時間進入2015年，關系國計民生的房地產(chǎn)市場又走到一個十字路口，市場經(jīng)歷了2013年的發(fā)展波峰、2014年的全方位調(diào)整，2015年，宏觀調(diào)控政策繼續(xù)去行政化，經(jīng)濟手段的調(diào)控將加強，而伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，在經(jīng)濟規(guī)律作用下，房地產(chǎn)市場分化的深度和廣度將不斷加強，區(qū)域市場、開發(fā)企業(yè)、購房者將出現(xiàn)深度分化。

　　就區(qū)域市場來看，區(qū)域市場將極度分化，一二線城市、省會城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)上揚，三四線城市，縣域市場樓市將繼續(xù)低迷。二月份，新數(shù)據(jù)顯示一線城市北上廣深以及杭州、南京等二線城市的土地出讓價格再創(chuàng)新高，各省會城市的土地拍賣依然火熱，市場成交量與房價不是下跌，而僅僅是上漲幅度收窄，隨著流動性人口不斷朝大城市涌入，一二線城市剛性需求依然強勁，改善性需求的紅利也在不斷釋放，投資一二線城市房產(chǎn)回報率依然可觀，導致大量資本進入一二線城市樓市，一二線城市樓市上揚可期。但對于三四線城市以及全國各大縣域市場而言，經(jīng)歷了2009年的房地產(chǎn)投資瘋狂之后，導致目前普通住宅產(chǎn)品嚴重過剩，這些城市流動性人口少，外來剛性需求弱，市場供需嚴重失衡，幾乎沒有投資回報率，因此，這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場將進入一個漫長的“寒冬”調(diào)整期，去庫存將是他們今年的主要任務。

　　市場區(qū)域深度分化，房地產(chǎn)企業(yè)也將進入深度分化階段。房地產(chǎn)行業(yè)是個資金密集型行業(yè)，受四萬億刺激經(jīng)濟計劃的影響，2009年房地產(chǎn)市場進入井噴發(fā)展期，全社會的資本奮不顧身地進入房地產(chǎn)市場，導致的結果是企業(yè)良莠不齊。樓市行情全面上揚期，企業(yè)發(fā)展順風順水；而進入2014年市場退潮期，因融資渠道窄、擴張過快等原因，許多中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開始“裸泳”。而精深房地產(chǎn)市場、發(fā)展穩(wěn)健、深諳房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律且融資渠道暢通的房地產(chǎn)企業(yè)則在市場調(diào)整期不斷尋找“大魚吃小魚”的機遇，樓市深度分化成為這些企業(yè)快速成長的良機。

　　地產(chǎn)企業(yè)不斷分化，另一個市場要素——購房者也在深度分化，普通住宅市場經(jīng)歷了快速發(fā)展之后進入一個平穩(wěn)發(fā)展常態(tài)，普通住宅的投資回報率也在收窄，目前住宅的投資回報率不足以打動早期在市場中賺的盤滿缽滿的購房者。這些購房者的投資開始轉向商鋪、寫字樓和綜合體市場等投資回報率更高的產(chǎn)品。另一部分房價上漲的受益者則干脆離開房地產(chǎn)市場，將資金轉戰(zhàn)其他資本市場。更多的剛性需求或在期望房價下跌的等待中觀望、或不斷邊緣化，在不斷擴容的城市邊緣區(qū)域，選擇總價較低的產(chǎn)品出手實現(xiàn)住房夢想。

　　2015年，房地產(chǎn)行業(yè)必將深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場必將深度分化。

　　廖林立