省城業(yè)界專家、購房者各抒己見

　　不動產(chǎn)登記對省城二手房交易影響不大

　　3月1日起實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》備受百姓關(guān)注，值得注意的是，目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施細則尚未出臺，河北也暫不發(fā)放新版的不動產(chǎn)登記證，新政落地后的實施效果，以及房產(chǎn)稅到底是否開征，目前還沒有定論。

　　雖然不動產(chǎn)登記的消息在年前就已成為大家議論的話題，但從整體交易上看，新政對樓市和房價的沖擊，遠沒部分人預(yù)期的那么大。石家莊大面積的拋售現(xiàn)象目前還沒有出現(xiàn)。年后雖然房源量有所上漲，但房源增加的數(shù)量也有限，目前沒出現(xiàn)售價特別低的二手房源，而且年后這段時間本來就處于二手房掛牌與銷售的傳統(tǒng)旺季，掛牌量略有增加也是正?，F(xiàn)象。

　　這幾天也有市民到正大房產(chǎn)門店詢問不動產(chǎn)登記新政能不能影響房價變化？不動產(chǎn)登記制度的出臺對房價的影響不會有想象中那么大，因為不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價。不動產(chǎn)登記能不能影響房價，關(guān)鍵還要看政策的細化情況。畢竟不動產(chǎn)登記還需要一個逐漸落實的階段，短期內(nèi)的影響還是比較有限的。長遠來看可能會抑制房產(chǎn)投資。

　　從我們正大房產(chǎn)掌握的監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，石家莊房地產(chǎn)市場情況穩(wěn)定，房價也未出現(xiàn)明顯波動，目前的房屋掛牌量與去年同期相比并無大的變化，大多數(shù)二手房掛牌均價都在合理波動范圍內(nèi)。經(jīng)紀人對不動產(chǎn)登記政策也持冷靜態(tài)度，目前對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)沒有影響，和降息引起的售房小高峰相比，年后租房同樣出現(xiàn)了高峰期。

　　就目前來看，不動產(chǎn)登記的刺激效應(yīng)還很有限，并未出現(xiàn)太大波動。即使一部分人拋售住宅，也不會成為左右房價下降的核心因素，石家莊目前仍是剛需市場，過去幾年的二手房交易價格一直比較穩(wěn)定，在整體平穩(wěn)運行的市場環(huán)境下，政府政策對石家莊樓市的影響也比較小。

　　而且如果從3月開始不動產(chǎn)登記，完成登記還要相當長一段時間，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅如何收繳也是未知數(shù)，因此，現(xiàn)在談不動產(chǎn)登記對房價的影響為時過早。目前對于普通老百姓來說不存在過多影響，不動產(chǎn)登記對市場的影響還需要繼續(xù)觀察。

　　對房地產(chǎn)市場走勢會產(chǎn)生積極的效應(yīng)

　　3月1日起，百姓異常關(guān)注的不動產(chǎn)登記制度在“匆忙”中啟動實施。那么一個不動產(chǎn)“簡單的登記”到底是個神馬東西？當前急于“任性”啟動這件事背后的目的、作用到底是什么？仁智所見眾說紛紜。我想，通俗的理解是不是可以這樣說，一是官員財富家底兒的一部分該浮出水面了，急于推向市場變現(xiàn)有可能對房價產(chǎn)生拉低的作用了；二是百姓擁有的兩套以上的房子是不是該給政府繳稅了。是否如此？了解清楚不動產(chǎn)的真正含義，無論未來的意圖如何，都將會對我們清晰認知自己財產(chǎn)利益的得與失會有所幫助。

　　我們必須了解不動產(chǎn)概念的基本含義?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。土地和房產(chǎn)是民眾最關(guān)注的不動產(chǎn)。作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心內(nèi)容，簿證統(tǒng)一后，物權(quán)變動情況才能統(tǒng)一規(guī)范反映，物權(quán)才能得到統(tǒng)一的嚴格保護。單從經(jīng)濟屬性看，房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱。在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。所以，房地產(chǎn)是指土地、建筑物及附屬物和固定于其上不可分離的部分，以及由此衍生的各種權(quán)益的總稱。權(quán)益是指權(quán)利、利益和收益，包括法律屬性和經(jīng)濟屬性，它以房地產(chǎn)的自然屬性為載體。

