2014年鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速卓著，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，商品房銷售增長(zhǎng)迅猛，被業(yè)界稱為2014年樓市的“黑馬”。戴德梁行通過(guò)數(shù)據(jù)及政策分析，對(duì)鄭州樓市 2014年進(jìn)行總結(jié)并預(yù)測(cè)2015年樓市走向。

　　鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng) 仍處于“高速成長(zhǎng)的青少年時(shí)代”

　　就目前公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力的驅(qū)動(dòng)下，鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速趨緩，GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等增速均出現(xiàn)不同程度的放緩，但仍高于全國(guó)平均水平，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增速迅猛， 2014年1~11月鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)23.9%，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)11.9%的增速。

　　在土地供銷市場(chǎng)上表現(xiàn)為供銷兩旺，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大。2014年土地供應(yīng)量2005.27公頃，截至11月已基本完成供應(yīng)計(jì)劃。而在對(duì)土地的需求方面，截至11月，成交面積同比增長(zhǎng)了3.4%。

　　商品住宅市場(chǎng)均價(jià)穩(wěn)步上漲，發(fā)展前景向好。商品住宅供應(yīng)總體呈上升趨勢(shì)，供略過(guò)于求，2014年11月新建商品住宅供應(yīng)量激增，達(dá)到全年最大量，供求比達(dá)1.8。其中一手住宅銷售價(jià)格保持走高，9月份達(dá)到最高值8287元/平方米。在二手住宅成交均價(jià)上半年大幅攀升，下半年波動(dòng)平緩，成交均價(jià)7000元/平方米左右。

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求，未來(lái)消化難度增大，租金漲幅放緩。截至2014年11月，全市辦公物業(yè)累計(jì)庫(kù)存已達(dá)到184萬(wàn)平方米，按照2010年以來(lái)每年95.6萬(wàn)平方米消化速度來(lái)看，庫(kù)存量消化時(shí)間已經(jīng)達(dá)到兩年之久。

　　與此同時(shí)，2014年鄭州市寫(xiě)字樓新增預(yù)售面積109萬(wàn)平方米，消化約100萬(wàn)平方米，迫于庫(kù)存壓力， 成交價(jià)格產(chǎn)生回落，11月份成交均價(jià)不足1萬(wàn)元/平方米。

　　2015年樓市預(yù)判

　　商業(yè)市場(chǎng)井噴的前奏年

　　縱觀2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)多地房?jī)r(jià)下行而鄭州獨(dú)好，除了城市本身還處于高速成長(zhǎng)期外，“新型城鎮(zhèn)化”是助力鄭州樓市逆勢(shì)上揚(yáng)重要原因。據(jù)此，戴德梁行提出對(duì)2015年樓市的預(yù)判。土地市場(chǎng)方面，土地出讓面積于2014年有30%的增加，預(yù)計(jì)2015年政府會(huì)適當(dāng)放緩出讓土地節(jié)奏，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地將維持高位；住宅市場(chǎng)方面，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)交投兩旺，住宅物業(yè)領(lǐng)跑其他類型物業(yè)，預(yù)計(jì)2015年住宅市場(chǎng)仍將持續(xù)升溫；寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，未來(lái)5年鄭東新區(qū)仍然是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，特別是隨著高鐵新區(qū)、龍湖副CBD開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加快，以及二七區(qū)、金水區(qū)新增供應(yīng)的入市，2015年鄭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)將面臨較大消化壓力。

　　根據(jù)DTZ的統(tǒng)計(jì)，鄭州商業(yè)地項(xiàng)目在5年內(nèi)有近900萬(wàn)的潛在供應(yīng)量，這在全國(guó)來(lái)說(shuō)實(shí)屬罕見(jiàn)。從入市時(shí)間來(lái)看，集中入市的主要時(shí)間階段為2016年和2017年，屆時(shí)將有約60%的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。2015年是眾多未來(lái)項(xiàng)目積極籌劃和積累的一年，也是名副其實(shí)的前奏年。記者 趙娟