由城市土地學(xué)會和普華永道聯(lián)合開展的調(diào)查顯示，物流設(shè)施在2015年整個亞太區(qū)投資開發(fā)機會中名列前茅。這項調(diào)查構(gòu)成了《2015年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場新興趨勢報告》的基本內(nèi)容。報告指出，工業(yè)地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域有著很好的前景。中國仍是工業(yè)地產(chǎn)投資者當(dāng)之無愧的首選之地。中國工業(yè)地產(chǎn)的興盛局面，部分原因是中國電子商務(wù)的快速發(fā)展所致。仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)司徒藝（Stuart Ross）表示：“我們發(fā)現(xiàn)，城市化的持續(xù)開展，加之零售量呈兩位數(shù)增長，推動了市場對優(yōu)質(zhì)倉儲空間的需求，從而為日益強勁的零售業(yè)尤其是電子商務(wù)提供了支持?！?/p>

　　倉儲存量長期匱乏

　　隨著供地規(guī)模日益緊縮，加之中國在線零售市場的興起和蓬勃，不僅影響和改變了傳統(tǒng)零售市場格局，而且?guī)恿说谌轿锪鞯陌l(fā)展，優(yōu)質(zhì)物流倉儲用地變得供不應(yīng)求，旺盛市場需求下其在資本市場的投資回報率又穩(wěn)定而高企。近年來，倉儲物流設(shè)施投資成為物業(yè)投資市場熱點。

　　零售業(yè)對質(zhì)量優(yōu)異、位置上佳的配送中心的需求，凸顯了中國倉儲存量的長期匱乏。過去，中國的倉儲設(shè)施注重服務(wù)于出口市場。然而，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的繁榮，對現(xiàn)代物流中心的需求持續(xù)增多，以支持國內(nèi)市場的發(fā)展。但是，國內(nèi)多數(shù)倉儲設(shè)施陳舊，無法滿足現(xiàn)代企業(yè)的需求。中國倉儲協(xié)會（CAWS）日前預(yù)計，中國有約7億平方米倉儲空間，但仲量聯(lián)行預(yù)計，國內(nèi)僅有約4000萬-5000萬平方米新建倉儲設(shè)施存量。

　　在電子商務(wù)發(fā)展方興未艾時，整體物流倉儲租賃需求仍將繼續(xù)增加。據(jù)了解，一方面自建物流已具備規(guī)模效應(yīng)的中國大型電商將繼續(xù)堅持其自建自營策略；而另一方面自營物流越來越高地進入壁壘令多數(shù)電子商務(wù)企業(yè)，尤其是中小規(guī)模電子商務(wù)企業(yè)對社會化的專業(yè)第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求；此外，傳統(tǒng)零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導(dǎo)致其物流需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而產(chǎn)生新的社會化物流需求。

　　物流地產(chǎn)投資回報較高

　　與優(yōu)質(zhì)倉儲供不應(yīng)求對應(yīng)的是，倉儲投資租金回報率的可佳。有專家認(rèn)為，繼購物中心投資熱之后，倉庫投資熱是基于中國消費成長故事投資邏輯的續(xù)篇。據(jù)統(tǒng)計，2011-2013年的三年時間，主要倉庫發(fā)展商在國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)倉庫建成面積增長約150%；2013年底的總存量超過1100萬平方米。需指出的是，相對于中國960萬平方公里的疆域和13.6億的人口，該數(shù)值處于相當(dāng)?shù)偷乃?，但目前國?nèi)倉庫的絕大部分仍以老舊、建造標(biāo)準(zhǔn)較低的物業(yè)為主。

　　全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金連續(xù)上漲。與相對供應(yīng)過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報較高且發(fā)展前景廣闊，正日益成為中國物業(yè)市場的投資熱點。

　　對于投資者的建議，司徒藝補充道，盡管對現(xiàn)代倉儲物業(yè)的需求日增，地方政府卻傾向于限制工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)土地，因為他們認(rèn)為，其他一些土地用途，會從創(chuàng)造就業(yè)和增加稅收等方面帶來更大的收益。這將有助于把倉儲空間長期保持在低位，不論是對開發(fā)商還是投資者而言，都將是有利的。然而，機遇與風(fēng)險并存，土地使用政策一旦變更，可能改變整個投資環(huán)境，“全球第二大經(jīng)濟體保持7%的GDP增長率，都是令人矚目的，不斷吸引著投資者投入各行各業(yè)，但工業(yè)地產(chǎn)因其不平衡的供求關(guān)系，吸引力正持續(xù)攀升?！?/p>

　　南方日報記者 許蕾