□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　閘北大寧

　　板塊能級“兩連跳”？

　　2014年主要數(shù)據(jù)

　　供應(yīng)量：0.04萬平方米

　　成交均價：39637元/平方米

　　成交量：2.7萬平方米

　　2015年關(guān)鍵詞：“地王”入市

　　去年年初，方興地產(chǎn)以101億元奪得閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，折合樓板價達(dá)47609元/平方米，這一價格超越了當(dāng)時板塊內(nèi)4萬元/平方米左右的新房報價。該地塊誕生一年有余，板塊內(nèi)的新房成交均價上漲迅速。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年大寧板塊新建商品住宅成交量為2.7萬平方米，成交均價39637元/平方米，同比上漲13.7%。

　　在成交均價大幅上漲背后，高價地塊的帶動作用不可小覷。2014年，大寧板塊內(nèi)有兩個新開樓盤入市，其中，象嶼大寧悅府的報價達(dá)到48500元/平方米，而綠地海珀星暉的報價更是高達(dá)58000元/平方米，兩個樓盤的價格均已明顯超過了板塊新房的成交均價。

　　2015年，在“大寧地王”之上打造的大寧金茂府又有新動作。1月17日，大寧金茂府?dāng)y面積達(dá)到2.5萬平方米的上海最大實景示范區(qū)亮相，上海高端住宅的又一“標(biāo)桿作品”年內(nèi)就將開盤。

　　如果說高價地塊的誕生給板塊帶來的是一種強(qiáng)烈的看漲預(yù)期，那么該地塊的入市對區(qū)域來說則是更具象的利好。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)陸騎麟表示，類似長風(fēng)板塊受到中海紫御豪庭及雅戈爾長風(fēng)8號兩個高地價項目的提振，大寧板塊在2015年也有望在大寧金茂府的帶動下再次迎來一波看漲行情。

　　事實上，除高價地塊的發(fā)酵之外，大寧板塊的商圈能級在近年來也經(jīng)歷著快速的提升。目前，區(qū)域內(nèi)已建成大寧國際商業(yè)廣場、上海馬戲城、上海多媒體谷、大寧綠地等項目，規(guī)劃中的久光百貨、地下空間等也正在加緊建設(shè)。

　　熱點(diǎn)樓盤

　　□大寧金茂府：預(yù)計推出95-158平方米三房產(chǎn)品，價格與開盤時間待定。

　　前灘

　　或成高端住區(qū)新熱點(diǎn)

　　熱點(diǎn)回顧

　　2014年12月24日上午，格力地產(chǎn)聯(lián)合體以16.14億元競得前灘地區(qū)Z000801編制單元32-01純宅地；同日下午，三湘地產(chǎn)以18.61億元競得前灘地區(qū)Z000801編制單元36-01宅地。同一天，前灘區(qū)域內(nèi)另有三幅地塊成功拍出。一天之內(nèi)前灘土地市場“五連拍”，成為了去年底上海樓市的最大熱點(diǎn)。

　　去年年底，上海土地市場成交“盛筵”連續(xù)上演，而在這一波行情中，最引人關(guān)注的莫過于過去一年較少被提及的前灘板塊。

　　去年12月24日，前灘連續(xù)出讓了五幅住宅地塊，其中格力地產(chǎn)、三湘地產(chǎn)摘得的兩幅地塊先后刷新了上海2014年的土地成交單價紀(jì)錄。目前，前灘區(qū)域的樓板價達(dá)到6.5萬元/平方米，已經(jīng)高于區(qū)域內(nèi)的房價。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，這反映了目前房企回歸一線城市的急迫心情。而對于前灘而言，地塊的連續(xù)高價成交說明房企對這一區(qū)域未來發(fā)展的信心較為充分。

　　據(jù)了解，前灘新房市場自2006年以來便少有新增供應(yīng)，去年年底連續(xù)拍出的地塊如能在今年入市，或?qū)⑻钛a(bǔ)區(qū)域房地產(chǎn)市場的空白，并將引領(lǐng)前灘成為上海高端住宅市場2015年的新熱點(diǎn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，從未來的發(fā)展前景來看，這些地塊在未來將成為前灘地區(qū)“示范項目”，并引領(lǐng)整個板塊進(jìn)入一個成熟的發(fā)展階段。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，前灘定位于一個功能綜合的國際化商務(wù)區(qū)，較高的定位再加上黃浦江自然資源，區(qū)域有成為另一個高端住宅聚集區(qū)的潛質(zhì)。不過，張宏偉稱，如果區(qū)域房價在短期內(nèi)快速攀升，其市場接受度還有待檢驗。

　　金山新城

　　價格“洼地”具想象空間

　　2014年主要數(shù)據(jù)

　　供應(yīng)量：65.7萬平方米

　　成交均價：11232元/平方米

　　成交量：38.8萬平方米

　　2015年關(guān)鍵詞：價格“洼地”

　　金山新城的高關(guān)注度與其價格優(yōu)勢密切相關(guān)。

　　來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2014年，金山新城的新建商品住宅供應(yīng)大幅放量，達(dá)到65.7萬平方米，環(huán)比增加了31.8%。這些新增的樓盤中，主要是金山萬達(dá)廣場、萬盛金邸等單價1.3萬元/平方米以下的“萬元盤”。

　　在2015年，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金山新城板塊最大的賣點(diǎn)還將是其“價格洼地”地位，數(shù)據(jù)顯示，金山新城2014年的新建商品住宅成交均價僅為11232元/平方米，是上海房價最低的板塊之一。

　　從地理位置上看，金山新城是連接上海和浙江的“南大門”。相比于上海連接江蘇的“橋頭堡”，嘉定安亭今年的成交均價已經(jīng)達(dá)到了16031元/平方米，金山新城的“洼地效應(yīng)”愈發(fā)明顯。

　　目前，板塊內(nèi)軌交22號線已貫通，但由于其車次較少，金山新城的交通“短板”仍需補(bǔ)足。也正因此，從金山新城去年的成交狀況來看，其購房主力仍是本地客戶，要成為剛需置業(yè)的新熱點(diǎn)尚需“東風(fēng)”。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍就認(rèn)為，目前區(qū)域內(nèi)的客群還是以金山本地人為主，金山新城最大的優(yōu)勢是尚處價格“洼地”，除具有一定的升值空間外，其樓盤的價格和樓市的熱度也相對穩(wěn)定。從近年來的成交情況來看，金山新城板塊的成交量價基本保持了較平穩(wěn)的增長趨勢。

　　熱點(diǎn)樓盤

　　□正榮御首府：在售88-128平方米2-3房小高層房源，單價9300元/平方米左右。

　　□金山萬達(dá)廣場：在售2-3房，單價12000元/平方米左右。

　　以上數(shù)據(jù)來源：上海中原地產(chǎn)研究咨詢部