除了頂級(jí)豪宅越來(lái)越多且越賣越貴外，北京普通商品住宅的價(jià)格也是大步向前，而這與土地出讓價(jià)格的居高不下有著直接的關(guān)系

　　繼農(nóng)展館地王拿到預(yù)售證一個(gè)月后，中赫置地的豪宅項(xiàng)目——萬(wàn)柳書(shū)院也正式加入北京豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　據(jù)悉，萬(wàn)柳書(shū)院已經(jīng)拿到了現(xiàn)房銷售許可證，首批132套房源的均價(jià)在14.5萬(wàn)元/平方米，產(chǎn)品為205平方米-558平方米三居至五居，起步價(jià)低于3000萬(wàn)元，部分產(chǎn)品會(huì)達(dá)到7000萬(wàn)元。同時(shí)，如果以14.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格計(jì)算，該項(xiàng)目全部307套房源的總貨值高達(dá)130億元。

　　而除上述兩個(gè)項(xiàng)目外，佳兆業(yè)廣場(chǎng)、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目、龍湖西局項(xiàng)目等豪宅也在積極為入市做準(zhǔn)備，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目都將在近期獲得入市許可。此外，包括萬(wàn)科北河沿甲柒拾柒號(hào)、保利·海德公園等豪宅項(xiàng)目此前已經(jīng)正式對(duì)外銷售。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，由于2015年將有大量高端項(xiàng)目且主力戶型在200平方米以上的項(xiàng)目扎堆入市，這將導(dǎo)致頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

　　中赫再造頂級(jí)豪宅

　　首期銷售或破20億元

　　2012年7月10日，經(jīng)過(guò)46輪的激烈競(jìng)拍以及200多輪的配建回購(gòu)房面積比拼，北京最貴豪宅釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的開(kāi)發(fā)商——中赫置地最終以26.3億元、1.64萬(wàn)平方米回購(gòu)房面積摘得北京萬(wàn)柳地塊，商品房部分的樓面價(jià)位4.42萬(wàn)元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)的北京單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　而萬(wàn)柳地塊的出讓也可謂一波三折。該地塊的原定競(jìng)價(jià)日期為2012年的7月4日，但在出讓前夜，北京市國(guó)土局宣布，將萬(wàn)柳地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)日期延遲至7月10日。而就在7月10日下午，保利地產(chǎn)突然宣布，接保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司大股東中國(guó)保利集團(tuán)通知，由于目前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬(wàn)柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)組成的聯(lián)合體，不再參加北京萬(wàn)柳地塊土地拍賣。

　　顯然，如果不是保利的突然退出，該地塊的樓面價(jià)還有可能進(jìn)一步被推高。而萬(wàn)柳地塊4.42萬(wàn)元/平方米的樓面單價(jià)，相較融創(chuàng)農(nóng)展館地王的7.3萬(wàn)元/平方米可謂便宜了不少。但在最終的售價(jià)上，雙方相差無(wú)幾。根據(jù)北京住建委的信息顯示，融創(chuàng)農(nóng)展館地王首期入市的住宅均價(jià)為16.5萬(wàn)元/平方米。

　　同時(shí)，據(jù)記者了解，萬(wàn)柳書(shū)院目前已經(jīng)開(kāi)始與此前有購(gòu)買意向的客戶簽約，首期簽約金額有望突破20億元，5月份則將進(jìn)入全面推盤期。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，中赫置地有釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的客戶基礎(chǔ)，因此蓄客的情況不錯(cuò)，首期的銷售不成問(wèn)題。

　　不過(guò)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從北京近三年的3000萬(wàn)元級(jí)別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來(lái)看，基本穩(wěn)定在150套左右。而2015年入市的豪宅項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度也可想而知。