　　不動產(chǎn)登記制度，對房地產(chǎn)市場走勢一定會產(chǎn)生積極地效應(yīng)。但對不同地區(qū)的房價走勢，我們一定要從供需關(guān)系的基本層面作出全面分析。因為真實的供求關(guān)系才是市場價格的直接反映。從中國二十年來房地產(chǎn)發(fā)展實踐看，房地產(chǎn)的發(fā)展是與已經(jīng)形成的不同經(jīng)濟板塊發(fā)展的格局緊密相連的。一二線城市穩(wěn)定的供需關(guān)系與四五線城市供大于求的現(xiàn)狀已成為不爭的事實。更有力、更科學、更健康的宏觀經(jīng)濟調(diào)整已成為衡量城鎮(zhèn)化進程的重要依據(jù)。一個城市中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局同樣會對不同樓盤的價格走勢起著十分明顯的決定作用。

　　不動產(chǎn)登記：誰會動誰的奶酪？

　　從2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱《條例》）已正式實施，不動產(chǎn)登記也進入實際操作階段。這將對房價產(chǎn)生什么樣的影響，成為輿論關(guān)注的焦點。

　　事實上，不動產(chǎn)登記的實施，目的是摸清和掌握中國房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，將為未來完善房地產(chǎn)稅體系、個人住房信息系統(tǒng)等一系列長效工作提供基礎(chǔ)，而不是作為房地產(chǎn)的一種調(diào)控手段出現(xiàn)的。

　　筆者認為，《條例》將會產(chǎn)生以下影響：

　　1.不動產(chǎn)登記制度并不會直接影響房價，更多是對以后的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅產(chǎn)生影響，起到引導和鋪墊作用，不動產(chǎn)登記是征收房產(chǎn)稅的第一步，后續(xù)還會進行簿冊統(tǒng)一登記、各個部門聯(lián)網(wǎng)互通、個人稅號統(tǒng)計、更換新房產(chǎn)證等，還需要有一定時間；

　　2.將會對樓市買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生一定影響，但總體來說，對房地產(chǎn)市場的影響有限。網(wǎng)站調(diào)查顯示，46.93%網(wǎng)友因《條例》出臺影響購房計劃，而48.19%網(wǎng)友表示不會受此影響。因此，不動產(chǎn)登記會對一部分購房者心里預(yù)期產(chǎn)生干擾，但影響有限。

　　3.對于二手房交易市場目前看整體影響不大，不會大幅影響二手房價格有明顯大幅上漲或大幅下降。據(jù)魅力不動產(chǎn)交易運行顯示，房屋買賣交易較之前活躍度增高，并未出現(xiàn)大范圍拋售房源情況，不排除利率下調(diào)因素刺激房產(chǎn)交易的影響，相比政策原因，按揭貸款利率對自住型消費者影響更大。

　　石家莊作為二線城市，本就對政策反映較慢，加之新規(guī)的過渡性以及央行降息等政策的疊加性，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)不會出現(xiàn)太大波動。而且新規(guī)更多的是針對單位集資房、福利房，對商品房、二手房交易影響不大，至于今后的影響和走勢，還需靜觀實施細則與有關(guān)部門的配套實施辦法。

　　“登記”不關(guān)心，

　　關(guān)心的是房價

　　聽說不動產(chǎn)登記屬于自愿登記。但是，在我看來，這是一種“自愿的強制”。因為如果不到登記機關(guān)登記，會使房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。

　　老百姓疑慮：不動產(chǎn)登記后，私有財產(chǎn)情況會不會外泄？當然這一點，據(jù)我了解是為了保護公民的個人隱私，“不動產(chǎn)登記”限定了登記資料的查詢范圍和查詢申請人。只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)有權(quán)依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當對不動產(chǎn)登記信息保密。

　　另外就是小產(chǎn)權(quán)房是否可以申請登記呢？不動產(chǎn)登記是對物權(quán)的登記，前提是這些權(quán)利必須合法、有效。小產(chǎn)權(quán)房目前仍是違規(guī)建設(shè)的，按照“違法者則無權(quán)利”的原則，是不可以申請登記？這個也好像不得而知。

　　其實大多數(shù)老百姓對于“不動產(chǎn)登記”的概念還很模糊，多數(shù)老百姓的理解：是國家職能部門再一次登記房產(chǎn)信息資料而已，而且在這一次“不動產(chǎn)登記”實行過程中，大多數(shù)人也只是關(guān)于“房子”，因此老百姓最關(guān)心的還是房子會不會漲價？房子還值不值得投資等等問題，至于“登不登記”其實作為老百姓并不關(guān)心。