經(jīng)歷了一整年的蕭條后，隨著新年的到來，房地產(chǎn)市場正在釋放利好信號：上周，國土部發(fā)布的2014年四季度全國主要城市地價綜合報告顯示，地價為3522元/平方米，環(huán)比增速出現(xiàn)2014年內(nèi)的首次上升；昨日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年12月70個大中城市價格指數(shù)顯示，一二手房價格環(huán)比跌幅繼續(xù)收窄，新房與二手房價格指數(shù)變化已分別出現(xiàn)連續(xù)4個月和3個月的上升；央行上周公布的數(shù)據(jù)同樣顯示，去年12月新增貸款6973億元，年末突擊放貸透露出更為寬松的信貸環(huán)境的到來；一線土地市場也在年初迎來開門紅。上周末，首開、龍湖兩家開發(fā)商聯(lián)手以11.25億元入主北京東壩地塊，將該區(qū)域的商品房價格推向5萬元/平方米的時代……就在樓市出現(xiàn)觸底反彈跡象之后，曾拋出“北京房價進(jìn)入6萬元時代”判斷的萬科集團(tuán)高級副總裁、北京區(qū)域公司首席執(zhí)行官毛大慶卻坦露了自己的擔(dān)憂：需求支撐減弱、庫存量過大以及結(jié)構(gòu)性問題凸顯，將會成為考驗(yàn)2015年樓市的三大難題。

　　需求降速

　　不論從土地市場還是信貸環(huán)境，數(shù)據(jù)反映的是2015年的房地產(chǎn)市場正在告別去年的寒冷，迎來新年的回溫。但是這些數(shù)據(jù)和信號卻難讓開發(fā)商斷言樂觀，2015年起執(zhí)掌萬科集團(tuán)北京區(qū)域公司首席執(zhí)行官的毛大慶對于市場的判斷更顯謹(jǐn)慎。

　　“不用爭論悲觀還是樂觀，對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)市場長期存在的問題需要面對，是誰也規(guī)避不掉的，”毛大慶首先指出，妨礙房企繼續(xù)高速發(fā)展的頭一道坎就是人口拐點(diǎn)的到來，“20-29歲以及15-64歲的人口一般被看做是社會總勞動能力以及生產(chǎn)效率的代表，不過未來這兩類人群數(shù)量將出現(xiàn)下降，這也意味著剛需和改善性需求將明顯削弱。”

　　從國際經(jīng)驗(yàn)看，勞動力人口的拐點(diǎn)一般與房地產(chǎn)市場的供需拐點(diǎn)極為接近。公開資料同樣顯示，20-29歲人口將從2013年的2.32億降至2020年的1.79億，15-64歲人口將從2013年的10.06億降至2020年的9.87億。毛大慶進(jìn)而判斷，支撐住宅市場最強(qiáng)大需求的人口力量正在消退。

　　盡管不斷推進(jìn)的城鎮(zhèn)化被開發(fā)商解讀為可以衍生大規(guī)模住房需求，但毛大慶則對此不抱希望。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年中國城鎮(zhèn)化率為53.73%，比上年提高了1.16個百分點(diǎn)，而2011年的同比增幅為1.32個百分點(diǎn)?！耙环矫鏀?shù)據(jù)表明城鎮(zhèn)化率的增速已下滑，另一方面城鎮(zhèn)化的真實(shí)數(shù)據(jù)要看留在農(nóng)村的實(shí)際人口到底有多少，而不是看戶口的歸屬，目前很多年輕的勞動力雖然戶口在農(nóng)村，但人已經(jīng)率先完成了城鎮(zhèn)化，”毛大慶進(jìn)而指出，城鎮(zhèn)化所帶來的購房需求僅有1億-2億人左右。

　　“尤其是農(nóng)村生產(chǎn)力和農(nóng)業(yè)科技現(xiàn)代化提升以后，還會有很多人要回去，所以開發(fā)商不能再指望城鎮(zhèn)化的大潮，很難再有新的高潮出現(xiàn)，”毛大慶坦言，以北京為例，已經(jīng)經(jīng)歷過去年底瘋狂促銷、需求被透支的市場，2015年純商品房成交量難過5萬套大關(guān)。

　　 庫存量過大

　　除此之外，毛大慶指出社會總庫存難以消化是擺在開發(fā)商面前的又一道難題。他透露，目前有指標(biāo)的土地以及開發(fā)商拍下但尚未開發(fā)的土地相加起來就足夠市場消化兩年，2015年去庫存仍然是開發(fā)商最大的任務(wù)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)印證了該判斷，2014年11月末，全國商品房待售面積為59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，其中住宅待售面積增加1046萬平方米。而在2014年6月末時全國商品房待售面積為54428萬平方米，2014年3月末，該數(shù)據(jù)僅為52163萬平方米。

　　“所以1月14日住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》中提到，支持房企將其持有的房源向社會出租，該政策出臺的背景也源于此。”毛大慶分析稱。

　　 結(jié)構(gòu)性難題

　　社會總庫存難消化落實(shí)到個體房地產(chǎn)企業(yè)身上就是高企的庫存和資金回款時間的拉長。CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)的A股市場139家房企2014年三季報發(fā)現(xiàn)，去年三季度末其存貨共計(jì)達(dá)到2.23萬億元，環(huán)比上升了5%。其中“招保萬金”四家房企的存貨環(huán)比微增3%，15家中型房企存貨較年初上升了25%。

　　毛大慶也以北京萬科公司舉例稱，在卸任北京萬科公司總經(jīng)理一職時，留給新任總經(jīng)理劉肖的存貨就有700億元，但是由于住宅比例偏小2015年萬科北京區(qū)域公司仍將50%的資金投向北京公司以支持拿地，“但是公司現(xiàn)有庫存結(jié)構(gòu)再不好，也不會拿超出預(yù)期的高價地，拿了賣不掉也是一樣”，毛大慶坦言。

　　另一位北京開發(fā)商人士也向北京商報記者表示認(rèn)同毛大慶上述觀點(diǎn)。他進(jìn)而表示：“住宅市場進(jìn)入下行通道，這已經(jīng)成為開發(fā)商的共識，因此多數(shù)開發(fā)企業(yè)也開始向旅游、文化以及其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，我個人認(rèn)為轉(zhuǎn)型是長遠(yuǎn)目標(biāo)，面對2015年首要的任務(wù)是對于現(xiàn)有存貨進(jìn)行梳理，做好產(chǎn)品的匹配，適當(dāng)補(bǔ)給土儲，不盲目拿地，掌握市場節(jié)奏，加快賣房速度?！保ㄓ浾?齊琳 阿茹汗）