■行情觀察

　　春節(jié)將至，年味漸濃，各家各戶開始為新年籌備，部分企業(yè)也已提前進(jìn)入過節(jié)狀態(tài)，對(duì)樓市也無暇顧及，開發(fā)商眼下開始進(jìn)入新一年的規(guī)劃部署。據(jù)中原地產(chǎn)東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上周全市一手住宅總簽約14.77萬平方米、1455套，環(huán)比前一周面積、套數(shù)減少近三成，可見樓市的簽約量開始下降，淡季逐漸顯現(xiàn)。

　　上周住宅成交環(huán)比下降近三成

　　據(jù)中原地產(chǎn)東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上周（2015.01.26-02.01）商品房成交面積16.19萬平方米，環(huán)比下降30.58%，同比上升1708.75%。上周商品房成交1711套，環(huán)比下降24.76%，同比上升1148.91%；成交金額15.10億元。其中，上周住宅成交面積14.77萬平方米，環(huán)比下降28.58%，同比上升2140.64%；成交1455套，環(huán)比下降24.26%，同比上升2246.77%。此外，上周非住宅成交面積1.42萬平方米，環(huán)比下降46.29%，同比上升501.08%；成交256套，環(huán)比下降27.48%，同比上升241.33%。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，自新政出臺(tái)后，樓市持續(xù)熱銷，呈現(xiàn)火熱的狀態(tài)，量價(jià)齊升，開發(fā)商也在最緊要的關(guān)頭沖刺業(yè)績，為坎坷不平的2014年畫上了圓滿的句號(hào)。目前，年關(guān)將至，市民開始籌備新春，樓市成交轉(zhuǎn)淡是正?，F(xiàn)象。另外，開發(fā)商也開始為2015年規(guī)劃部署。

　　雖然上周東莞樓市成交較前一周有所回落，全市住宅成交套數(shù)和成交面積環(huán)比均下滑三成多。上周成交量依然在10萬平方米以上運(yùn)行，主要是因?yàn)橐环矫鏄鞘蓄A(yù)期向好持續(xù)釋放，加快客戶入市的腳步；另一方面得益于多個(gè)新項(xiàng)目集中網(wǎng)簽的支撐，例如個(gè)盤排名前十名中，遠(yuǎn)大城市廣場、萬潤廣場、方中蘭亭軒、宇豐名苑和廣源陽光里等純新項(xiàng)目皆在近期開盤上市。

　　瑞峰置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，后市隨著春節(jié)假期臨近，大部分購房者忙于回家過年，將會(huì)暫時(shí)擱置購房，這導(dǎo)致項(xiàng)目上市量減少，預(yù)計(jì)春節(jié)前兩周的樓市成交將趨冷，但不排除個(gè)別項(xiàng)目會(huì)在節(jié)前展開最后一波的銷售沖量。

　　住宅均價(jià)重回“九字頭”

　　最近，東莞樓市在個(gè)盤效應(yīng)拉動(dòng)作用下，住宅均價(jià)波動(dòng)明顯。據(jù)中原地產(chǎn)東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交金額為13.30億元，住宅成交均價(jià)為9007元/平方米，環(huán)比上升11.41%，同比下降20.32%，較之前一周的住宅均價(jià)8087元/平方米略有上漲。另外，上周非住宅成交金額為1.8億元，成交均價(jià)12694元/平方米。合富輝煌認(rèn)為，上周全市住宅均價(jià)能重回“九字頭”，主要是蓮湖山莊（別墅）、南部灣萬科城等高端項(xiàng)目的帶動(dòng)，環(huán)比前一周結(jié)構(gòu)性上漲。

　　瑞峰置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，受個(gè)盤價(jià)格影響，近期東莞樓市周成交均價(jià)波動(dòng)頗大。一方面低價(jià)項(xiàng)目成交依然給力，普通住宅項(xiàng)目成交均價(jià)不超過8000元/平方米的有7個(gè)，成交占比約56%；另一方面別墅以及熱門區(qū)域的高端洋房產(chǎn)品則全力拉升均價(jià)上9000元大關(guān)?；㈤T萬達(dá)廣場、恒大御景、三正瑞士半山等項(xiàng)目是代表。

