□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　2014年，隨著市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)步入“新常態(tài)”。即使年末成交“翹尾”，但庫存壓力依然是樓市無法回避的重要命題；房價何去何從也始終牽扯著樓市的“神經(jīng)”，而“互聯(lián)網(wǎng)思維”則被廣泛提及……這些市場層面的熱點，在進入2015年后，又將如何演繹？

　　去庫存

　　仍是“主旋律”

　　在過去的2014年，樓市始終承受庫存“高壓”，“去庫存”成為了樓市的重要命題之一。雖然去年年底成交“翹尾”，但進入2015年，上海樓市的新建商品住宅庫存量卻依舊維持在高位。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，上海新建商品住宅庫存量為1287萬平方米，比2014年年末的1300萬平方米庫存量有小幅下滑。按照去年81萬平方米的月均成交量，大約需要16個月才能去化完成。

　　對比歷年年初的上海新建商品住宅庫存數(shù)據(jù)，當前1287萬平方米的庫存量已明顯高于過去三年900-1000萬平方米的水平，為近三年來年初最高。

　　對此，德佑地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陸騎麟表示，目前房企仍然有著較大的庫存壓力，雖然年初庫存有所下滑，但這主要是由于年初推盤量縮水造成的，未來一旦推盤力度有所回升，庫存量恐還會繼續(xù)攀升。

　　而也有業(yè)內(nèi)人士認為，目前上海樓市庫存的真實情況較復雜，難以“一言蔽之”。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就表示，庫存的去化周期本質(zhì)上反映的是市場的成交情況。因為如果按照去年12月的成交情況來計算，目前上海新建商品住宅的庫存去化周期僅為12.5個月，已經(jīng)恢復到較為合理的范圍之內(nèi)了。

　　無論庫存的去化周期如何，目前1287萬平方米的庫存量卻仍舊較高。因此，2015年房企仍將面臨如何快速“跑量”的壓力。

　　融信集團副總裁兼華東區(qū)域公司總經(jīng)理林峻嶺表示，上海不缺需求，事實上，目前的庫存量與上海樓市潛在的購房需求相比也并不高。但是由于目前房企普遍采取“高周轉(zhuǎn)”，對庫存去化速度的要求比較高，從這個角度來看，2015年以及未來較長一段時間，跑量都將是上海樓市的“主旋律”。

　　房價

　　上漲壓力不減

　　事實上，如何快速“跑量”是2014年房企面對的一大難題，房價的漲跌也是市場關(guān)注的焦點。雖然去年最終的成交量在年終“翹尾”的帶動下恢復到了不錯的水平，但去年全年，上海的房價卻沒有停下上漲的“腳步”。

　　第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度，上海市場一手商品住宅成交量回升明顯，環(huán)比增加65.1%，累計成交面積達350萬平方米。一手商品住宅成交均價環(huán)比也上漲6.5%，達到28600元/平方米。

　　在張宏偉看來，面對去年前三個季度“嚴峻”的市場環(huán)境，“降價”尚未成為房企跑量的普遍選擇，如今市場環(huán)境回暖趨勢明顯，今年上海的房價恐怕仍舊面對著較大的上漲壓力。

　　另外，去年年底上海土地市場的火熱也說明了房企對于上海樓市的看好，同時，大幅提升的樓板價或?qū)⒌贡粕虾７績r的進一步提升。來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度宅地市場活躍，成交樓板價及成交總價均創(chuàng)新高。其中，平均成交樓板價自三季度的9100元/平方米上漲至四季度的15000元/平方米，為市場新高。成交宅地平均溢價率也自三季度的31.6%上漲至四季度34.3%。

　　與此同時，正如陸騎麟所言，目前入市的共識已經(jīng)逐漸形成。雖然目前房貸的折扣力度不大，但對購房者的心理刺激卻并不小。

　　從二手房的成交狀況來看，2015年購房者入市的熱情仍舊“高漲”，今年1月1日-1月13日，德佑地產(chǎn)二手房的帶看量較去年12月同期上漲了30%左右?！百彿空叻e極入市的態(tài)度并沒有變，”陸騎麟稱，“在成本上升、需求釋放的情況下，今年上海的房價將很有可能繼續(xù)上漲。”

　　機構(gòu)看市

　　預計房價將適度上漲

　　來自第一太平戴維斯的分析認為，盡管上海依然面臨庫存壓力，且房價持續(xù)上漲并處于高位，然而預計限購令仍難以于短時間內(nèi)取消，不過，預計或?qū)⒊雠_樓市支持性措施以刺激銷售量。隨著2014年年末住宅成交量的明顯回暖，加上信貸環(huán)境的改善，預計房價將適度上漲。位于核心區(qū)域的次級板塊的新房因此前漲幅并不顯著，未來房價具有上漲潛力。而年輕、高學歷、非本地群體購房傾向于選擇市中心地段，因此來自于其對小面積住宅單元的需求將有所增長。與此同時，房企年度銷售目標的完成情況分化明顯，未來房企或?qū)⑦M一步整合。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維

