2月1日融創(chuàng)23.75億元接手佳兆業(yè)上海4個項目，這對目前正處于風(fēng)雨飄搖中的佳兆業(yè)來說無疑是利好。2月2日佳兆業(yè)公告稱公司行政總裁金志剛辭任，但仍留任執(zhí)行董事。這是繼去年12月10日董事長郭英成辭任，隨后執(zhí)行董事譚禮寧、首席財務(wù)官張鴻光離去后，又一次人事震蕩。

　　自去年11月28日深圳房源被鎖，佳兆業(yè)一直危機不斷，可謂深陷亂局。

　　亂局中的佳兆業(yè)

　　回望這兩個多月，曾為深圳年度銷售冠軍的佳兆業(yè)，一定不曾料到，原來11月底房源被鎖僅僅是危機的開端，如果多位高管離職還不算真正的危機的話，那么，新年伊始佳兆業(yè)4億港元匯豐銀行貸款違約、開內(nèi)地房企國際債券市場違約先例的消息卻是將佳兆業(yè)推到風(fēng)口浪尖，盡管隨后接獲匯豐銀行豁免通知，但債務(wù)危機并沒有就此平息。

　　隨著佳兆業(yè)多地房源被封，1月18日20多家金融機構(gòu)申請訴前財產(chǎn)保全，盡管金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于佳兆業(yè)的現(xiàn)金流，但財產(chǎn)凍結(jié)與房源被封，無疑佳兆業(yè)處境極為被動。同時，深圳舊改項目，遭合伙人撤資。

　　1月22日，網(wǎng)傳“華僑城將接受佳兆業(yè)”，次日此消息被華僑城否認(rèn)。1月26日新華網(wǎng)稱，融創(chuàng)團(tuán)隊10余人已進(jìn)駐佳兆業(yè)總部。此時，佳兆業(yè)或被融創(chuàng)、華僑城分食的新聞不絕于耳。

　　2月1日融創(chuàng)發(fā)布公告，融創(chuàng)接盤佳兆業(yè)上海4家項目公司，總計近23.75億元。此次交易規(guī)模不大，卻使佳兆業(yè)資產(chǎn)重組整合保值并增值成為可能，提振投資者信心。

　　融創(chuàng)淘的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

　　2月1日公告顯示，融創(chuàng)全資附屬公司天津騰耀作為買方，分別收購上海青灣、上海榮灣100%股權(quán)；上海誠灣兆業(yè)與上海贏灣兆業(yè)各51%的股權(quán)及上述4家項目公司的股東貸款，代價總計近23.75億元。據(jù)了解，此次交易佳兆業(yè)虧損5545萬元。

　　佳兆業(yè)全資附屬公司上海新灣分別持有上海榮灣及上海青灣100%股權(quán)、上海贏灣和上海誠灣51%股權(quán)。收購?fù)瓿珊?，上述三家公司將不再是佳兆業(yè)集團(tuán)的附屬公司。

　　野村報告指，融創(chuàng)收購佳兆業(yè)四項目屬正面，融創(chuàng)集團(tuán)的可售資源增近110億人民幣，支持銷售增長。融創(chuàng)去年在上海的合約銷售約為230億人民幣。該行預(yù)期，四個新收購項目，可使融創(chuàng)今明兩年合約銷售升3%-7%，資產(chǎn)凈值增1.5%。該行重申融創(chuàng)為該行的行業(yè)首選，目標(biāo)價9.98元不變。

　　據(jù)分析，四個新收購項目中，以浦東新區(qū)的浦東金融中心，位于核心地段，附近物業(yè)售價約為每平方米4萬元人民幣至7.9萬元人民幣。預(yù)期四項目的毛利率約為20%-30%，可謂優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。目前，四項目都已領(lǐng)取預(yù)售證。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，融創(chuàng)雖然收購的是佳兆業(yè)的部分資產(chǎn)，但卻極大地緩解了投資者的恐慌情緒，預(yù)計這僅是融創(chuàng)對佳兆業(yè)的第一次收購，不排除還會對佳兆業(yè)展開二三輪收購。

　　融創(chuàng)或可借佳兆業(yè)全國布局

　　2012年，融創(chuàng)以融綠平臺進(jìn)軍華東6市，并成功進(jìn)入了上海，2014年底融綠平臺超過綠地、萬科成上海樓市新冠軍。而此次收購佳兆業(yè)上海榮灣、青灣、贏灣、誠灣四個優(yōu)質(zhì)項目，無疑是其穩(wěn)步擴張的一步好棋。

　　剛剛收購綠城敗北受挫的融創(chuàng)，拿著綠城歸還的60多個億的現(xiàn)金，毫無疑問會對佳兆業(yè)感興趣。

　　從2014年6月末中報數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)公司的總資產(chǎn)仍達(dá)到1056億元，其中現(xiàn)金93.8億元，上市公司股本達(dá)到258億元，總負(fù)債873億元。有金融公司認(rèn)為，佳兆業(yè)本身經(jīng)營正常，資產(chǎn)是債務(wù)的1.2倍，財務(wù)風(fēng)險基本可控。2014年還是深圳年度銷售冠軍，佳兆業(yè)不僅資產(chǎn)優(yōu)良，而且有品牌效應(yīng)。融創(chuàng)看好亂局中的佳兆業(yè)，也不失為一種眼光。

