樓市年度盤點(diǎn)展望之土地市場

　　相比2013年土地市場的高溫火熱、地王頻出，2014年的東莞土地市場表現(xiàn)疲軟、歸于沉寂。這一年不但是新房市場的調(diào)整，土地市場也出現(xiàn)了調(diào)整，包括政府推地的心態(tài)、地價(jià)、開發(fā)商拿地戰(zhàn)略等方面的調(diào)整。

　　2014年東莞土地市場呈現(xiàn)供需兩淡、量價(jià)齊跌的格局。供應(yīng)方面，東莞土地市場供應(yīng)量大幅萎縮，全市供應(yīng)107宗，面積合計(jì)464.59萬㎡，同比2013年減少41.03%，同比2012年減少0.56%；在土地供應(yīng)銳減、房企資金面緊張的環(huán)境下，土地成交熱度降至冰點(diǎn)。成交方面，2014年全年東莞土地成交108宗，面積合計(jì)443.27萬㎡，同比2013年減少43.49%，同比2012年增加12.26%。

　　業(yè)內(nèi)觀察人士分析，經(jīng)過2014年的低谷期后，市場已累積了相當(dāng)數(shù)量的購房需求，將會(huì)在2015年逐漸釋放。市場預(yù)期持續(xù)向好，開發(fā)商的購地信心增加，也會(huì)開始關(guān)注土地市場。2015年土地供應(yīng)量的激增，尤其部分優(yōu)質(zhì)地塊上市，將會(huì)吸引房企參與競拍，土地市場有望重新活躍。

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　　供應(yīng)

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　　商住地同比減少57.04%

　　據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年全年東莞土地市場供應(yīng)有107宗，面積合計(jì)464.59萬㎡，同比2013年減少41.03%，同比2012年減少0.56%。從絕對值來看，2014年東莞土地的供應(yīng)量創(chuàng)下2008年以來的年度新低，政府推地節(jié)奏深度放緩。從各類型土地供應(yīng)情況來看，商住、工業(yè)及其它用地均出現(xiàn)全線回落，商業(yè)用地同比去年逆市增長。其中商住用地供應(yīng)131.17萬㎡，同比2013年減少57.04%；商業(yè)用地供應(yīng)29.02萬㎡，同比2013年增加10.74%；工業(yè)用地供應(yīng)286.61萬㎡，同比2013年同期減少28.51%，其它用地供應(yīng)17.79萬㎡，同比2013年減少67.93%。

　　2014年東莞土地供應(yīng)量大幅萎縮，政府深度放緩?fù)频毓?jié)奏，東莞中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)車德銳分析認(rèn)為受到房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，政府是在順勢放緩商住地的推地力度。其次，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，企業(yè)對產(chǎn)業(yè)配套類的土地需求減弱。2014年工業(yè)用地供應(yīng)也出現(xiàn)大幅萎縮，這反映企業(yè)對產(chǎn)業(yè)用地的需求不足，政府重大項(xiàng)目的招商力度也在放緩。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生動(dòng)力不足，很多企業(yè)出現(xiàn)訂單下滑、經(jīng)營艱難、利潤下滑等現(xiàn)狀問題，企業(yè)對產(chǎn)業(yè)配套類型的工業(yè)用地需求減少。

　　2014年全年東莞商住地供應(yīng)25宗，面積合計(jì)131.17萬㎡，同比2013年減少57.04%，同比2012年減少20.15%。從歷年走勢來看，2014年商住地供應(yīng)量為2003年以來新低，供應(yīng)量跌至近12年新低。

　　觀察人士認(rèn)為，在市場預(yù)期不被看好的環(huán)境下，東莞政府不希望土地“賤賣”，推地的惜售心態(tài)較強(qiáng)。例如，逆市環(huán)境下，商住地起拍價(jià)未見松動(dòng)，反而走高。如編號2014WG038的黃江三新社區(qū)地塊，占地規(guī)模3.67萬㎡，起步樓面地價(jià)達(dá)到4053元/㎡，成為黃江的“單價(jià)地王”，最終被金地以底價(jià)22286萬元獲得?？v觀全年供應(yīng)的商住地，熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊屈指可數(shù)，而按照供應(yīng)計(jì)劃表上，很多熱門鎮(zhèn)區(qū)的地塊都沒有按計(jì)劃上市，反映政府推地心態(tài)趨于平和，更加追求溢價(jià)成交。為防止地塊流拍和土地賤賣，推地上更趨于惜售心態(tài)，著眼于未來的土地優(yōu)化利用。

