1月18日的清晨，初升的陽(yáng)光灑在松花湖潔白靜美的雪原上，也灑在正在晨跑的毛大慶身上。零下20攝氏度的低溫中，毛大慶正在為即將到來(lái)的松花湖馬拉松預(yù)熱，也為今年下半年北極馬拉松做儲(chǔ)備。此刻，他并不是萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官，他只是一名關(guān)注呼吸與節(jié)奏的奔跑者。

　　從厭惡跑步到適應(yīng)跑步，再到如今馬拉松的發(fā)燒友，毛大慶在長(zhǎng)跑中實(shí)現(xiàn)了個(gè)人的轉(zhuǎn)型，同時(shí)也學(xué)會(huì)將馬拉松的精神應(yīng)用到對(duì)行業(yè)的思考與企業(yè)的管理中去，積極思考，冷靜面對(duì)，然后實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型蛻變。

　　在毛大慶看來(lái)，面對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)高企的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合人口拐點(diǎn)到來(lái)、城鎮(zhèn)化速度下降與社會(huì)總庫(kù)存增加等問(wèn)題，無(wú)論是行業(yè)發(fā)展還是萬(wàn)科自身的轉(zhuǎn)型，都需要敏銳的洞察力和判斷力，“2015年還是去庫(kù)存的一年，不是樂(lè)觀和悲觀的問(wèn)題，這個(gè)行業(yè)就是要轉(zhuǎn)型了。”

　　我也買(mǎi)不起北京的房

　　有人說(shuō)跑馬拉松其實(shí)是個(gè)磨性子的過(guò)程，但在毛大慶身上顯然不是如此。跑了幾年的馬拉松，毛大慶依然不改直率的性子，該說(shuō)什么還是會(huì)說(shuō)。

　　新年伊始，北京土地市場(chǎng)爆棚，豐臺(tái)、東壩等區(qū)域一塊塊土地接連被高價(jià)拍出。1月7日下午，集最高起價(jià)、最高總價(jià)、最貴自住房于一身的豐臺(tái)白盆窯地塊以86.25億元的價(jià)格被華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體摘得。參與了該地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的毛大慶，在競(jìng)拍結(jié)束后對(duì)媒體表示：“北京普通商品房單價(jià)將進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代?！碑?dāng)天就成為房地產(chǎn)行業(yè)最熱的新聞，勢(shì)頭甚至壓倒了新晉地王。

　　但據(jù)毛大慶自己透露：“那天說(shuō)6萬(wàn)元時(shí)代，我本來(lái)想寫(xiě)8萬(wàn)的，我想這個(gè)寫(xiě)出去不好，但是實(shí)際上真的是8萬(wàn)了，后來(lái)有人說(shuō)應(yīng)該是7.5萬(wàn)到8萬(wàn)之間。”毛大慶表示：“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實(shí)際上商品房特別少，大概占三成左右，會(huì)配建很多保障房。而商品房里，全是高價(jià)房?！薄氨本┮院笪瀛h(huán)到六環(huán)的房子都是8萬(wàn)到10萬(wàn)”。在爆出如此咋舌的預(yù)期后，毛大慶卻話(huà)鋒一轉(zhuǎn)：“我一年的工資你們都看得見(jiàn)，我也買(mǎi)不起北京的房子了。”那么為什么還有開(kāi)發(fā)商敢于拿地？未來(lái)北京的房子能賣(mài)給誰(shuí)？

　　“我負(fù)責(zé)任地講，所有人拿地的時(shí)候都是這樣的，拿下來(lái)就是勝利，拿過(guò)去就開(kāi)始出汗?！睂?duì)于近期土地市場(chǎng)，毛大慶說(shuō)，“這些地會(huì)不會(huì)砸在開(kāi)發(fā)商手里？我不能這么說(shuō)，不過(guò)我替他們捏把汗?！?

　　毛大慶的長(zhǎng)跑指導(dǎo)老師曾對(duì)他說(shuō)過(guò)一句話(huà)“你要慢，慢才能跑得長(zhǎng)”，毛大慶將其運(yùn)用在企業(yè)管理上，不爭(zhēng)快，不搶跑。在白盆窯地塊的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，毛大慶一次牌也沒(méi)舉過(guò)。

　　三大問(wèn)題將長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)

　　長(zhǎng)跑其實(shí)是一種智慧的運(yùn)動(dòng)，在摒棄雜念只關(guān)注呼吸與節(jié)奏的同時(shí)，人的注意力會(huì)得到極大的鍛煉，這對(duì)工作中的思考有很大的幫助，它會(huì)讓人更關(guān)注表象背后的問(wèn)題。當(dāng)很多同行還在關(guān)注銷(xiāo)售層面的難易時(shí)，毛大慶看到的是更深刻的社會(huì)變革：人口拐點(diǎn)到來(lái)、城鎮(zhèn)化速度下降與社會(huì)總庫(kù)存去化壓力。

