文/羊城晚報(bào)記者 張秀欽

　　插圖/蘭蘭

　　后市預(yù)測：南沙樓價(jià)全年或漲20%

　　南沙樓價(jià)的上漲，一是由于利好頻頻出臺，二是在硬件設(shè)施方面也有了更多實(shí)質(zhì)性的利好。廣州地鐵公司近期表示，覆蓋南沙新區(qū)主要建成區(qū)的地鐵4號線南延段取得新進(jìn)展，計(jì)劃在2017年9月30日開通運(yùn)營，慶盛站將于2015年12月31日開通，慶盛站開通后，市民可在此站轉(zhuǎn)乘廣深高鐵，交通將會更加便捷。

　　對于南沙未來的樓價(jià)走勢，房地產(chǎn)專家鄧浩志表示，總理視察猶如打了一針強(qiáng)心劑，南沙發(fā)展有望提速，南沙有國家新區(qū)與自貿(mào)區(qū)“雙區(qū)題材”，樓市進(jìn)入下一波熱炒是肯定的，全年漲幅估計(jì)為15%-20%。但他同時(shí)提醒，南沙的泡沫堆積已在所難免，最好的結(jié)果是盡快發(fā)展起來，把泡沫吸收掉。

　　對于南沙樓盤的漲價(jià)，陳美娟有不同的看法。她認(rèn)為近期估計(jì)不會有南沙樓盤降價(jià)促銷，南沙樓價(jià)會比較堅(jiān)挺，過去很多樓盤為了沖業(yè)績的打折促銷估計(jì)都會陸續(xù)取消，“此前有樓盤特價(jià)單位的優(yōu)惠幅度超過一成，取消特價(jià)優(yōu)惠，其實(shí)也等于變相漲價(jià)了”。

　　利好!

　　預(yù)測1：一線城市松綁限購

　　出臺可能性：★★★☆☆

　　2014年，全國各地開啟樓市限購令松綁模式，本輪調(diào)控中出臺限購令的46個(gè)城市，如今僅剩北、上、廣、深及三亞5城堅(jiān)守，其他41城已陸續(xù)松綁，樓市的“限時(shí)代”即將退出歷史舞臺。

　　一線城市松綁限購的消息不斷傳出。2014年年底，網(wǎng)上傳言上海將于2015年3月31日前取消住房限購政策，當(dāng)天A股地產(chǎn)股全面上漲，直至上海市政府新聞辦公室官方微博辟謠，傳言才告一段落。

　　但人們還是相信，2015年一線城市很有可能松綁限購。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌日前表示，一線城市的限購措施很可能在上半年作出調(diào)整。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場下滑的背景下，2015年各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

　　對樓市提振：★★★★☆

　　從2014年松綁限購的41個(gè)城市的反應(yīng)來看，有些城市對樓市成交有明顯的提振作用，有些城市則表現(xiàn)平平。

　　不過，2015年的市場環(huán)境和2014年有所不同，現(xiàn)在市場信心有所恢復(fù)、需求釋放、成交上升、房貸寬松，在這種情況下，松綁限購將會產(chǎn)生錦上添花的效果，改善和投資需求會進(jìn)一步釋放，樓市成交將更加火熱。

　　預(yù)測2：降息、降準(zhǔn)

　　出臺可能性：★★★☆☆

　　在我國CPI持續(xù)回落、PPI連續(xù)33個(gè)月下降的背景下，不少機(jī)構(gòu)發(fā)出警告：中國陷入有史以來最嚴(yán)重的通縮局面。國務(wù)院參事室特約研究員、國家統(tǒng)計(jì)局前總經(jīng)濟(jì)師姚景源接受《人民日報(bào)》采訪時(shí)表示，從目前的數(shù)據(jù)來看，我們還沒有陷入通縮，但是2015年CPI有可能出現(xiàn)負(fù)增長，我們確實(shí)要高度警惕通縮壓力。

　　面對通縮，最好的辦法是降低利率，增加流動(dòng)性，刺激投資。因此，人們普遍認(rèn)為，2014年的降息，預(yù)示著中國開始進(jìn)入降息、降準(zhǔn)周期。交通銀行金融研究中心近日發(fā)布的《2015年中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)測，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款準(zhǔn)備金率仍可能會有1-3次、0.5-1.5個(gè)百分點(diǎn)的下調(diào)。

　　對樓市提振：★★★★☆

　　2014年樓市陷入泥潭，其中一個(gè)重要原因就是銀行收緊銀根，房貸難度加大；同樣，2014年年底樓市回暖，也與房貸松綁密切相關(guān)。

　　由此可以判斷，目前最能影響樓市走勢的就是房貸。假如2015年持續(xù)降息、降準(zhǔn)，那么流動(dòng)性充足，銀行的放貸額度充足，房貸將會更加寬松，成交將有可能保持2014年第四季度的勢頭，房價(jià)很有可能進(jìn)一步上升。

