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樓市“去投資化”成大勢(shì)所趨
- 發(fā)布時(shí)間:2015-03-03 05:32:23 來(lái)源:南方日?qǐng)?bào) 責(zé)任編輯:羅伯特
牛思遠(yuǎn)
1日起,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下稱(chēng)《條例》)正式進(jìn)入實(shí)操階段,而羊年首次降息也自1日起實(shí)施。2月28日,央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)并擴(kuò)大存款利率浮動(dòng)區(qū)間。不動(dòng)產(chǎn)登記疊加央行降息,將對(duì)羊年樓市產(chǎn)生怎樣的影響?
嚴(yán)格來(lái)說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并非短期的樓市調(diào)控政策。2007年頒布的物權(quán)法就已經(jīng)正式提出“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。《條例》所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn),是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
不動(dòng)產(chǎn)登記,是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。目的在于“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé),規(guī)范登記行為,方便群眾申請(qǐng)登記,保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益?!蓖ㄟ^(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,使原來(lái)分散登記的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行整合、聯(lián)網(wǎng),也提高了政府的管理效率和管理水平。換句話(huà)說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的,并非如外界所說(shuō)是沖著降房?jī)r(jià)、征收房地產(chǎn)稅和反腐去的。
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心功能和目的,在于有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。即便沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,房地產(chǎn)稅照樣可以運(yùn)轉(zhuǎn),相關(guān)部門(mén)的反腐工作也不會(huì)受到阻礙。
從這個(gè)角度來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)登記并不會(huì)直接對(duì)樓市產(chǎn)生影響。但在現(xiàn)實(shí)的輿論解讀中,公眾依然普遍將不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍簡(jiǎn)化為住房的統(tǒng)一登記,并引申出對(duì)房產(chǎn)稅、反腐的預(yù)期。事實(shí)上,這樣一種“看空”的預(yù)期,對(duì)樓市走勢(shì)而言也確實(shí)是“利空”。
一般來(lái)說(shuō),供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大,而供求的變化與買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期也多少有些關(guān)系。但這種關(guān)系對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際成交會(huì)有多大程度的影響,業(yè)界觀(guān)點(diǎn)盡管有分歧,大部分人認(rèn)為是一種“弱關(guān)系”或“弱影響”。
相較而言,央行降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響,是間接“利好”,其影響力度要比不動(dòng)產(chǎn)登記要強(qiáng)一些。
通過(guò)改善房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況、降低購(gòu)房者房貸利息負(fù)擔(dān),降息可以增強(qiáng)樓市供需中賣(mài)方的博弈籌碼,也提高買(mǎi)方的購(gòu)買(mǎi)能力與入市意愿。
然而,回到供求關(guān)系這對(duì)“主要矛盾”來(lái)看,不管是不動(dòng)產(chǎn)登記還是降息,都是間接因素,真正能幫助人們預(yù)判樓市走勢(shì)的,還是一些實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù),如當(dāng)?shù)貥鞘械纳唐贩繋?kù)存情況和去化周期。
從最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,當(dāng)前不同城市樓市已呈現(xiàn)明顯分化之勢(shì)。其中,一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)與成交量都出現(xiàn)了企穩(wěn)回升的趨勢(shì);一些保持人口凈流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的二、三線(xiàn)城市,商品房的庫(kù)存水平也正逐漸回落,市場(chǎng)去化周期降到15個(gè)月以下;一些高庫(kù)存的三、四線(xiàn)城市,則依舊保持著漫長(zhǎng)的去化周期,“去庫(kù)存”壓力依然巨大。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”的新時(shí)期,過(guò)去那種一個(gè)政策或消息就引發(fā)暴漲的可能性基本不復(fù)存在。伴隨著樓市調(diào)控手段越來(lái)越市場(chǎng)化、越來(lái)越有針對(duì)性,未來(lái)“去投資化”將不僅是樓市健康發(fā)展的需要,也會(huì)是市場(chǎng)的大勢(shì)所趨。
以此觀(guān)之,羊年的樓市,必將更加反映實(shí)際住房需求的變化,因而也面臨繼續(xù)分化的現(xiàn)實(shí)。在此背景下,不動(dòng)產(chǎn)登記與降息“偶遇”,將是不同類(lèi)型城市樓市加速分化的助推劑。
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