插圖\陳健怡央行降息，部分樓盤的來電、來訪量增加

　　風(fēng)頭躉

　　文/圖

　　羊城晚報記者 梁棟賢

　　“現(xiàn)在買二套房可以首付三成，又降息，我很想換房?。　比温毮呈聵I(yè)單位的陳小姐在天河區(qū)有一套70多平方米的二手房，雖然面積不大，但勝在交通、配套方便，原本抱著“將就下去”的態(tài)度，但降息卻硬生生砸出了陳小姐的換房計劃：“我算了一下賬，如果是100萬元、20年貸款，省下的利息等于我一年的純收入！”

　　在某外企任職的黃先生又有不同的看法?！皬娜ツ晗掳肽昶?，股市的關(guān)注度持續(xù)走高，經(jīng)過近半年的觀察，我覺得現(xiàn)在到了出手買股票的時候，央行在‘兩會’前降息，對股市就是一個明顯的刺激信號，相信這種刺激會貫穿全年。”

　　買房還是買股？“央媽”降息的“大紅包”，砸出了普通投資者幸福的煩惱。

　　市場

　　降息幾天，有樓盤咨詢量大增30%

　　降息才幾天，廣州一些樓盤已經(jīng)明顯感受到市場熱度有所增加?！澳旰笪覀兌鄠€樓盤的咨詢、來訪量都有明顯的增長，降息后的電話咨詢量增幅明顯，撇除假期后自然增長的因素外，降息帶來的咨詢量增幅達(dá)到30%。不限購的廣佛概念盤升溫更明顯，現(xiàn)場銷售人員感覺忙不過來了?！?a href="http://www.zhonghuixigou.com/stock/quote/sh600048/" target="_blank" title="保利地產(chǎn) 600048">保利地產(chǎn)首席研究員吳定金告訴羊城晚報記者。碧桂園鳳凰城方面表示，春節(jié)期間樓盤的客流量一直不錯，近期來的人比之前明顯增加。降息后，奧園地產(chǎn)錄得約10%的來電咨詢增長量，“可以感覺降息對市場還是有刺激作用”。某房地產(chǎn)網(wǎng)站的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3月份頭兩天，該網(wǎng)站的百度搜索量達(dá)到歷史第二高的水平，“感覺大家對房地產(chǎn)的關(guān)注度依然很高，降息把同一天實施的不動產(chǎn)登記的影響沖淡了”。

　　也有商家感覺降息的影響暫時還沒能反映出來。“春節(jié)后剛啟市，降息的影響估計要在周末后才能顯現(xiàn)。近期咨詢量的確多了，但不算很明顯?！蹦炒笮头科鬆I銷負(fù)責(zé)人表示。

　　爭鳴

　　四問樓市走勢

　　現(xiàn)在買房合適嗎？

　　開發(fā)商庫存壓力大 PK1 有效庫存明顯不足

　　去年年底，廣州樓市庫存量接近15萬套，創(chuàng)下近5年來的歷史新高。市場上不乏這樣的聲音：樓市庫存壓力這么大，樓價很難漲，買樓不如買股。合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為，無論是國家統(tǒng)計局的待售面積數(shù)據(jù)，還是各城市可售、未售庫存，當(dāng)前都差不多處于歷史最高水平。從去化周期來衡量，去庫存是2015年各城市樓市的重要任務(wù)。高庫存壓力下，必然造成市場激烈競爭，競爭將制約房價上行，特別在供應(yīng)集中區(qū)域，房價仍是撬動銷售的利器。

　　吳定金卻認(rèn)為，近幾年，排名靠前的房企規(guī)模增長迅速，庫存相應(yīng)地增加是很合理的現(xiàn)象。實際上，這些庫存有的是多年累計下來的，是根本很難銷售或房企舍不得割肉的產(chǎn)品；有的是要等樓盤交樓后才能賣出好價錢的車位、社區(qū)鋪等，但庫存量把這些都計算進(jìn)去，這樣的統(tǒng)計自然會存在失真。真實的情形是，由于去年第四季度沖任務(wù)沖得太狠，加上去年的市場不算好，房企在計算庫存時沒有有效地加以甄別，由于擔(dān)心庫存壓力，導(dǎo)致不少房企沒有拿地，今年上半年或多或少會出現(xiàn)有效貨量不足的現(xiàn)象。今年一開年，很多房企安排年度銷售任務(wù)的時候才發(fā)現(xiàn)，上半年貌似有很多庫存，但實際上沒有多少房子可賣，而下半年的貨量可能要等到今年第三、第四季度才能推出，為了不造成銷售時冷時熱的現(xiàn)象，有些開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)了惜售心理，希望通過提價的辦法主動拉長銷售期。“據(jù)我所知，很多房企已經(jīng)陸續(xù)收回了去年年底的優(yōu)惠，有的樓盤連面價都上調(diào)了。”

　　商家手頭資金緊張 PK2 經(jīng)營貸可曲線救國

　　在不少專家看來，開發(fā)商手頭資金緊張，也是樓價今年難以上漲的另一個原因。龍斌認(rèn)為，2015年房企業(yè)績目標(biāo)還是較高，完成任務(wù)的壓力較大，回籠資金、搶占市場的要求較高，特別是全國性大型房企，在市場業(yè)績和利潤的選擇前將會更傾向前者。星河灣地產(chǎn)董事長黃文仔也認(rèn)為，現(xiàn)在發(fā)展商的資金鏈都比較緊張，所以相比更看好股市，因為樓市增長的空間不是特別大。