　　數(shù)據(jù)顯示，從各鎮(zhèn)街住宅成交均價(jià)來看，成交均價(jià)在1萬元/平方米以上的有大嶺山、黃江、鳳崗等9個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交均價(jià)在8000元—1萬元/平方米的有沙田、莞城、萬江等6個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交均價(jià)在6000元—8000元/平方米的有清溪、寮步、東城等10個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交均價(jià)在6000元/平方米以下有石排、橫瀝、企石等6個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。

　　另外，從成交的數(shù)據(jù)來看，城區(qū)簽約成交量仍是樓市成交的主力。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，1月26日至2月1日，共有31個(gè)區(qū)域住宅簽約成交1267套，其中四大城區(qū)共成交453套，占全市住宅成交的36%。上周南城區(qū)簽約成交245套，排名全市首位；東城區(qū)簽約成交157套，排名全市第二；寮步鎮(zhèn)簽約成交126套，為全市排名第三。

　　從各鎮(zhèn)街成交情況來看，本周共有31個(gè)鎮(zhèn)街有成交紀(jì)錄，其中成交套數(shù)在40套以上的區(qū)域有10個(gè)，包括南城、厚街、東城等，成交套數(shù)在20-40套的有大嶺山、塘廈、松山湖等6個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，成交套數(shù)在10套以下的有企石、高埗、石碣等5個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。

　　2月份將有10個(gè)新品加推項(xiàng)目

　　2月新年將至，房企推貨腳步有所放緩，推貨從大規(guī)模轉(zhuǎn)為小步快跑的模式。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上周全市共10個(gè)項(xiàng)目有商品房新增供應(yīng)，總供應(yīng)面積約16.18萬平方米，其中住宅供應(yīng)1645套，面積約12.24萬平方米，環(huán)比下滑49%；非住宅供應(yīng)212套，面積約1.95萬平方米，環(huán)比下降71%。

　　上周推貨的房企仍以品牌房企為主流，如萬科中心推出624套31-65平方米公寓、虎門萬達(dá)廣場90-143平方米洋房新盤入市、恒大御湖推85-133平方米產(chǎn)品、豐泰觀山碧水凌峰推118套111-119平方米產(chǎn)品，碧桂園翡翠山推24套經(jīng)濟(jì)型別墅等。而中小房企也有不俗的表現(xiàn)，遠(yuǎn)大地產(chǎn)新盤遠(yuǎn)大城市廣場推出275套77-130平方米洋房產(chǎn)品、德基地產(chǎn)紫檀山二期推216套96-171平方米產(chǎn)品、譽(yù)景名居推80套155-183平方米豪宅等。從預(yù)售證來看，上周共有6個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證，其中純新項(xiàng)目碧湖東岸、匯龍灣已于1月開盤入市。

　　近年來，回鄉(xiāng)探親、外出旅游成為東莞市民過春節(jié)的一大趨勢，假期期間銷售中心冷清或?qū)⒊杀厝?，因此房企緊抓節(jié)前最后的營銷熱點(diǎn)，采取各種“新年必備”手段攬客、積極推貨。新盤方面，抓緊機(jī)會(huì)蓄客，如田禾盧浮公館和皇馬酈宮繼樣板房開放之后，上周又舉行了少兒圍棋大賽講座；洪梅中熙香緹公館揭開神秘面紗，70-130平方米2至4房隨著年味Party開始認(rèn)籌，預(yù)計(jì)年后將迎來首次開盤。

　　2月份，樓市新品加推量將有所減少。據(jù)監(jiān)測，2月全市有新品加推計(jì)劃的項(xiàng)目約10個(gè)，且均為舊盤加推，無新盤有上市計(jì)劃。