《不動產(chǎn)登記暫行條例》是《物權法》的配套規(guī)定，旨在貫徹落實《物權法》和其他法律關于不動產(chǎn)登記的規(guī)定。但是，條例的性質(zhì)與《物權法》畢竟有所不同?！段餀喾ā穼儆诓粍赢a(chǎn)登記的實體法，而條例是不動產(chǎn)登記的程序法。

　　在不動產(chǎn)的登記中，最重要的是將不動產(chǎn)上的權利記載于登記簿上。惟其如此，方能維護交易安全和提高交易效率。然而，不動產(chǎn)上的權利類型很多，有些是物權，如國有建設用地使用權、房屋所有權等；有些是債權，如房屋租賃權；還有些是新型的財產(chǎn)權，如不動產(chǎn)信托財產(chǎn)權等。雖然不動產(chǎn)登記是對不動產(chǎn)權利的登記，但無論是當事人申請登記，還是不動產(chǎn)登記機構辦理登記，都要付出相應的成本、花費一定的時間。故此，只有那些對交易具有重大法律意義從而需要公示的權利，才應當在登記簿上加以記載并公示。否則，不僅違背了不動產(chǎn)登記的目的，也加重了登記機構的負擔。

　　那么，究竟哪些權利可以被記載于不動產(chǎn)登記簿，即哪些權利具有“登記能力”呢？

　　條例明確規(guī)定：集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記。

　　這一條規(guī)定非常重要，它明確了能夠依據(jù)條例進行登記的不動產(chǎn)權利的具體類型。今后，無論是不動產(chǎn)登記機構在受理登記申請或按照有關國家機關的要求進行登記，還是人民法院處理不動產(chǎn)登記糾紛案件，都應當依據(jù)本條加以判斷。這一規(guī)定既能夠確保所有的應當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權利都可以登記，又有效地防止了實踐中一些地方任意將不屬于不動產(chǎn)權利的其他權利記載于不動產(chǎn)登記簿的問題。這對于規(guī)范登記行為，維護公民、法人等民事主體的不動產(chǎn)權利具有重要意義。

　　對于不動產(chǎn)上能夠登記的權利類型的規(guī)定，應按照物權法定原則將那些需要登記的不動產(chǎn)物權進行登記。因此，判斷哪些不動產(chǎn)上的權利具有登記能力時，應當從公示原則的角度確定具有登記能力的不動產(chǎn)權利。所有的不動產(chǎn)上的物權，無論其變動以登記為生效要件還是對抗要件，原則上均具有登記能力，除非法律另有規(guī)定。具體包括：不動產(chǎn)所有權，如土地所有權、房屋所有權、林木所有權等；不動產(chǎn)用益物權，包括土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權以及地役權；不動產(chǎn)抵押權，如房屋抵押權、建設用地使用權的抵押權等。

　　另外，不僅是《物權法》規(guī)定的不動產(chǎn)物權可以辦理登記，如果其他法律規(guī)定了某類不動產(chǎn)權利實行登記的，也能夠登記。為此，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條第10項屬于為其他法律規(guī)定預留的通道。今后隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，如果出現(xiàn)了新的、應當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權利，完全可以通過制訂或修改相應的法律加以規(guī)定，從而使該權利能依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》進行登記。