計(jì)算，銷售均價(jià)為9160元/平方米，環(huán)比上漲4.8%。市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，東莞2月份商品房銷售均價(jià)比1月份上漲了423元/平方米，不過有7個(gè)鎮(zhèn)街均價(jià)比1月份上漲了逾千元，其中厚街鎮(zhèn)環(huán)比上漲最高達(dá)35.75%，均價(jià)上揚(yáng)2995元/平方米。

　　碧桂園領(lǐng)跑前兩月房企

　　市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售套數(shù)最多的5個(gè)鎮(zhèn)街是：東坑、南城、寮步、鳳崗和虎門，其中東坑賣了232套房，第一次位居全市之首；從銷售面積來看，排在前五名的鎮(zhèn)街是東坑、南城、鳳崗、寮步、東城。望牛墩、洪梅、謝崗三個(gè)鎮(zhèn)街無成交量，其中洪梅是連續(xù)3個(gè)月處于“零”成交。

　　雖然房價(jià)再次漲到“9”字頭，但當(dāng)月東莞有11個(gè)鎮(zhèn)街（含松山湖）銷售均價(jià)高于全市均價(jià)，其中松山湖、東城、長安、塘廈、厚街、石龍、鳳崗、黃江、大嶺山、南城等10個(gè)鎮(zhèn)街的銷售均價(jià)超過1萬元/平方米。而松山湖房價(jià)則達(dá)13703元/平方米。

　　此外，前兩個(gè)月份房企前十位中，碧桂園以約7.3億的成績，暫時(shí)排行第一位。碧桂園多個(gè)項(xiàng)目集中簽約，排名較2014年提升一位。同時(shí)，以整體6519元/平方米的簽約均價(jià)，也一定程度拉低了全市整體均價(jià)，是前兩個(gè)月東莞整體均價(jià)同比回落的重要原因；萬科以約5.9億元成績，暫時(shí)排名第二；三正和萬達(dá)分別以4.5億元和3.7億元排名第三和第四位。

　　由于連續(xù)幾個(gè)月的供應(yīng)爆發(fā)，2月底住宅存量接近600萬平方米，消化周期在12個(gè)月以上，存在一定的消化壓力，東莞房地產(chǎn)市場低庫存優(yōu)勢正在減弱，房企在高庫存壓力日益增長的情況下，業(yè)內(nèi)分析跑量依然是今年的主題，因此新品定價(jià)方面也將會謹(jǐn)慎。

　　成交創(chuàng)近4年新低

　　根據(jù)市房管局提供的資料顯示，本月銷售均價(jià)在1萬元/平方米以上的銷售面積占總銷售面積29%，均價(jià)在8000—1萬元/平方米區(qū)間的銷售面積占總銷售面積20%，均價(jià)在6000—8000元/平方米區(qū)間的銷售面積占總銷售面積36%，均價(jià)在6000元/平方米以下的銷售面積占總銷售面積15%。

　　在全市33個(gè)鎮(zhèn)街（含松山湖高新區(qū)）中，除洪梅、謝崗、望牛墩無交易外，有11個(gè)鎮(zhèn)街銷售均價(jià)高于全市的平均水平，其中松山湖、東城、長安、塘廈、厚街、莞城、鳳崗、黃江、大嶺山、南城10個(gè)鎮(zhèn)街的銷售均價(jià)都超過1萬元/平方米；銷售均價(jià)在7000—1萬元/平方米的鎮(zhèn)街有7個(gè)；有13個(gè)鎮(zhèn)街的銷售均價(jià)低于7000元/平方米。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份東莞住宅成交同比去年下降25.64%，成交量與歷史同期相比處于低位水平。東莞中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)車德銳認(rèn)為，主要原因一方面是樓市需求已提前在1月份有較大放量；另一方面，今年春節(jié)比以往來得晚，集中在2月份。但從1至2月累計(jì)數(shù)據(jù)來看，東莞2015年初的樓市表現(xiàn)仍然值得肯定。今年前兩個(gè)月，東莞住宅新增供應(yīng)面積約132.8萬平方米，同比大幅增加123%，創(chuàng)下歷史同期最高。今年前兩個(gè)月，住宅簽約面積約78.0萬平方米，同比增加22%，創(chuàng)歷史同期第二峰值。今年前兩個(gè)月，住宅簽約均價(jià)是8808元/平方米，同比小幅下降4%，主要結(jié)構(gòu)性下降，即中低價(jià)位產(chǎn)品成交比重的加大，拉低整體均價(jià)。從成交量來看，今年前兩個(gè)月可稱得上是開門紅。

　　7鎮(zhèn)街房價(jià)漲了逾千元

　　受春節(jié)影響，2月份東莞新建商品房交易并沒有出現(xiàn)火爆，但房價(jià)卻出現(xiàn)大幅度上漲。數(shù)據(jù)顯示，東莞房價(jià)最高的當(dāng)數(shù)松山湖，2月份均價(jià)達(dá)到13703元/平方米，而最低的鎮(zhèn)街是橋頭鎮(zhèn)，均價(jià)只有5339元/平方米。

　　當(dāng)然，新建商品房均價(jià)“5”字頭的鎮(zhèn)街不止橋頭一個(gè)鎮(zhèn)，石排、企石、沙田2月份均價(jià)也處在5400元—5900元/平方米之間。總體而言，城區(qū)片均價(jià)比較穩(wěn)定，其他片區(qū)則處于多重格局。

　　不過，松山湖、黃江、大嶺山、長安、厚街、東城、石龍等7個(gè)鎮(zhèn)街（含松山湖）房價(jià)上漲較快，比1月份均價(jià)上漲超過1000元/平方米，其中厚街上漲最高達(dá)35.75%，均價(jià)上揚(yáng)2995元/平方米。

　　備受萬眾關(guān)注的全國兩會已經(jīng)圓滿閉幕?！墩ぷ鲌?bào)告》提出，今年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展?！爸С?、促進(jìn)”替代了過去的“調(diào)控、抑制”，不僅支持自住需求，更明確扶持改善需求，由此可以判斷未來政策走向是積極的，指導(dǎo)更堅(jiān)持因地施策，良性促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，也就意味著地方政府權(quán)力增大，政策利好通道逐漸敞開，樓市或?qū)⒂瓉硇乱惠喎康禺a(chǎn)刺激政策。

　　從整體上看，未來政策刺激環(huán)境偏良好，對促進(jìn)樓市交易為一大利好。但經(jīng)濟(jì)下行壓力大、外資大幅撤離、廉政建設(shè)持續(xù)深化等將繼續(xù)利空樓市，賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，使2015年房地產(chǎn)的前景變得更加撲朔迷離。保證資金回籠的條件是出貨，在政策相對利好的環(huán)境下，隨時(shí)備貨，看準(zhǔn)市場時(shí)機(jī)，理性定價(jià)，隨時(shí)出貨，將成為關(guān)鍵。從全年來看，“出貨”將成為開發(fā)商全年的主基調(diào)，在買方市場下，開發(fā)商采取以價(jià)換量的營銷手段將更能贏得先機(jī)。