　　但中赫置地品牌總監(jiān)朱敏表示，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)，萬(wàn)柳書(shū)院很坦然。“首先，查詢下數(shù)據(jù)就不難發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于莫斯科、孟買乃至國(guó)內(nèi)的上海、深圳，北京的3000萬(wàn)元級(jí)住宅產(chǎn)品的量與價(jià)都不能算高；其次，三年間穩(wěn)定的銷量是建立在頂級(jí)住宅項(xiàng)目供應(yīng)不足的前提下，更豐富的產(chǎn)品供應(yīng)很可能會(huì)挖掘出更多的需求；再者，萬(wàn)柳書(shū)院已經(jīng)是現(xiàn)房成品，對(duì)于財(cái)智階層來(lái)講，資金的時(shí)間成本是其必然考慮的因素。而且住宅不同于其他產(chǎn)品，地域?qū)傩悦黠@，針對(duì)北京西北部，海淀萬(wàn)柳區(qū)域無(wú)疑是一個(gè)輻射性強(qiáng)、客戶粘性極高的區(qū)域?！?

　　此外，朱敏稱，萬(wàn)柳區(qū)域8年沒(méi)有新盤供應(yīng)，目前萬(wàn)柳書(shū)院一墻之隔的萬(wàn)城華府，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到11萬(wàn)元/平方米—13萬(wàn)元/平方米，作為全新的高品質(zhì)產(chǎn)品，比8年前的產(chǎn)品高出約15%—30%的價(jià)格，也合乎市場(chǎng)規(guī)律。

　　“2015年頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，目前已經(jīng)上市了多個(gè)豪宅項(xiàng)目，而今年年底至明年年中，遠(yuǎn)洋劉娘府地塊項(xiàng)目、保利首開(kāi)東壩地塊等項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市，甚至6換大股東的老爛尾樓長(zhǎng)安8號(hào)也將入市競(jìng)爭(zhēng)。而從區(qū)位、產(chǎn)品類型等因素看，萬(wàn)科北河沿甲柒拾柒號(hào)、中赫萬(wàn)柳書(shū)院將可能是最受到市場(chǎng)青睞的產(chǎn)品”。張大偉表示。

　　地價(jià)高企

　　助推房?jī)r(jià)

　　實(shí)際上，除了頂級(jí)豪宅越來(lái)越多且越賣越貴外，北京普通商品住宅的價(jià)格也是大步向前，而這與土地出讓價(jià)格的居高不下有著直接的關(guān)系。

　　萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶不久前表示，從2012年7月份至今，北京公開(kāi)出讓的土地樓面價(jià)超過(guò)25000元/平方米的有60余塊，樓面價(jià)超過(guò)30000元/平方米的有近30塊。加上稅金、利息，這些地塊成本又有近20%的提升。從2015年二季度開(kāi)始，北京將有約70個(gè)項(xiàng)目、近百次開(kāi)盤價(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/平方米甚至7萬(wàn)元/平方米，且這些地塊多在五環(huán)或之外。而這標(biāo)志著從2015年開(kāi)始，北京普通商品住宅將進(jìn)入6萬(wàn)元/平方米的時(shí)代。

　　而在毛大慶說(shuō)出上述言論前，北京南四環(huán)豐臺(tái)白盆窯地塊剛以總價(jià)86.25億元被華潤(rùn)首開(kāi)平安聯(lián)合體競(jìng)得，并刷新了北京總價(jià)地王紀(jì)錄。剔除配建面積和建安成本后，純商品房樓面價(jià)超3.8萬(wàn)元/平方米。而目前該地塊附近的在售商品房均價(jià)在4.1萬(wàn)元/平方米左右，二手房的價(jià)格則在3.5萬(wàn)元~4萬(wàn)元/平方米。

　　對(duì)此，張大偉也稱，樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線城市土地市場(chǎng)的新常態(tài)，目前房企正全面回歸一線城市增加土地儲(chǔ)備。從拿地節(jié)奏可以看出，排名前20的龍頭房企對(duì)一線城市依舊看好。雖然地價(jià)被推高可能給操盤帶來(lái)難度，但相比起三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)，一、二線城市依然是安全的港灣。