　　1月28日下午，孫宏斌參與了“你認(rèn)為誰最可能接手佳兆業(yè)”的投票活動，并把票投給了自己的公司融創(chuàng)，幾分鐘這條微博就被刪除。這也可看出孫宏斌對于佳兆業(yè)資產(chǎn)的興趣與信心。

　　佳兆業(yè)亂局之中，股權(quán)收購成本不會太高。融創(chuàng)此次收購佳兆業(yè)上海四項目，一方面，低價位介入是為操作策略，另一方面也是加大在上海的布局，融創(chuàng)和綠城就上海融綠公司進(jìn)行了激烈的股權(quán)爭奪之后落空，之所以爭奪激烈就是因為對此類上海項目公司的認(rèn)可，收購佳兆業(yè)四項目，實可搭建上海發(fā)展的平臺。

　　據(jù)佳兆業(yè)財務(wù)報表，華南一直是其核心布局，2014年中期業(yè)績報告顯示，在2014年1-6月實現(xiàn)的111.6億元合同銷售金額中，來自珠三角的銷售額達(dá)到63億元，公司在全國擁有的94個項目中，珠三角區(qū)域擁有41個。

　　融創(chuàng)在一線城市僅北京上海有布局，急于擴張開拓廣東深圳等市場，這也是融創(chuàng)對佳兆業(yè)深感興趣的另一個原因。業(yè)內(nèi)人士分析，融創(chuàng)如能收購佳兆業(yè)，或可借道進(jìn)軍珠三角，進(jìn)一步實現(xiàn)全國布局。

　　華僑城或接手舊改項目

　　1月22日，網(wǎng)傳“華僑城將接受佳兆業(yè)”，當(dāng)日華僑城停牌，次日華僑城否認(rèn)。近日又有消息稱，華僑城將接受佳兆業(yè)舊改項目。華僑城從1月22日至截稿，一直處于停牌靜默期。

　　對于華僑城收購佳兆業(yè)舊改項目，業(yè)內(nèi)資深研究人士張宏偉分析：第一、融創(chuàng)并不關(guān)心佳兆業(yè)的舊改項目，因為這些項目周轉(zhuǎn)慢，不符合融創(chuàng)的戰(zhàn)略。此外，對于國企華僑城而言，此前以舊改項目發(fā)跡，并且擅長舊改項目的操作；第二、華僑城自身資金能力有限，在收購佳兆業(yè)的行動上，華僑城比較低調(diào)，只做最擅長的；第三、由于佳兆業(yè)本身也是以擅長舊改項目操作，華僑城收購佳兆業(yè)舊改項目，進(jìn)一步鞏固其在舊改領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，還可以將這些優(yōu)勢復(fù)制到其他城市。華僑城如收購佳兆業(yè)舊改項目也是一件非常劃算的事情。

　　深圳舊改只有華僑城這樣的國企才能推動，華僑城接手這些舊改項目不存在難題，有能量和政府談判，業(yè)內(nèi)人士分析。有消息人士稱，華僑城接觸佳兆業(yè)較早，隨后接觸的融創(chuàng)盡管意愿強烈，但由于缺少政府關(guān)系與當(dāng)?shù)刭Y源，雙方協(xié)商后談攏由融創(chuàng)接手佳兆業(yè)除舊改外的所有土地與在建、在售項目。

　　事實上，舊改項目利潤高，如華僑城能接受佳兆業(yè)舊改項目，對華僑城來說也是一個機會。

　　整體收購還是分步進(jìn)行

　　據(jù)花旗報告，佳兆業(yè)上海資產(chǎn)被收購，無助于解決佳兆業(yè)與深圳業(yè)主之間的問題，因此后續(xù)應(yīng)該會有對佳兆業(yè)的整體收購。在上月深圳爆發(fā)抗議活動后，目前佳兆業(yè)的情況已經(jīng)引起政府重視，這次上海資產(chǎn)出售或?qū)⑹钦w出售的一部分。

　　花旗分析，融創(chuàng)中國有強烈的動機和能力幫助佳兆業(yè)解決流動性問題，看上去是最佳選擇，出售這些項目后，佳兆業(yè)在內(nèi)地的實體應(yīng)該可以有錢償還股東貸款，從而解決境內(nèi)債務(wù)問題。

　　據(jù)悉，孫宏斌看中的不僅是佳兆業(yè)的資產(chǎn)，還有其品牌，能最大程度上保留佳兆業(yè)的完整性。

　　無疑孫宏斌對佳兆業(yè)是感興趣的，可以預(yù)測一下，融創(chuàng)下一步是整體收購，還是分區(qū)逐步進(jìn)行呢？

　　截至1月中旬，公開資料顯示郭氏家族仍是佳兆業(yè)實際控制人，擁有49.25%的股權(quán)。第二大股東為生命人壽持股近30%，公眾持股量僅為20.81%。如融創(chuàng)中國收購郭氏家族49.25%的股份，據(jù)花旗報告，該收購代價將在48億至52億港元。另一種方案是，分區(qū)收購和分項目收購。

