今年年初，到了派發(fā)去年“期末考”成績(jī)單的時(shí)候，廣州一手寫字樓均價(jià)在連續(xù)10年交出“上漲”優(yōu)異成績(jī)單后，在去年終于交出了一次“下跌”的成績(jī)單，并且一跌就是12%(見表1)，“學(xué)霸”變“學(xué)渣”。

　　廣州上一次交出“下跌”期末考成績(jī)單，已是2003年的事情了。導(dǎo)致廣州交出這份糟糕成績(jī)單的主要原因，是荔灣、蘿崗、白云和南沙(見表2)四大板塊表現(xiàn)較差，拖了其他各個(gè)板塊的后腿，導(dǎo)致一手寫字樓均價(jià)沒能延續(xù)前10年的良好勢(shì)頭，“成績(jī)單”突然變臉，11年來首次下跌。

　　四大板塊“拖后腿”

　　今年難交“好答卷”

　　單看去年的“期末考試”成績(jī)表還不錯(cuò)，20950元/平方米，還在2萬元/平方米的水平線上。如果以2013年的成績(jī)作為參照，去年的就有點(diǎn)糟糕：比2013年減少了將近每平方米3000元。在廣州，有不少一手寫字樓是整層出售，一層的面積多在2000平方米左右，這樣計(jì)算下來，去年賣掉一層寫字樓就比2013年少賺了600萬元。

　　如果再細(xì)看成績(jī)表，“甲級(jí)寫字樓”并不拖后腿，在更多以甲級(jí)寫字樓性質(zhì)出售的區(qū)域，如天河、越秀，一手寫字樓均價(jià)去年非但沒有下跌，還出現(xiàn)了較大幅度的上升。廣州高力國(guó)際項(xiàng)目銷售及推廣部董事黃潤(rùn)滿表示，天河等傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓推售區(qū)域的成交和價(jià)格依然保持了良好的勢(shì)頭。

　　真正拖后腿的是以商務(wù)公寓推向市場(chǎng)一手寫字樓，在去年一手寫字樓200多萬平方米的供應(yīng)量當(dāng)中，至少有150多萬平方米以商務(wù)公寓推向市場(chǎng)，開發(fā)商在銷售時(shí)更偏重居住功能而非辦公功能，外圍區(qū)域的番禺、蘿崗、南沙，中心區(qū)域的白云、荔灣，都有大量商務(wù)性質(zhì)的公寓。

　　商務(wù)公寓供應(yīng)量大，需要大量買家，同時(shí)又還要與小面積一手住宅競(jìng)爭(zhēng)，非常激烈，不少商務(wù)公寓開盤的消化率只有三四成，占最大比例的商務(wù)公寓消化率不高，拉低了一手寫字樓的整體消化率，去年一手寫字樓的消化率為0.7，為近5年來的新低(見表3)。

　　為搶得更多“蛋糕”，拿到更高分?jǐn)?shù)，商務(wù)公寓去年還展開了價(jià)格戰(zhàn)，進(jìn)而影響一手寫字樓的整體售價(jià)。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的蘿崗，去年一手寫字樓售價(jià)跌了23%，在原10區(qū)跌幅位列第二。意想不到的是，荔灣的跌幅達(dá)到26%，位列全市第一，白云的跌幅也有15%。與上述三大板塊相比，南沙的跌幅較小，但因成交量比荔灣和白云加起來還大，對(duì)全市價(jià)格下滑也起到了推一把的作用。正是四大片區(qū)的下滑，拖累了全市均價(jià)，突然從一個(gè)“優(yōu)等生”變成了“差生”。

　　另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的片區(qū)番禺，因?yàn)閮r(jià)格前低后高，全年價(jià)格出乎意料地不漲也不跌，沒有加入拖后腿的陣營(yíng)。

　　今年難交“好答卷”

　　廣州一手寫字樓價(jià)格在2003年交出了糟糕的成績(jī)單后，轉(zhuǎn)眼就進(jìn)入了輝煌的10年，在去年下降之后，能否在今年扭轉(zhuǎn)局面，再來一次狂歡？以目前的情況來判斷，很難。

　　中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)多次表示看空一手寫字樓。在他看來，一手寫字樓供應(yīng)量太大，二手寫字樓需求太低、接手的人太少，寫字樓價(jià)格短期下行壓力極大。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，去年一手寫字樓的成交面積152.13萬平方米，二手只有17萬平方米，一二手成交量的巨大差距說明，投資了一手寫字樓之后，很難找到下家接手，這影響到投資客入市的欲望。而廣州一手寫字樓大部分購(gòu)買來自投資客，投資客欲望降低，則成交下滑。不僅如此，今年住宅松綁限購(gòu)的消息還讓部分投資客持幣觀望。在寫字樓以商務(wù)公寓搶分住宅需求多年后，現(xiàn)在輪到住宅搶分寫字樓需求。

　　一方面是需求的下降；另一方面則是可售貨量的高壓。截至今年年初，廣州一手寫字樓的庫(kù)存面積158萬平方米，這已夠廣州消化一年了；與此同時(shí)，還有天量供應(yīng)在今年到來，高力國(guó)際預(yù)計(jì)，廣州包括甲級(jí)寫字樓和商務(wù)公寓在內(nèi)的一手寫字樓供應(yīng)面積達(dá)129萬平方米，也就是說，一手寫字樓可售面積接近300萬平方米。

　　需求在下降，可售的面積一點(diǎn)沒有減少的跡象，競(jìng)爭(zhēng)也是夠激烈的。面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商在今年再拼也難以扭轉(zhuǎn)去年的局面，高力國(guó)際預(yù)測(cè)，今年至少郊區(qū)的一手寫字樓會(huì)繼續(xù)以價(jià)換量。

　　當(dāng)然，并非所有人都覺得今年一手寫字樓均價(jià)只能繼續(xù)交出“下跌”的成績(jī)單，第一太平戴維斯中國(guó)華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄認(rèn)為，與其他一線城市相比，廣州寫字樓銷售價(jià)格仍有上漲空間。羊城晚報(bào)記者 張秀欽