北新區(qū)開發(fā)十多年日趨成熟 新項目難覓房源賣一套少一套

　　文/廣州日報記者陶旺波 圖/廣州日報記者陳楓

　　北新區(qū)是江門在城市升級發(fā)展過程中提出的規(guī)劃概念，之后的十多年里，這里一直是江門樓市的熱點，無論成交還是價格，北新區(qū)都可謂是江門之最。經(jīng)過多年的開發(fā)之后，隨著匯悅城、萬達廣場等商業(yè)體項目的入駐，北新區(qū)尤其是中心區(qū)域住宅的區(qū)位優(yōu)勢也真正變現(xiàn)為實際的便利，這一區(qū)域的住宅更加受到熱捧。與之相對的，經(jīng)多年開發(fā)之后，這一區(qū)域開發(fā)空間已經(jīng)大大減小，基本沒有新的開工項目，而現(xiàn)有項目則是越賣越少。隨著商業(yè)氛圍的形成，這一區(qū)域的二手房交易也逐漸活躍起來。

　　值得注意的是，作為江門未來的CBD，這一區(qū)域樓盤中公寓的概念也炒得比較火，但其前景卻并不被人看好，畢竟江門的商務氛圍并沒有真正形成，對公寓這種單價較高的產(chǎn)品缺乏足夠的需求量。

　　房源有限 價位分層次

　　據(jù)記者初步統(tǒng)計，北新區(qū)中心區(qū)域內(nèi)，至少有10個相對知名的在售樓盤，而在超出豐樂路以東范圍、港口路以西的鄰近區(qū)域則還有至少6個在售樓盤。

　　記者查看各樓盤的銷售資料發(fā)現(xiàn)，在這些樓盤中，除了兩三家只剩少量房源外，絕大部分樓盤仍在推貨。不過，由于這一區(qū)域基本沒有了新開發(fā)的項目，所以房源的數(shù)量已經(jīng)固定了，基本上是賣一套少一套。

　　盡管位于核心區(qū)域，但由于各個樓盤的情況差異較大，樓盤之間的價差也不小，最低的均價不到6000元/平方米，最高的則超過11000元/平方米，并且房價呈現(xiàn)出比較明確的層次分布。一些小型樓盤，名氣不大，配套相對較低端，雖然位置不錯，但均價也多是5800元/平方米左右。這樣的樓盤在中心區(qū)域大概有四五個，也基本都有推貨計劃。對于一般的小家庭，選一套八九十平方米的房子，總價也僅需50萬元左右，加上公積金貸款的支持，整體供房壓力非常小。

　　相對配套完善的樓盤，在這一區(qū)域均價為6800~7800元/平方米，收入中上水平的產(chǎn)家庭也完全能夠承受。據(jù)了解，這個價位的樓盤在中心區(qū)域也有7~8個。其他均價散布在8000元以上的樓盤，整體的品質(zhì)較高，位置非常好，對于高收入的家庭則是非常適宜的選擇。

　　公寓連片 銷售有些滯

　　由于北新區(qū)是江門城市的核心區(qū)域，又被定位為江門未來的CBD，所以北新區(qū)也是江門率先出現(xiàn)大批公寓房源的樓市版塊，這種情況在北新區(qū)中心區(qū)域尤為顯著。

　　記者查看房源資料了解到，在這些樓盤中，有11個樓盤是純洋房住宅，而有5個樓盤則是包含公寓甚至以公寓為主的樓盤，這個比例在江門的各個樓市板塊中是比較高的。

　　據(jù)了解，小戶型公寓總投資成本低，一套40平方米的精致公寓，總價30萬~40萬元，總價相對于目前的商品房總價還算是比較低的，對于一些自住保值和中小投資者來說，是一個不錯的選擇。

　　奧園地產(chǎn)營銷總監(jiān)陳志炎表示，江門在經(jīng)濟發(fā)展上，與廣州等一線城市還有一定的差距，白領(lǐng)人士相對于一線城市來說比較少，用來辦公的商業(yè)性質(zhì)公寓可能還有一些需求，但是住宅性質(zhì)的公寓不會有太多需求。

　　據(jù)了解，最早的小戶型公寓出現(xiàn)在廣州、深圳等一線大城市，以補充住宅不足，但江門卻是一個低容積率的城市，居住用地比較多，除了外來人口會使用小戶型住宅式公寓外，不會有太多本地人購買居住。至于用來投資出租，記者了解到，江門租公寓的人也并不多。

　　記者從萬達、匯悅城等樓盤所推出的公寓銷售情況來看，目前江門購買公寓的有不少是投資置業(yè)，主要是買來用于出租。但在江門本地的搜房網(wǎng)站上搜索北新區(qū)公寓，大量“萬達公寓”的字樣占據(jù)了絕大部分的屏幕，顯然，已經(jīng)完工的萬達廣場已經(jīng)成為江門公寓供應最集中的地方，但公寓旁邊標出的價位多為月租2000元以上，且集中在2500元/月左右，價格相對江門人的收入水平來說明顯偏高。而且對于很多年輕人來說，用這個價位去租公寓，不如湊個首付買房，月供也僅3000多元。而其他一些差一點的公寓月租則普遍在1500~2000元左右，其性價比并不比合租普通住宅高，選擇租公寓的人也并不多。

　　二手低迷 學位房成亮點

　　根據(jù)市住建局公布的數(shù)據(jù)，去年江門二手房累計成交面積50.93萬平方米，同比減少31.9%；累計成交5343套，同比減少29.5%。記者走訪各中介機構(gòu)了解到，由于去年江門整體二手房低迷，北新區(qū)的二手房成交也比較差。

　　新建住宅價格的下跌和二手房市場的低迷，春節(jié)臨近，不少房主和中介打出了一些更低的價格。從北新區(qū)的中介公司和本地搜房網(wǎng)站上，記者了解到，北新區(qū)核心區(qū)域的二手房價格大多與新房持平或者略低，北環(huán)路上一手均價7500元/平方米，二手房多為7300元/平方米左右，而有些價格甚至低于新房近800元/平方米。

　　二手房市場里面相對受到追捧的多為學位房，由于嚴格的學區(qū)政策，這類二手學位房受到家長的青睞，定價一般會比普通房貴數(shù)萬元。即便如此也不愁賣，一位中介人員告訴記者，在其全部的二手房業(yè)務中，學位房占到了三分之一的成交。而東鵬地產(chǎn)經(jīng)理何梅珠表示，在北新區(qū)，凡是有紫茶小學等學位的二手房都是他們的主打業(yè)務。