　　據(jù)《證券法》，上市公司股東持股比例達(dá)到30%時，將觸發(fā)要約收購，有義務(wù)向該上市公司所有股東發(fā)出收購要約。可行的辦法是郭氏家族先向融創(chuàng)出售不多于30%的股權(quán)，然后再向其發(fā)行可轉(zhuǎn)債，但這種辦法無法保證融創(chuàng)的大股東地位，

　　對于一家外資家族企業(yè)，整體收購實操難度可想而知，佳兆業(yè)是一家于開曼群島注冊的外資企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士分析，如果整體收購，為了化解債務(wù)危機，融創(chuàng)還可能必須持續(xù)借款去挽救陷入困境的佳兆業(yè)?？梢姡w收購之難。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前融創(chuàng)收購佳兆業(yè)或可采取三步走戰(zhàn)略：第一是收購有高溢價水平的項目公司，一些優(yōu)質(zhì)項目；第二是收購融創(chuàng)布局的相關(guān)城市的項目，這可以使得融創(chuàng)新舊業(yè)務(wù)形成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)；第三是適當(dāng)收購部分融創(chuàng)想進(jìn)入但沒有涉及的城市或業(yè)務(wù)的項目。

　　事實上，融創(chuàng)如果全面接手佳兆業(yè)，不光是錢的問題，還有產(chǎn)品融合、團(tuán)隊穩(wěn)定、政策風(fēng)險等一系列問題要解決。

　　也有觀點認(rèn)為，佳兆業(yè)資產(chǎn)應(yīng)分類處理，即分為鎖定樓盤、舊改、招拍掛項目三部分進(jìn)行處理，以佳兆業(yè)的規(guī)模和資產(chǎn)的復(fù)雜性，一家公司很難全盤收購，最終的結(jié)局有可能是多家公司介入。

　　佳兆業(yè)黃金時代還會重現(xiàn)嗎

　　2月2日佳兆業(yè)行政總裁金志剛辭任，佳兆業(yè)管理層可以說分崩離析，甚至有消息人士透露，佳兆業(yè)HR已經(jīng)對公司員工進(jìn)行了內(nèi)部通知——“大家各奔前程”。

　　也有聲音分析，佳兆業(yè)最困難的時間已經(jīng)過去了，最重要的是找到一個好買家，不排除繼續(xù)進(jìn)行股權(quán)交易，或優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)出售。佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓上海四個項目股權(quán)給融創(chuàng)，很大程度上實現(xiàn)了資金回籠，經(jīng)營壓力、債務(wù)壓力相應(yīng)減輕。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，佳兆業(yè)2012年銷售額173億元，2013年銷售額239億元。其中2013年，佳兆業(yè)在深圳錄得成交金額62.35億元位于第一，超出第二名的萬科將近10億元。這可謂佳兆業(yè)發(fā)展的黃金時代。

　　1999年成立的佳兆業(yè)已走過15個年頭，正值企業(yè)的青年期，按照佳兆業(yè)計劃，2014年集團(tuán)的銷售額將突破300億元；同時集團(tuán)開始運作濱海旅游度假項目，并將觸角伸至商業(yè)、酒店、養(yǎng)老、金融等領(lǐng)域。然而，美好的計劃如今僅在兩個多月的時間竟成泡影，因房源被鎖轉(zhuǎn)眼引發(fā)了危機連鎖反應(yīng)，股票停牌，以至于人事、債務(wù)、資產(chǎn)甚至信心危機。如果佳兆業(yè)能很好地處理面臨的危機，或可化險為夷，無論怎樣佳兆業(yè)都是一份高質(zhì)量的資產(chǎn)，即便換了老板，換了名字。

　　目前佳兆業(yè)事件受到廣泛關(guān)注，特別是地產(chǎn)同行，還有海外投資者。

　　如果佳兆業(yè)危機由于政商關(guān)系引發(fā)房源被鎖而引起，那么，佳兆業(yè)會不會是個案呢？這是一個令人深思的問題。年底房企裁員的風(fēng)聲漸緊，這不得不提醒人們對危機的關(guān)注。

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，今年房企資金仍然緊張，會不會存在一個系統(tǒng)性風(fēng)險的問題呢？無疑怎么樣，佳兆業(yè)事情都應(yīng)令業(yè)界反思警醒。

　　有人說，佳兆業(yè)成也舊改，敗也舊改，或許佳兆業(yè)事件會讓國家重新審視房地產(chǎn)企業(yè)和政府合作的合規(guī)與合法，重塑政商關(guān)系新局面。

　　(圖)佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成，現(xiàn)已辭任公司董事長 融創(chuàng)董事長孫宏斌