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　　成交

　　商住地出讓底價(jià)創(chuàng)歷年新高

　　2014年東莞全市土地成交108宗，面積合計(jì)443.27萬㎡，同比2013年減少43.49%，同比2012年增加12.26%，是過去7年的第二低紀(jì)錄。其中，商住地成交24宗，面積合計(jì)112.26萬㎡，同比去年同期減少61.47%，為過去近12年的歷史新低的年度紀(jì)錄。2014年東莞商住地成交量銳減，成交記錄跌新低，商住地市場異常蕭條冷清。一本土開發(fā)商投資負(fù)責(zé)人表示，受到信貸收緊、人民幣貶值、QE退出等因素影響，貨幣環(huán)境持續(xù)收縮，開發(fā)商融資成本增加，拿地成本也在增加。而銷售回款阻力重重，開發(fā)商的資金鏈持續(xù)趨緊，拿地更是有心無力。房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，行業(yè)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向，開發(fā)投資更為謹(jǐn)慎。

　　車德銳也表示，新房市場的持續(xù)頹勢直接蔓延至土地市場，市場信心不足，開發(fā)商拿地意愿十分低迷。在市場持續(xù)難銷的困局下，開發(fā)商將重心集中放在去庫存上，擴(kuò)張布局的計(jì)劃暫時(shí)擱置，更是無暇光顧土地市場。市場缺乏熱門區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊引領(lǐng)，土地交易氛圍趨于平淡，市場熱度降溫。

　　根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年東莞商住地供應(yīng)的起步樓面地價(jià)為2190元/㎡，同比2013年上升0.16%，創(chuàng)下歷年新高。在房價(jià)下行、行業(yè)調(diào)整的背景下，土地出讓金大幅萎縮，但依舊未見政府調(diào)整土地出讓底價(jià)。商住地出讓底價(jià)未見松動(dòng)，并且出現(xiàn)逆市走高，關(guān)鍵在于政府惜售土地，價(jià)格未作出相應(yīng)的讓步。

　　瑞峰地產(chǎn)東莞市場研究部經(jīng)理李玲玲表示，商住地出讓底價(jià)持續(xù)走高，地價(jià)成本“蒸蒸日上”，這將會(huì)直接反映在兩個(gè)方面。一是房價(jià)的上漲；二是開發(fā)利潤空間的降低。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響以及廉政建設(shè)的持續(xù)深入，購買力的增長緩慢，房價(jià)上漲乏力。房價(jià)上漲空間有限和地價(jià)成本的走高，將會(huì)擠壓開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商如何做好開發(fā)規(guī)模、速度與管理經(jīng)營的平衡，如何做好成本控制和增強(qiáng)溢價(jià)能力等等，需要戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上重新梳理和考慮。

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　　后市展望

　　房地產(chǎn)進(jìn)入高周轉(zhuǎn)時(shí)代

　　2014年東莞土地成交量高位回落，全年土地市場歸于沉寂。2014年全市成交的商住地更是跌至近12年的最低紀(jì)錄，土地市場蕭條低迷。在松綁限貸、央行降息等諸多利好信息下，2014年第四季度樓市確立了回暖態(tài)勢。經(jīng)過2014年的低谷期后，市場已累積了相當(dāng)數(shù)量的購房需求，將會(huì)在2015年逐漸釋放。東莞中原地產(chǎn)市場研究部預(yù)計(jì)2015年土地供應(yīng)量的激增，尤其部分優(yōu)質(zhì)地塊上市，將會(huì)吸引房企參與競拍，土地市場有望重新活躍。整體預(yù)計(jì)，2015年的土地交易量將有望走出2014年的低潮期，市場交易有望放量。

　　在一線品牌開發(fā)商萬科、萬達(dá)、碧桂園等企業(yè)的侵略下，市場份額被多家品牌房企瓜分，東莞很多本土企業(yè)失去了昔日的輝煌。本土發(fā)展商在全市的市場份額占比呈現(xiàn)逐年下降趨勢，而且占比已經(jīng)遠(yuǎn)低于外來發(fā)展商的市場份額。本土發(fā)展商發(fā)展步伐明顯放慢，而品牌開發(fā)商在開發(fā)、營銷、資金、經(jīng)營管理等方面更勝一籌，并且已進(jìn)入規(guī)模化的發(fā)展模式。地價(jià)成本日益高漲，房價(jià)上漲空間達(dá)到瓶頸，擠壓利潤空間下滑，通過規(guī)模化發(fā)展保持利潤額上行成為當(dāng)前品牌開發(fā)商的主策略，東莞房地產(chǎn)已進(jìn)入高周轉(zhuǎn)時(shí)代。

