1月21日，中國指數(shù)研究院在合肥萬達(dá)威斯汀酒店舉辦了2014中國房地產(chǎn)權(quán)威數(shù)據(jù)發(fā)布及2015趨勢展望媒體發(fā)布會(huì)。根據(jù)所披露數(shù)據(jù)顯示，2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入百億軍團(tuán)，較2013年增加9家。7家房企銷售規(guī)模超過千億，其中綠地、萬科2014年銷售額超過2000億元，市場規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢突出；萬達(dá)、保利、恒大、碧桂園、中海5家企業(yè)銷售規(guī)模介于1200億-1500億之間。在中指院分析觀點(diǎn)看來，這顯示目前市場“越大越快”格局凸顯，房企分化加劇。

　　梯隊(duì)斷層明顯 房企分化加劇

　　從銷售業(yè)績分布來看，這些百億房企出現(xiàn)3個(gè)清晰的斷層，并據(jù)此分化出三大陣營的臺(tái)階式分布：第一陣營囊括7家千億級(jí)企業(yè)，銷售額平均增長23.8%，其中綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻；第二陣營為12家300億-1000億企業(yè)，銷售額增長率均值為14.6%；而100億-300億的第三陣營企業(yè)最為集中，共計(jì)61家，銷售額增速為10.4%。

　　百億企業(yè)陣營之間分化拉大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍；同時(shí)，前兩個(gè)陣營房企數(shù)量基本穩(wěn)定，并普遍實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步或高速增長，第三陣營匯集眾多正由區(qū)域市場走向全國布局的房企，抵抗市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力尚有不足，成員組成較不穩(wěn)定。

　　今年市場整體向好但增速減緩

　　根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中增速略有放緩，貨幣環(huán)境穩(wěn)健，調(diào)控回歸市場化的背景下，預(yù)計(jì)2015年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷售面積小幅回升，新開工企穩(wěn)，投資增速仍存放緩壓力的特點(diǎn)。成交方面，2015年，降息降準(zhǔn)成為大概率事件，貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購房需求或?qū)⒂行蜥尫?，商品房銷售面積有望小幅回升。預(yù)計(jì)2015年全年商品房銷售面積為12.1億-12.4億平方米，同比增幅在0.5%-2.5%之間。

　　供應(yīng)方面，資金面及預(yù)期向好促使新開工規(guī)模企穩(wěn)，開發(fā)投資增速仍存放緩壓力，預(yù)計(jì)2015年全國新開工面積同比增幅介于0%-2%之間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅介于9.5%-11%之間。價(jià)格方面，目前市場庫存高企，2015年市場仍以去庫存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市存在上漲壓力。

　　多輪調(diào)整促市場化轉(zhuǎn)型

　　2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，對(duì)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響了整體新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和頂層制度設(shè)計(jì)，并通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機(jī)制保障合理購房需求；各地方政府則靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸、公積金、財(cái)政補(bǔ)貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫存去化，穩(wěn)定住房消費(fèi)。

　　2014年，全國商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，市場供應(yīng)增加，需求入市放緩，導(dǎo)致市場供過于求態(tài)勢凸顯，房價(jià)結(jié)束2013年的上漲趨勢，12月百城均價(jià)降至10542元/平方米，自5月以來連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%。

　　各城市樓市表現(xiàn)分化明顯，多數(shù)城市出清周期達(dá)到或接近歷史高位，去化壓力較大，如天津出清周期超30個(gè)月，去化壓力顯著；但仍有少數(shù)熱點(diǎn)城市表現(xiàn)突出，如合肥住宅出清周期僅5.5個(gè)月，市場去化壓力相對(duì)較小。

　　品牌項(xiàng)目競爭優(yōu)勢凸顯

　　盡管全國市場整體量價(jià)下行趨勢明顯，但不同城市市場分化加劇，且重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場依然涌現(xiàn)出一批熱銷樓盤和標(biāo)桿企業(yè)，為穩(wěn)定市場發(fā)揮了重要作用。2014年全國典型城市商品房銷售額前十樓盤分布在5個(gè)城市，其中8項(xiàng)目集中在一線城市，具體來看，北京占據(jù)4席、上海占2席、深圳和廣州各占1席。二線城市中合肥是唯一入圍城市，且入榜2席。銷售額前十樓盤門檻值為47億元，北京金融街（月壇）中心、合肥萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目以及上海綠城盛世濱江分列前三。

　　企業(yè)歸屬來看，入榜項(xiàng)目多出自品牌房企旗下，比如萬達(dá)、綠城、中海、金融街等，項(xiàng)目多定位精準(zhǔn)，以品質(zhì)制勝；從業(yè)態(tài)來看，綜合體項(xiàng)目憑借多業(yè)態(tài)互補(bǔ)優(yōu)勢，銷售表現(xiàn)搶眼，占據(jù)5席。綜合體項(xiàng)目最主要特征是對(duì)區(qū)域的作用和影響力顯著，尤其在二三線城市，如合肥萬達(dá)文化旅游城不僅實(shí)現(xiàn)了自身的銷售業(yè)績，得到市場廣泛認(rèn)可，更主要的是它帶動(dòng)了整個(gè)合肥城市商業(yè)的發(fā)展，對(duì)區(qū)域發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 李廣軍