　　毛大慶表示，中國(guó)20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動(dòng)年齡人口比重都在下滑，而這意味著支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)力——首次置業(yè)、剛需和改善的人口正在大量減少。

　　此外，長(zhǎng)期支撐市場(chǎng)需求的城鎮(zhèn)化速度也在下降?！半m說(shuō)我國(guó)城市化率僅50%多，還有很長(zhǎng)的路要走，但很多年輕人已經(jīng)在城市使用著城市的房子，而農(nóng)村多剩下小孩和老人”。毛大慶指出，城鎮(zhèn)化很難再有新的大高潮，對(duì)城市購(gòu)房需求的增加影響也有限。

　　同時(shí)，中國(guó)樓市住房庫(kù)存還在增長(zhǎng)。毛大慶表示，目前房地產(chǎn)總庫(kù)存很大，很多城市，房屋套數(shù)供應(yīng)量和已批未建的地已經(jīng)吸納不掉?！艾F(xiàn)在全中國(guó)人的房子戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)為1.03套，城市間分布不均，北京形勢(shì)也比較嚴(yán)峻。”毛大慶認(rèn)為這三個(gè)問(wèn)題將長(zhǎng)期影響房地產(chǎn)，不過(guò)，毛大慶提醒，雖然社會(huì)總庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻，但并不意味著房子沒(méi)人要。其實(shí)很多人還需要有房子住，比如農(nóng)二代、工二代等流動(dòng)人口進(jìn)城，但他們不一定要在這些城市買(mǎi)房。這些房子怎么辦？可以把存量房拿出來(lái)租。

　　比肌肉的時(shí)代過(guò)去了

　　很多人都以為運(yùn)動(dòng)只是在鍛煉肌肉，殊不知運(yùn)動(dòng)也能改變心智，當(dāng)前最熱門(mén)的運(yùn)動(dòng)都是與鍛煉心智有關(guān)的，瑜伽、游泳、自行車(chē)、高爾夫等，其中最簡(jiǎn)便易行的就是毛大慶極力推薦的長(zhǎng)跑。肌肉塊大，并不意味著人的身體就好心智就強(qiáng)，企業(yè)亦同理。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成熟，衡量一個(gè)企業(yè)是否優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn)正在從單純的看銷(xiāo)售額轉(zhuǎn)向更復(fù)雜的坐標(biāo)系上。

　　毛大慶笑稱(chēng)，“此前大家都是在比肌肉”，但他認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)的洞察力和對(duì)行業(yè)的判斷力更為重要，尤其是面對(duì)當(dāng)前勢(shì)在必行的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。“2015年還是去庫(kù)存的一年，不是樂(lè)觀和悲觀的問(wèn)題，這個(gè)行業(yè)就是要轉(zhuǎn)型了。”對(duì)于2015年，毛大慶預(yù)測(cè)說(shuō)。

　　萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型早就開(kāi)始，剛剛結(jié)束的2014年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了回款2000億的目標(biāo)，步入了向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的白銀時(shí)代。北京萬(wàn)科（不含京外項(xiàng)目）全年銷(xiāo)售額已突破200億元，回款突破170億元，同時(shí)繼萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)一鳴驚人之后，北京萬(wàn)科在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)傾注的心血也在逐步為人所知。

　　去年10月23日，萬(wàn)科首個(gè)社區(qū)化養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心”正式亮相。萬(wàn)科這種“社區(qū)化養(yǎng)老”模式將專(zhuān)業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。毛大慶介紹，目前萬(wàn)科已在北京、青島建立了養(yǎng)老物業(yè)試點(diǎn)，“青島項(xiàng)目簽約率已經(jīng)到了68%，實(shí)際入住率將近50%，北京項(xiàng)目實(shí)際轉(zhuǎn)簽的比例超過(guò)40%”。

　　毛大慶認(rèn)為，在老齡化日趨嚴(yán)重的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須得到更多的重視。作為北京市政協(xié)兩會(huì)港澳臺(tái)僑顧問(wèn)，毛大慶準(zhǔn)備在今年北京兩會(huì)提交的涉及養(yǎng)老、社會(huì)治理、城市群規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)化、科技創(chuàng)新、有機(jī)農(nóng)業(yè)等方面的9個(gè)提案中，排在第一位的就是《關(guān)于社區(qū)醫(yī)療與民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)合的提案》。

　　從2009年走馬上任起，毛大慶在近6年的北京萬(wàn)科總經(jīng)理任上，帶領(lǐng)北京萬(wàn)科打了一場(chǎng)漂亮的翻身仗，并穩(wěn)居北京市場(chǎng)前三。如今，從今年1月1日起，北京萬(wàn)科總經(jīng)理由杭州萬(wàn)科原總經(jīng)理劉肖接任，劉肖也肯定了北京萬(wàn)科開(kāi)創(chuàng)的長(zhǎng)陽(yáng)模式及在養(yǎng)老等新領(lǐng)域的成績(jī)。

