■姜燕

　　2014年，中國房企在海外房地產165億美元（約合1031億元人民幣）的投資額創(chuàng)下了歷史新高，但這只是剛開了個頭。在仲量聯(lián)行、萊坊國際等機構的預判中，到 2020年，中國企業(yè)年均海外房地產投資總額可達500億美元，相當于人民幣3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。

　　“遠征軍”正在擴容，以險資為代表的一群新的投資者，正迅速掀起“不可預測”的新一輪浪潮。硬幣的兩面，風險也無處不在。對于國際經驗匱乏的中國房企而言，要解決海外投資所涉及的復雜的政治、匯率、人才等難題，尚無經驗可以借鑒。

　　掃貨節(jié)奏停不下來

　　來自萊坊國際的研究數(shù)據(jù)顯示，2009年~2012年，中國對外房地產投資額逐年上漲，分別為6億美元、15億美元、32億美元和48億美元。到2013年，房企大佬們向全球進發(fā)的雄心迸發(fā)，這一年的海外投資總額一躍達到128億美元。

　　“海外投資的激增，使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地?！敝倭柯?lián)行國際資本集團中國區(qū)總監(jiān)夏飏飏告訴記者，去年在商業(yè)地產領域的投資金額超過112億美元（約合700億元人民幣），辦公樓和酒店資產成為中國企業(yè)在海外投資最熱衷的選擇。

　　從投資區(qū)域來劃分，大洋洲和歐洲成為最受歡迎的投資目的地?！霸跉W美經濟復蘇并開始向上的背景下，企業(yè)辦公需求開始增加。與國內辦公樓3年~5年的租約相比，國外辦公樓的租約更長?！毕娘r飏介紹說，以倫敦為例，當?shù)丶准夀k公樓的租期一般在7年~10年。在如此長的租約期間，租金還可以有一定的約定上浮空間。

　　除了租金回報因素，中國企業(yè)在海外布局的城市地段的選擇上，重點關注的是商業(yè)發(fā)達城市最核心地段的物業(yè)?！霸诔鞘械囟紊嫌薪^對優(yōu)勢，這也有利于未來進行轉手，因此增加了投資物業(yè)的流通性。” 領盛投資亞太區(qū)董事區(qū)煒邦說。

　　試水與精耕的距離

　　對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，風險同樣無處不在。

　　境外房地產開發(fā)多數(shù)為輕資產運營，很多環(huán)節(jié)是外包，因此往往有大量的合同關系。在協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖看來，對于國際經驗匱乏的中國房地產企業(yè)而言，能否解決海外投資涉及的復雜的政治、匯率、人才等難題，現(xiàn)在仍未可知。

　　事實上，海外市場并不全是“藍?！?，也面臨著較為復雜的開發(fā)風險。中坤集團在冰島的項目就已擱淺，中航地產也因為當?shù)卣脑蚪K止了斯里蘭卡的項目。

　　“房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題?！?中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，國外跟國內的開發(fā)模式不一樣，和當?shù)卣年P系如何處理、土地的權屬也與國內有所不同，這都是“房企出?！泵媾R的最大障礙。

　　除此之外，中國部分房地產企業(yè)的投機性較重，特別是一些中小型房企的海外投資。黃立沖表示，他們的抗風險能力不高，的確需要格外謹慎。中國“航海家”們是否能夠成功避險，還需時間檢驗。(據(jù)《時代周報》）