　　沖擊之下房企模式再升級

　　2014年，樓市走進了增長趨于穩(wěn)定，利潤率持續(xù)下降的“新常態(tài)”。面對這樣的市場環(huán)境，在“銷售端”，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)思維浪潮的沖擊，房企營銷模式的創(chuàng)新在2014年屢見不鮮，并在2015年有“愈演愈烈”的趨勢。

　　從去年開始，由于擁有低成本、高精準度等特性，依托于互聯(lián)網(wǎng)以及手機移動端的新型“全民營銷”開始“入侵”整個房地產(chǎn)業(yè)。包括萬科、復地、新城、旭輝、綠地等大型房企均推出了旗下的“全民營銷”平臺，這一模式的創(chuàng)新也對助推全年業(yè)績起到了一定的作用。

　　進入2015年，又有恒大、融信等企業(yè)試水“全民營銷”，房地產(chǎn)市場中基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的營銷模式升級已經(jīng)清晰可見。

　　不過，在億翰智庫董事長陳嘯天看來，全民營銷效果不能一概而論，需要考慮開發(fā)商自身的具體情況，企業(yè)的品牌價值、所能覆蓋的面有多大、目標客戶是否精準，都是決定效果的重要因素。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，互聯(lián)網(wǎng)等新思維的沖擊，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的應該是思維上的轉(zhuǎn)變，而不僅僅是形式上的創(chuàng)新與升級。

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來，互聯(lián)網(wǎng)思維在未來將越來越重要。

　　2月1日，SOHO中國在移動辦公方面的新嘗試“SOHO 3Q”將在上海SOHO復興廣場和北京望京SOHO正式推出。

　　潘石屹認為，SOHO 3Q運用O2O模式把所有東西變得簡單，力求踐行互聯(lián)網(wǎng)精神——平等、分享和效率。

　　“未來，房企還可以利用購房者對互聯(lián)網(wǎng)的高度依賴，利用大數(shù)據(jù)對各類更深層次需求做挖掘?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究員嚴躍進則如是表示。

　　房企動態(tài)

　　SOHO中國給出互聯(lián)網(wǎng)思維“新玩法”

　　近日，SOHO中國宣布推出SOHO 3Q網(wǎng)上租房系統(tǒng)，其開發(fā)的上海SOHO復興廣場和北京望京SOHO將率先通過互聯(lián)網(wǎng)開展辦公空間靈活、短租業(yè)務。

　　傳統(tǒng)的寫字樓通常采取整租、年租的方式，SOHO 3Q則打破了這樣的傳統(tǒng)方式。“你可以只租一個星期、一個月，從選房、訂房到付款交易，隨時隨地、每個環(huán)節(jié)都在互聯(lián)網(wǎng)上進行?！?/p>

　　據(jù)介紹，預計今年SOHO中國將會有8座辦公樓中的3萬平方米參與這項新業(yè)務。這一模式還將打破SOHO一貫倡導的“北上廣、繁華地帶、中心區(qū)域”慣例，擴展至全國。

　　行業(yè)觀察

　　跨界、融合

　　成行業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵詞

　　在經(jīng)歷了2014年的調(diào)整之后，上海樓市已逐步進入“新常態(tài)”。從發(fā)展趨勢來看，行業(yè)比拼規(guī)模的時代或已過去。未來房地產(chǎn)市場的競爭核心將轉(zhuǎn)向企業(yè)的核心能力的競爭，房企應調(diào)整發(fā)展節(jié)奏及布局戰(zhàn)略，同時強化房企的核心競爭能力。因此，“融合”與“跨界”就成為了很多房企2015年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的共同選擇。

　　近日，萬達與TCL集團簽署了戰(zhàn)略合作意向書，雙方將在互聯(lián)網(wǎng)應用及服務平臺等領(lǐng)域展開合作。

　　事實上，進入2015年以來，不僅房企提出了全新的發(fā)展路線，一些房地產(chǎn)服務機構(gòu)也對市場環(huán)境的新變化展開了思考。

　　近期，同策咨詢發(fā)布了企業(yè)戰(zhàn)略的新方向。據(jù)了解，作為房地產(chǎn)專業(yè)服務機構(gòu)，未來同策將在運營能力、金融服務能力和精準營銷能力等方面加大投入力度。

　　其中，同策將通過對招商資源整合、資金的介入等手段，強化公司在商業(yè)運營、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域服務開發(fā)的能力，以此推進企業(yè)運營能力的再建設。而在金融服務方面，同策的金融業(yè)務將主要針對開發(fā)商和購房者兩個方向，增強客戶黏性。此外，未來同策也將更加注重對購房者的精準把控能力，把客戶分級管理與精準營銷工具相結(jié)合，實現(xiàn)房源和購房者之間的精準營銷。

　　2015年，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的征程，對于活躍在行業(yè)中的企業(yè)來說，未來如何提升服務質(zhì)量，如何理清房地產(chǎn)發(fā)展思路，如何促進房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)和穩(wěn)健的發(fā)展，都將成為企業(yè)在未來保持競爭力的關(guān)鍵。