1月29日，廣東省房協(xié)發(fā)布《2014年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，2014年，廣東商品住宅銷售面積、銷售額同比分別下降7.6%和6.9%。從全年走勢(shì)來看，1-8月，銷量同比降幅總體逐月擴(kuò)大；下半年，隨著各地行政干預(yù)逐步退出，降息和差別化住房信貸政策的有效刺激，銷量趨于好轉(zhuǎn)，全年呈現(xiàn)先降后升態(tài)勢(shì)。值得注意的是，截至2014年期末，全省商品房待售面積5467.99萬平方米，同比增長22.3%。其中，商品住宅待售面積3545.82萬平方米，同比增長24.6%，創(chuàng)下歷史最高，顯示后市去化壓力仍然較大。

　　●南方日?qǐng)?bào)記者 盧軼

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　　2014年銷量為歷史次高

　　2014年市場(chǎng)進(jìn)入自我調(diào)整階段，全省商品房銷售面積9315.76萬平方米，同比下降5.3%；銷售額8461.84億元，同比下降5.4%；銷售均價(jià)9083元/平方米，小幅下降0.1%。從近5年商品房銷售面積比較來看，2014年銷量雖然下調(diào)，但僅次于2013年，處于歷史次高水平。

　　按用途分，商品住宅銷售面積、銷售額分別為8163.56萬平方米、6960.26億元，同比分別下降7.6%和6.9%；合計(jì)銷售73.94萬套，同比下降6.5%；銷售均價(jià)8526元/平方米，小幅增長0.7%。辦公樓銷售面積230.45萬平方米，同比下降10.3%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積491.06萬平方米，同比增長13.2%；其他房屋銷售面積430.70萬平方米，同比大幅增長36.7%。此外，商品住宅銷量占商品房總銷量的87.6%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓占2.5%，小幅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房占5.3%，同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　庫存方面，截至2014年期末，全省商品房待售面積5467.99萬平方米，同比增長22.3%。其中，商品住宅待售面積3545.82萬平方米，同比增長24.6%；辦公樓198.69萬平方米，同比下降4.5%；商業(yè)營業(yè)用房818.36萬平方米，同比增長16.9%。除寫字樓之外，其他各類用房的待售面積均創(chuàng)下歷史新高，說明后市總體面臨較大的去化壓力，加快去庫存仍是當(dāng)務(wù)之急。

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　　房企資金流較為緊張

　　資金方面，2014年，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金11326.60億元，同比增長8.2%，增幅為2003年以來的次低水平，也是除2008年之外，唯一僅實(shí)現(xiàn)個(gè)位數(shù)增長的年份。

　　從商品房銷售額占到位資金的比重情況看，2014年全省商品房銷售額8461.84億元，占本年到位資金的74.7%，該比重為2006年以來的最低水平，反映出當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作中資金缺口相對(duì)較大。與當(dāng)年完成投資額相比，2014年商品房銷售額與完成投資額的比值為110.8%，比上年大幅回落26.3個(gè)百分點(diǎn)，為2006年以來的次低水平，反映出當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)的資金流較為緊張。

　　投資方面，2014年，全省房地產(chǎn)完成投資額7638.45億元，同比增長17.2%，增速同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。從地價(jià)與房價(jià)水平的比較看，在同樣不考慮容積率因素的情況下，2014年土地平均購置價(jià)格相當(dāng)于商品房平均銷售價(jià)格的48.2%，大幅高于其他年份水平，地價(jià)的過快上漲推高了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　？風(fēng)險(xiǎn)

　　局部市場(chǎng)有下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)

　　報(bào)告指出，新常態(tài)下，國家仍將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，支持和鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的差別化信貸環(huán)境有望繼續(xù)實(shí)施。但隨著人口紅利的消失以及城鎮(zhèn)住房短缺時(shí)期的過去，以住宅開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展方式將難以為繼，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐將不斷加快。

　　世聯(lián)行集團(tuán)市場(chǎng)研究部分析，預(yù)計(jì)2015年行業(yè)整體的調(diào)控將延續(xù)去年的主基調(diào)，貨幣政策將適度寬松；房企直接融資渠道會(huì)進(jìn)一步放寬，將促使行業(yè)集中度提高。市場(chǎng)供需層面，省內(nèi)主要城市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性去庫存階段，預(yù)計(jì)成交將整體維持高位水平，但局部市場(chǎng)依然存在進(jìn)一步向下調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。特別是住宅市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)2015年仍將是積極消化庫存的關(guān)鍵時(shí)期。

　　報(bào)告指出，隨著行政干預(yù)退出，在穩(wěn)健貨幣政策和積極財(cái)政政策刺激下，消費(fèi)預(yù)期繼續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)或延續(xù)去年8月份以來的態(tài)勢(shì)，全年市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎樂觀，住房價(jià)格維持穩(wěn)定。對(duì)于庫存去化周期較長的城市和企業(yè)，建議根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分采用租售并舉的方式以加快存量房的消化速度。