　　某知名商業(yè)銀行高管賴先生告訴羊城晚報記者，現(xiàn)在房企要獲得開發(fā)貸確實很難，因為擔(dān)心房企出現(xiàn)麻煩事，但是通過定向的理財產(chǎn)品，房企要獲取資金不會太難，當(dāng)然，成本可能是10%-15%?！皬娜ツ甑谒募径乳_始的貨幣政策來看，今年的貨幣應(yīng)該還是比較寬松，即使開發(fā)貸難以獲取，但拿到經(jīng)營貸卻很容易，這么多房企搞多種經(jīng)營，相信也有通過關(guān)聯(lián)企業(yè)借經(jīng)營貸曲線救國的意思吧。”中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任林江也認(rèn)為，從今年的宏觀政策面來看，我國進(jìn)入新一輪降息和降準(zhǔn)周期，貨幣政策比較寬松，“別看樓市的庫存量大，但多年來增加的貨幣供應(yīng)量更多，對樓價會起不小的支撐作用”。

　　廣州樓價已經(jīng)很高PK3年底或會繼續(xù)走高

　　有人認(rèn)為，如今的廣州樓價已經(jīng)處于高位，未來很難有上漲空間。黃文仔表示：“對今年的樓價，我個人判斷不太樂觀，但是大幅度下行看來不大可能，特別是一線城市，但二三四城市樓價有下行的壓力?！饼埍笠舱J(rèn)為，要謹(jǐn)慎看待降息對房價上漲的推動力，因為消費(fèi)者目前的追漲意愿不強(qiáng)。其實整個市場還處于恢復(fù)增長期，多數(shù)購房者心態(tài)謹(jǐn)慎，未必會追漲，他們的購房行為將會影響價格走向。

　　吳定金認(rèn)為，樓市呈現(xiàn)比較穩(wěn)定的周期性變化，如果以價格來判斷的話，基本是上升期、盤整期、下行期和筑底期四個周期循環(huán)往復(fù)。從2014年各地放松限購后，樓市已經(jīng)開始下行期到筑底期的鋪墊，筑底跡象在去年“930新政”時開始顯現(xiàn)，隨著央行去年11月降息、今年降準(zhǔn)這一系列動作，更加快了樓市的筑底，現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)觸底跡象，這次降息，會讓下一個上升期更快到來。“我相信，在今年第二季度，新的上升周期就會率先在一線城市和較有優(yōu)勢的二線城市出現(xiàn)。雖然現(xiàn)在買樓可能已經(jīng)沒有去年年底時劃算，但至少會比今年年底劃算。假如要在買樓或買股之間作出選擇，我不會選擇買股，至少樓市還有一個比較明顯的延續(xù)性和周期性，筑底期不會馬上反轉(zhuǎn)為下跌期，但誰也沒法保證明天股市的漲跌?！?/p>

　　也有人寄希望于不動產(chǎn)登記能促成樓價下跌，林江卻認(rèn)為，這很難，畢竟貪官的比例很低，對市場總量影響不大。人口紅利的減少也很難在短期內(nèi)撼動樓價，年輕人只是在減少，不是突然消失，30-40歲未買房的人很多，年紀(jì)再大一點的人也有改善住房的需求，這些需求的增加在十年內(nèi)完全可以對沖人口紅利的減少。

　　利息還會繼續(xù)下降 PK4 降息追不上房價漲

　　這次降息，對購房者來說，最直接的影響是節(jié)省了購房成本，相當(dāng)于利率打了折。有買家因此認(rèn)為，利率已經(jīng)進(jìn)入下行通道，還有降息的可能，遲點再買房，在利息上或許更劃算。

　　“房貸利率現(xiàn)在已經(jīng)接近成本價，再降的空間不大。”賴先生告訴記者，銀行實際的資金成本平均在4%以上，在扣除管理等成本后，如今存款與貸款的利息差并沒有想象的多，即使利息再下浮，空間也不會很大，最多只有1%左右的空間，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上樓價上漲的速度。

　　專家觀點

　　實際通脹不低，

　　買房不失為好選擇

　　林江（中山大學(xué)嶺南學(xué)院財政稅務(wù)系主任、教授、博士生導(dǎo)師）：

　　如果手頭資金充足，買房不失為好選擇。一方面，降息后，在銀行存錢已經(jīng)意義不大；另一方面，目前通脹還比較明顯，在實際通脹和降息的背景下，房地產(chǎn)還是有一定的投資意義。

　　買股票的話，個人不是太主張。多年來，中國的股市大家心中有數(shù)，股價并非完全由市場確定，風(fēng)險較大，買股票倒不如購買理財產(chǎn)品，去年年底不少理財產(chǎn)品有6%-8%的年息，比存銀行好得多。

　　上半年買股，

　　下半年買房

　　賴先生（某知名商業(yè)銀行高管）：

　　就今年上半年的市場來看，買股票的漲幅可能會比房價漲幅明顯。降息對股市、樓市都是利好，但現(xiàn)在的政策明顯在促進(jìn)股市，對樓市的態(tài)度只是不再打壓而已。

　　而且，我認(rèn)為目前國內(nèi)不少股票的價格偏低，現(xiàn)在炒股，從資產(chǎn)增值的角度來說，應(yīng)該見效更快。但股票投資是短期行為，到今年9月份以后或明年，房地產(chǎn)估計會迎來反彈復(fù)蘇行情，這個時候不妨關(guān)注樓市。