　　萬科、萬達(dá)、碧桂園、保利、恒大等一線企業(yè)預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)在東莞鋪開擴(kuò)張策略，行業(yè)呈現(xiàn)多家超強(qiáng)的格局，并且競爭日益激烈。萬科、碧桂園這些企業(yè)將會(huì)實(shí)施規(guī)?；臄U(kuò)張策略，將會(huì)在2015年積極購地補(bǔ)倉。2014年全年萬科完成89.78億元的銷售金額，而萬科目前多個(gè)樓盤進(jìn)入銷售尾盤，售貨量難以支撐2015年完成超過90億元的銷售業(yè)績，預(yù)計(jì)萬科將會(huì)在2015年加大土地補(bǔ)倉力度。

　　此外，輕軌開通，沿線物業(yè)將會(huì)大大升值，引發(fā)投資熱潮，周邊的樓盤房價(jià)明顯上漲。輕軌將會(huì)帶來眾多的商機(jī)，沿線輕軌的商業(yè)將逐漸旺盛，政府在推地性質(zhì)上會(huì)作出一定調(diào)整，加快土地置換，刺激第三產(chǎn)業(yè)土地的供應(yīng)放量。

　　品牌房企抄底市場

　　土地資源

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　　■房企觀察

　　從開發(fā)商拿地背景來看，2014年全年東莞拿地企業(yè)以外來房企為主，外來企業(yè)共拿地13宗，占地面積合計(jì)78.69萬㎡，占整體的70%。本土企業(yè)拿地11宗，占地面積合計(jì)33.57萬㎡，占整體的30%。

　　2013年樓市火熱的格局鑄就了土地市場“地王”遍地開花，2014年的樓市狀況與2013年存在較大反差。貨幣環(huán)境的收緊、融資成本的提升、銷售資金回籠的乏力，都在加劇開發(fā)商的資金鏈，對財(cái)務(wù)支出更為謹(jǐn)慎，尤其部分融資渠道狹窄的中小企業(yè)應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的能力更弱，不會(huì)選擇在逆市下拿地。本土開發(fā)商加大在熟悉的區(qū)域拿地，豐泰在厚街拿下三宗商住地；利豐地產(chǎn)以底價(jià)9852萬元拿下石排一宗占地3.46萬㎡的商住地，折合樓面地價(jià)1583元/㎡富盈地產(chǎn)拿下茶山增埗村占地3.23萬㎡，折合樓面地價(jià)1090元/㎡。

　　2014年外來一線品牌房企如碧桂園、恒大地產(chǎn)、萬達(dá)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)均現(xiàn)身拿地，龍頭房企綠地首次入莞，布局常平。品牌開發(fā)商如碧桂園、萬達(dá)均采取高周轉(zhuǎn)的發(fā)展策略，追求規(guī)?；l(fā)展，購地補(bǔ)倉的意愿不減。一線品牌房企融資渠道寬，應(yīng)對市場變動(dòng)的能力強(qiáng)，資金相對雄厚，也會(huì)借機(jī)抄底土地市場。金地再次拿下金地湖山大境旁的自家門口商住地，金地與益田地產(chǎn)合作開發(fā)金地藝境花園，恒大地產(chǎn)擴(kuò)大城區(qū)版圖，再次斬獲萬江兩宗商住地。保利地產(chǎn)延續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張步伐，繼松山湖、樟木頭、清溪、鳳崗后，2014年3月獲得寮步一宗地塊。

　　業(yè)內(nèi)分析，在行業(yè)資金環(huán)境趨緊的情況下，品牌開發(fā)商逆市拿地，一方面品牌開發(fā)商能運(yùn)籌帷幄地應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)，資金來源多元化，拿地條件優(yōu)勢明顯。另一方面現(xiàn)階段不少中小企業(yè)由于資金趨緊，將重心和精力放在貨量去化上。品牌開發(fā)商借機(jī)抄底土地市場，底價(jià)或低溢價(jià)拿地能更好控制成本，土地資源向資金實(shí)力優(yōu)勢的企業(yè)靠攏。

　　專題采寫：南方日報(bào)記者 郝金朋 葉永茵