◎嚴(yán)躍進(jìn)

　　住建部近期發(fā)布 《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要性，同時(shí)要求積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的試點(diǎn)。那么，租房REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)，其落地的可能性有多大，中間的障礙又有多少?

　　嚴(yán)格地說(shuō)，目前將國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)和RETIs產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行捆綁，略有超前意味，因?yàn)閮蓚€(gè)領(lǐng)域的資金流動(dòng)模式并不匹配。從租房市場(chǎng)來(lái)看，依然面臨不規(guī)范運(yùn)行的問(wèn)題。如租賃戶并沒(méi)有預(yù)期中的穩(wěn)定、租金收益也沒(méi)有預(yù)期的高，即使在一線城市也是如此。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度推進(jìn)過(guò)程中，存量住房的持有成本在加大，投資客是否偏好租賃模式也將面臨很大的不確定性。即使從政府層面打造的公租房產(chǎn)品看，部分公租房位于城市郊區(qū)，其市場(chǎng)迎合程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有預(yù)期的大。圍繞此類(lèi)產(chǎn)品而設(shè)計(jì)REITs，自然有障礙。

　　從REITs的角度看，其追求投資收益的過(guò)程將高度依賴租金回報(bào)。具體來(lái)看，其對(duì)租金收益有以下兩個(gè)嚴(yán)格要求:第一是要具備穩(wěn)定性。租金背后的現(xiàn)金流若缺乏穩(wěn)定性，而是斷斷續(xù)續(xù)，那么此類(lèi)REITs產(chǎn)品所承諾的收益水平就難以得到保證。第二是要具備較大的規(guī)模。若沒(méi)有規(guī)模較大、成熟的租賃市場(chǎng)，REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)或僅僅只能停留在試點(diǎn)層面，而缺乏大規(guī)模推廣和復(fù)制的可能。

　　如此看來(lái)，若用常規(guī)思路設(shè)計(jì)這樣一款產(chǎn)品，可能會(huì)陷入被動(dòng)局面。這也反映了目前在推進(jìn)REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過(guò)程中，缺乏各類(lèi)安全感。要想真正推進(jìn)，就要突破各類(lèi)障礙?？傮w來(lái)說(shuō)，租房REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)需跨越三道門(mén)檻。

　　第一道門(mén)檻就是租金回報(bào)率應(yīng)如何提高。從國(guó)外REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過(guò)程來(lái)看，確保一個(gè)現(xiàn)金流穩(wěn)定的租賃模式，是讓投資者放心認(rèn)購(gòu)RETIs產(chǎn)品的前提。在現(xiàn)階段試點(diǎn)過(guò)程中，需要從專(zhuān)業(yè)化的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。實(shí)際上在住建部的這份意見(jiàn)中已給出了一些新思路。

　　該意見(jiàn)明確提出要 “積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)”，這使得未來(lái)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)租賃市場(chǎng)的可能性增加。過(guò)去租賃市場(chǎng)的參與缺乏嚴(yán)格的入市門(mén)檻，充斥著民間、機(jī)構(gòu)、政府等方面的參與者，反而擠壓了專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作的空間。此次培育專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)租房租賃機(jī)構(gòu)，將從專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)。這在形成規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，勢(shì)必提高租賃收入和REITs產(chǎn)品的投資收益。

　　通過(guò)“葷素搭配”的策略，也將增強(qiáng)REITs產(chǎn)品對(duì)投資者的誘惑力。傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)的租金收益率并不高，而且預(yù)計(jì)后續(xù)也難以大幅提振。但此次意見(jiàn)給出了一些創(chuàng)新思路。比如房企允許轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，從賣(mài)房模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥磕Ｊ健＿@樣一來(lái)，部分高檔物業(yè)完全可以率先實(shí)現(xiàn)從出售轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U的方式。將此類(lèi)物業(yè)和公租房等物業(yè)進(jìn)行捆綁，進(jìn)而設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品。此類(lèi)金融產(chǎn)品的推銷(xiāo)自然會(huì)有底氣。因?yàn)椤叭澆恕?高端物業(yè))和“素菜”(公租房)兩者之間進(jìn)行混搭，現(xiàn)金流會(huì)更平衡，在該資產(chǎn)池下設(shè)計(jì)產(chǎn)品，自然能夠獲得投資者的更多青睞。