　　上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院副院長朱寧教授認(rèn)為，資金成本降低和資金面寬松對樓市和股市都有一定的提振作用。

　　預(yù)測3：限貸繼續(xù)松綁

　　出臺可能性：★★☆☆☆

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，限貸開始松綁：不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認(rèn)定上提出，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　在要保持樓市平穩(wěn)前進(jìn)、更加市場化的前提下，限貸繼續(xù)松綁的可能性很大。據(jù)了解，自1月4日起，農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和花旗銀行針對北京地區(qū)的特定購房人給出了最低8.8折的房貸利率優(yōu)惠；2014年12月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布該地區(qū)公積金貸款調(diào)整政策，2015年1月1日起，借款申請人購買政策性住房或建筑面積90平方米（含）以下的首套自住住房，個(gè)人貸款最高額度調(diào)整為120萬元。這些，都是限貸繼續(xù)松綁的預(yù)兆。

　　對樓市提振：★★★☆☆

　　目前中國房價(jià)高企，按揭購房占比越來越高。假如限貸繼續(xù)松綁，更多的人可進(jìn)行按揭購房，買家可享受到更高的利率優(yōu)惠，無疑會大大提升買家的購房欲望，刺激樓市成交提升。

　　利空!

　　預(yù)測1：不動(dòng)產(chǎn)登記

　　出臺可能性：★★★★★

　　2014年12月22日，中國政府網(wǎng)全文公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），將從2015年3月1日起施行。

　　對樓市沖擊：★★★☆☆

　　《條例》的出臺讓不少人看衰樓市。SOHO中國董事長潘石屹在微博上稱，若實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，房價(jià)馬上會跌。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授蘭日旭同樣認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記從條例制定到執(zhí)行，對樓市將產(chǎn)生遞進(jìn)式的“漣漪效應(yīng)”。初期會顯著影響市場主體特別是擁有多套房業(yè)主的預(yù)期，在施行過程中，其威力會真正顯現(xiàn)，特別是短期內(nèi)將增加存量房供應(yīng)，像北京等還沒有放開限購的城市，房價(jià)可能會繼續(xù)下降。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記制度一旦落實(shí)，會因?yàn)檩浾搶?dǎo)向等因素帶來較大的市場震動(dòng)，其中最典型的就是會放大該制度的威懾力。

　　至于反駁的聲音，僅僅從市場本身反駁，認(rèn)為房價(jià)走勢直接決定于供求關(guān)系，而不是《條例》。

　　預(yù)測2：房產(chǎn)稅

　　出臺可能性：★☆☆☆☆

　　《條例》的出臺，引發(fā)人們延伸性思考：這是不是為房產(chǎn)稅出臺奠定基礎(chǔ)，房產(chǎn)稅會否隨之而來？蘭日旭認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記將為樓市進(jìn)行市場化調(diào)控提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息，掌握了存量房、出租房信息，將為下一步推開房產(chǎn)稅提供條件，真正發(fā)揮市場配置住房資源的作用，實(shí)現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

　　不過，《條例》要到2015年3月份才施行，房產(chǎn)稅難以在短期內(nèi)出臺。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓明確表示，房產(chǎn)稅2015年開征沒戲，也不會有試點(diǎn)。

　　2014年年底，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康表示，從具體時(shí)間表來看，2015年房產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年房產(chǎn)稅將正式依法全面實(shí)施。

　　對樓市沖擊：★★★★★

　　在各種政策都無法抑制房價(jià)飆升時(shí)，準(zhǔn)購房者一直寄望房產(chǎn)稅出臺，認(rèn)為房產(chǎn)稅出臺才能真正沖擊高房價(jià)，導(dǎo)致房價(jià)下跌。市場也一直認(rèn)為，房產(chǎn)稅是眾多調(diào)控房價(jià)手段中的“大招”，將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求大為萎縮，令樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)入供過于求階段，房價(jià)下滑。

　　財(cái)經(jīng)評論員葉檀認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺將會令房價(jià)立馬下跌。房產(chǎn)稅是對付房地產(chǎn)投資的“撒手锏”，增加房產(chǎn)持有成本，將迫使風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的投資者離開樓市，投資者離開，房價(jià)自然下行。

　　雖然認(rèn)為房產(chǎn)稅會降房價(jià)的觀點(diǎn)是主流，也有人認(rèn)為房產(chǎn)稅不會令房價(jià)下跌，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授周立認(rèn)為，房產(chǎn)稅不一定可以抑制投資投機(jī)需求，反而可能使房價(jià)上漲。