今日，招商地產(chǎn)發(fā)布2014年度財(cái)報(bào)。招商地產(chǎn)年報(bào)披露，去年招商地產(chǎn)營業(yè)收入達(dá)到434億元，同比增長三分之一，凈利潤達(dá)到42.6億元，同比微增1.75%。不過，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流指標(biāo)尤其引關(guān)注，雖然其營收實(shí)現(xiàn)了近三分之一的增長，但經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額相比2013年則減少了近70億元，按年下降了14倍之多。

　　針對(duì)2014年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量的下降，招商地產(chǎn)在年報(bào)中指出，期內(nèi)公司因發(fā)展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地價(jià)及基建款較多，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流出大于經(jīng)營性現(xiàn)金流入，因此經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)。

　　實(shí)際上，根據(jù)招商地產(chǎn)2014年財(cái)報(bào)顯示，公司在當(dāng)年的現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下滑。除了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量相比去年減少近70億元外，2014年招商地產(chǎn)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為凈流出8000萬元，較2013年投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額凈流出7.5億元已經(jīng)是大幅收窄；去年招商地產(chǎn)由籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為52億元，較2013年公司由籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額62億元同樣減少了10億元。

　　至此，2014年招商地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為229億元，較年初減少了近13億元。

　　銷售回款已經(jīng)成為多家品牌房企重點(diǎn)考核的財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如萬科。近期萬科總裁郁亮在北京的媒體見面會(huì)上就表示，“沒有回款的銷售是耍流氓?！庇袅吝M(jìn)一步指出，今年萬科會(huì)強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，“繼續(xù)抓現(xiàn)金、抓回款?！?

　　在財(cái)務(wù)指標(biāo)中，凈利潤現(xiàn)金含量被認(rèn)為是衡量公司銷售回款能力的重要指標(biāo)，該指標(biāo)數(shù)字越大越好。2014年招商地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為凈流出64億元，凈利潤接近43億元，按此計(jì)算，招商地產(chǎn)在2014年凈利潤現(xiàn)金含量為-1.5。這意味著去年招商地產(chǎn)的利潤只能體系在賬面收益。

　　招商地產(chǎn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的持續(xù)投入引致的現(xiàn)金流量下滑，也讓公司對(duì)資本市場上“淘金”愈發(fā)緊迫。比如去年招商地產(chǎn)快速啟動(dòng)了80億元A股可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行方案，目前方案處在證監(jiān)會(huì)審核階段，招商地產(chǎn)在債券融資方面則試圖盤活存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取發(fā)展資金的模式。

　　在資本市場的發(fā)力，讓招商地產(chǎn)收獲了低成本資金，去年招商地產(chǎn)全年綜合資金成本為5.1%，同比下降了0.13個(gè)百分點(diǎn)。不過，招商地產(chǎn)因?yàn)楣窘?jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步增加了負(fù)債，期內(nèi)招商地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用達(dá)到8.19億元，同比增長了三分之一。

　　招商地產(chǎn)在去年的毛利率也出現(xiàn)了下滑。2014年招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)銷售的毛利率為25%，較上年下降了3個(gè)百分點(diǎn)。雖然營業(yè)收入比上年增加了34%，但是公司的營業(yè)成本較2013年也大幅增加了46%。

　　對(duì)于公司毛利率的下降，招商地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中解釋稱，公司區(qū)域銷售及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐年發(fā)生變化，二、三、四線城市項(xiàng)目占比逐漸增加，去年公司毛利率相對(duì)較低的地區(qū)及產(chǎn)品轉(zhuǎn)結(jié)收入比例同比上升，導(dǎo)致公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降。

　　招商地產(chǎn)在規(guī)模上的持續(xù)做大，也帶來了更多的存貨沉淀，今年招商地產(chǎn)能否快速推進(jìn)去化速度，將成為招商地產(chǎn)今年地產(chǎn)業(yè)務(wù)的策略重點(diǎn)。

　　截至2014年底，招商地產(chǎn)的存貨貨值超過千億規(guī)模，占到總資產(chǎn)的67%，而2013年末招商地產(chǎn)的存貨貨值為785億元，占總資產(chǎn)比重為59%，所占比重增加了8個(gè)百分點(diǎn)。

　　中銀國際在近期對(duì)招商地產(chǎn)完成的調(diào)研報(bào)告顯示，招商地產(chǎn)在2015年的可售貨值將達(dá)到1100億元，去化率的高低直接影響到公司在2016年的結(jié)算利潤，并決定招商地產(chǎn)2017年股權(quán)激勵(lì)能否行權(quán)，因此招商地產(chǎn)對(duì)完成今年的銷售目標(biāo)動(dòng)力十足。

　　根據(jù)招商地產(chǎn)的財(cái)報(bào)披露，公司在2014年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積364萬平方米，同比增加33%，簽約銷售金額510億元，同比增加18%。招商地產(chǎn)為今年全年房地產(chǎn)簽約銷售金額設(shè)定的目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)15%以上的增長，以此計(jì)算，招商地產(chǎn)預(yù)計(jì)在今年實(shí)現(xiàn)的銷售金額將達(dá)到587億元。

　　即便面臨現(xiàn)金流的全面萎縮，招商地產(chǎn)也并不準(zhǔn)備放緩擴(kuò)張速度。招商地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中提及，公司將會(huì)擴(kuò)大在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的合作，“力爭在穩(wěn)健的前提下尋求可能的進(jìn)取機(jī)會(huì)”，不僅要在項(xiàng)目層面，更要在公司層面展開有效的重組與并購，以此“實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展”。

　　中銀國際也在上述研究報(bào)告中指出，招商地產(chǎn)自上而下推行擴(kuò)大規(guī)模、加快周轉(zhuǎn)的模式，給予項(xiàng)目公司規(guī)模的考核指標(biāo)，并落實(shí)問責(zé)制度。同時(shí)，招商地產(chǎn)也希望積極尋求并購機(jī)會(huì)，例如承接退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以做大規(guī)模，目前招商地產(chǎn)還成立了約 10人左右的兼并收購小組，向市場尋找項(xiàng)目并購機(jī)會(huì)，以爭取做大規(guī)模。 （余燕明）