　　升任萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司董事長(zhǎng)的毛大慶，更加注重從戰(zhàn)略層面思考萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展，他認(rèn)為，在未來(lái)三五年之內(nèi)，更多新物業(yè)將在房地產(chǎn)行業(yè)中派生，而房企也將在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上尋找各種各樣新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！艾F(xiàn)在我們搞事業(yè)合伙人制，就是鼓勵(lì)員工創(chuàng)業(yè)，一個(gè)新的業(yè)務(wù)我來(lái)干，萬(wàn)科入股多少，我自己占比多少，我再拉幾個(gè)人，變成一個(gè)合伙公司，萬(wàn)科就是新業(yè)務(wù)孵化器?！泵髴c說(shuō)。

　　■對(duì)話(huà)

　　建立政商關(guān)系還得靠實(shí)力

　　記者：您今年的一號(hào)提案關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，能否談下萬(wàn)科在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的心得體會(huì)？

　　毛大慶：北京區(qū)域兩個(gè)純粹養(yǎng)老項(xiàng)目都很受歡迎，計(jì)算運(yùn)營(yíng)回報(bào)率沒(méi)問(wèn)題，但是資產(chǎn)回報(bào)率跟做酒店一樣尷尬。要靠收老年人的錢(qián)，放在開(kāi)發(fā)環(huán)境里，輕則20年收回投資都是正常的，所以想要做輕資產(chǎn)連機(jī)構(gòu)都難有接手意愿。北京最近在一些地塊的規(guī)劃上有調(diào)整，包括平谷等地掛出一些養(yǎng)老性質(zhì)的地塊，我們也在看，但是地塊還是公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)的，是否要舉牌？舉著價(jià)格就高了，怎么接受？現(xiàn)在面臨的問(wèn)題是，我們先去吃螃蟹，未來(lái)就有收獲的可能。如果不跳進(jìn)去，等到以后這個(gè)產(chǎn)業(yè)成熟，我們就沒(méi)機(jī)會(huì)了。我們得熬，前面這些年都是投入期。

　　記者：萬(wàn)科北京區(qū)域如何轉(zhuǎn)型？

　　毛大慶：北京公司轉(zhuǎn)型的發(fā)動(dòng)機(jī)就在北京，剩下的城市，某一些方面可以實(shí)驗(yàn)，比如說(shuō)太原、濟(jì)南可以嘗試一些東西，青島我們?cè)谧鲆恍〇|西，但主要的城市還是要培養(yǎng)，休養(yǎng)生息，未來(lái)我們把手上的資產(chǎn)弄得更好一些，北京率先探路轉(zhuǎn)型，這是我們很重要的策略。

　　記者：近期深圳多家房企房源被鎖，使得房企與政府之間的關(guān)系成為敏感熱點(diǎn)，萬(wàn)科如何處理政商關(guān)系？

　　毛大慶：首先的確需要交朋友，但我們交機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)之間的朋友，不是跟哪個(gè)人做兄弟。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化或者有問(wèn)題的時(shí)候，我會(huì)非常主動(dòng)提建議，告訴政府可能出現(xiàn)的問(wèn)題和危險(xiǎn)，而且前提是要中立，不能受萬(wàn)科利益的影響。這幾年，我向他們提交了二三十個(gè)報(bào)告，每每出臺(tái)政策，他們都會(huì)請(qǐng)我去給建議，這才能有長(zhǎng)期的關(guān)系，即使換了負(fù)責(zé)人，也不會(huì)變化。同時(shí)，建立政商關(guān)系，還得靠你自己的實(shí)力。忘掉原來(lái)那套搞關(guān)系方法，讓政府覺(jué)得你是一個(gè)行業(yè)里頭公正的人，這是最好的政商關(guān)系，也是最安全的。

　　京華時(shí)報(bào)記者邢飛

　　■鏈接

　　毛大慶作為2015年北京市

　　政協(xié)兩會(huì)港澳臺(tái)僑顧問(wèn)的提案

　　◎新加坡動(dòng)態(tài)治理社會(huì)治理對(duì)中國(guó)啟示

　　◎英國(guó)倫敦都市圈對(duì)大北京都市圈發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與啟示

　　◎加快產(chǎn)業(yè)化工人隊(duì)伍建設(shè)，“倒逼”施工企業(yè)轉(zhuǎn)變思想

　　◎新常態(tài)下北京如何建設(shè)全國(guó)科技創(chuàng)新中心

　　◎加強(qiáng)建筑工程質(zhì)量管理，杜絕地下工程滲漏的政協(xié)提案

　　◎建立建筑工業(yè)化總承包機(jī)制，加快產(chǎn)業(yè)化工人培養(yǎng)政協(xié)提案

　　◎關(guān)于放寬小微企業(yè)注冊(cè)地點(diǎn)限制、降低創(chuàng)業(yè)門(mén)檻的建議

　　◎關(guān)于大力支持休閑體驗(yàn)型有機(jī)農(nóng)業(yè)在北京城市與城郊發(fā)展的建議

　　◎關(guān)于社區(qū)醫(yī)療與民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)結(jié)合的提案