　　第二道門(mén)檻就是如何改善投資者對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的偏好。此次推出改革意見(jiàn)后，很多投資者在犯嘀咕:沒(méi)有完善有效的租金回報(bào)，如何讓此類(lèi)REITs產(chǎn)品更具市場(chǎng)認(rèn)可度。坦率地說(shuō)，在前期試點(diǎn)過(guò)程中，若投資收益率沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，地方政府或采取財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的方式來(lái)彌補(bǔ)此類(lèi)投資的虧損，即政府買(mǎi)單。但未來(lái)若大規(guī)模推廣，市場(chǎng)又該如何填補(bǔ)這樣一個(gè)空洞呢?

　　跨越這一門(mén)檻，關(guān)鍵就是要實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品特性和投資者投資思路的無(wú)縫銜接。對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，租金回報(bào)是細(xì)水長(zhǎng)流的模式。對(duì)于投資者而言，若有足夠耐心，自然愿意來(lái)投資此類(lèi)產(chǎn)品。比如對(duì)于壽險(xiǎn)公司而言，其保單收入和未來(lái)養(yǎng)老金支付面臨大的周期跨度，即整個(gè)周期相對(duì)長(zhǎng)，需要同樣期限的投資項(xiàng)目作匹配。租房REITs產(chǎn)品自然比較吻合此類(lèi)投資需求。通過(guò)豐富REITs產(chǎn)品種類(lèi)，實(shí)現(xiàn)“蘿卜青菜各有所愛(ài)”的效果，能夠使投資者按自己的投資風(fēng)格和偏好、期限和回報(bào)率要求等要素來(lái)決定投資策略。

　　第三道門(mén)檻就是配套制度如何創(chuàng)新。制度創(chuàng)新不跟進(jìn)，和地方政府不作為、創(chuàng)新動(dòng)力不足有關(guān)。從住房租賃市場(chǎng)來(lái)看，若能夠積極創(chuàng)新和打造一些配套政策和平臺(tái)，完全可以加速推進(jìn)頗具誘惑力的REITs產(chǎn)品。

　　在住建部的這份意見(jiàn)中，明確要“建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)”。若地方政府積極搭建這樣一個(gè)平臺(tái)，那就能有效消除租賃市場(chǎng)信息不完備的問(wèn)題。借助大數(shù)據(jù)的分析思路，能夠讓投資者更了解租賃市場(chǎng)的冷熱板塊，也能掌握租房市場(chǎng)背后變動(dòng)的需求。在過(guò)去，如何有效預(yù)測(cè)租房市場(chǎng)的人口分布、收入水平、租金支付意愿等，都缺乏一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)測(cè)模型。通過(guò)這樣一個(gè)平臺(tái)和對(duì)此類(lèi)需求總量和結(jié)構(gòu)的預(yù)測(cè)，將使得此類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)更有的放矢，即減少產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中的摩擦因素，降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本。

　　新一屆政府對(duì)地方政府行政效率的提高也提出了明確要求。這一思路自然應(yīng)該植入到租房REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)層面。未來(lái)若能加快此類(lèi)金融產(chǎn)品創(chuàng)新的行政審批效率，則對(duì)于防范資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)、鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入等都是一個(gè)利好。打通基金設(shè)立、項(xiàng)目運(yùn)作、資金退出等層面的各類(lèi)障礙，將使得租房市場(chǎng)REITs產(chǎn)品的試點(diǎn)真正跨越各類(lèi)門(mén)檻，進(jìn)而在試點(diǎn)和推廣方面邁開(kāi)腳步。

　　(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員)